最新！长沙“反炒房”又放大招：明确商品房价格构成 平均利润率6%8%

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经过一年多的打击房地产投机，长沙扩大了其策略。

一年多前，2018年6月25日，长沙开始了“反房地产投机”的斗争。长沙市政府在加强房地产市场调控通气会上对市场矛盾进行了定性:“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供求矛盾，而是房地产投机与反房地产投机的重大斗争。”

今天，长沙市发改委发布文件，明确控制商品房价格，特别是规定了商品房平均利润率。业内人士指出，这使得相关住宅产品的定价更加科学，这不仅保证了空房企的一定利润，也保证了房价的相对稳定。

长沙明确了商品房的价格构成

平均利润率为6%-8%

开发商应该从房价中获得多少利润？长沙给出了标准答案。

12月11日，湖南省长沙市发展和改革委员会官方网站发布了《关于明确我市生产性商品住房成本法价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》进一步加强了长沙市商品房的价格管理，明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税收”，其中利润是以楼层价格+建设前期成本+房屋建筑安装成本+社区公共基础设施及附属公共配套设施提取的，平均利润率为6-8%。《通知》自发布之日即12月11日起实施。

《通知》明确规定，商品房价格由成本加利润加税金组成。成本结构包括八个方面，即楼层价格、前期工程成本、房屋建筑安装工程成本、社区公共基础设施及配套公共配套设施成本、管理成本、销售成本、财务成本、行政费用和资金。

利润是指商品房开发经营企业按规定应计的利润。利润的提取以以前成本的1-4项之和为基础，平均利润率为6-8%。

《通知》指出，五类费用不应计入商品房价格，包括:住宅小区运营设施建设费；开发经营企业保留的办公楼和营业用房的建筑安装费用及各种费用分摊；与商品房公开运营无关的各种集资、赞助、捐赠等费用；各种损害赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免的其他费用不应计入价格。

此外，《通知》明确规定，相关费率需要变更时，由长沙市价格主管部门进行调整。

行业:稳定房地产价格的新花招

一些业内人士认为，限制利润率的做法是稳定房地产价格的一种措施，可以使房地产开发商在定价时趋于理性。但是，有人认为商品房制约利润，而且项目建设不同，所以如何实施是值得深入探讨的。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，很明显，平均利润率在6%-8%之间，这显然是一种限制利润的方式，有助于防止房企任意开价和过度追求利润。

此外，该政策还提到，在利润提取过程中，它是由成本构成的1-4个项目的总和，主要是底价、前期建设成本、房屋建筑安装成本、社区公共基础设施及配套公共配套设施等。，这对一些房企和购房者估计房价和空房利润等有积极影响。

长沙政策从成本控制的角度设定利润，这可以理解为一个没有投机的住房的新的创新版本。这也是工程项目的成本定价方法。对于一些管理科学的项目，可以获得较高的利润，而对于一些成本过高的企业，如金融、营销等，自然难以获得高额利润，这将促使房地产企业积极进行科学的项目投资和交易。

房价验证控制升级版

事实上，这次出台的政策并不是全新的政策，长沙在2017年也出台了同样的政策。

2017年12月，长沙市发展和改革委员会在其官方网站上发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这项最新的房地产市场调控政策，限价商品住房的价格由成本、利润和税收组成，平均利润率为6%至8%，将从颁布之日起实施。限价房是指长沙市的一种商品房。

至此，长沙已进入限价令时代，不断上涨的房价已经企稳。与此同时，开发商空房的利润也减少了很多。

作为房价的基准，房地产的销售价格通常是指该地区的限价住房项目。长沙市政府在审查房地产价格时，将严格审查高房价和价格上涨。在这个时候，一些日子的无限额订单不是那么容易的。由于政策有限，不可能获得较高的申报价格和较高的利润。因此，许多开发商会希望政策会放松，放慢住房入市的步伐。

此后，为加快住房进入市场，缓解市场供需矛盾，2018年10月23日，长沙市发改委、市住房和城乡建设委员会、市国土资源局、国家统计局长沙调查组联合下发了《关于进一步完善我市新建商品房销售价格标识监管有关事项的通知》。

根据通知，长沙市新建商品房(不含经济适用住房、经济适用住房、定向开发、自建住房、拆迁安置房)已达到预售条件的，应当在10个工作日内进行销售价格监管。对于没有销售记录的建筑物，可以采用“成本+利润+税收”的成本法进行监管。

事实上，除长沙外，许多地方都出台了类似的政策。

例如，2012年，海南省海口市发布了《海口市限价商品住房管理暂行办法》，规定限价商品住房的具体销售价格应以土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、项目用地税费和利润(不超过6%)等完整成本因素为基础；同年，三亚市出台了《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，明确规定了限价商品住房的建设模式、购买资格、监督管理等，并要求限价商品住房的利润不得超过建设成本的6%。

这一次，长沙将其范围从限价房扩大到整个商品房。

在调控下，长沙房价趋于稳定

算上2017年以来长沙的房地产，限购政策如“318政策”、“520政策”、“923政策”和“625政策”一浪高过一浪。

2018年也是长沙房地产调控政策的密集年，其中“625政策”成为当时长沙房地产政策中最典型的限购政策，至今仍在使用。一度扩大的市场需求在政策的控制下被刚性地减少，然后有序地进入市场，市场热度也在下降，稳定的房价在控制中的特征越来越明显。

根据国家统计局的数据，基于2015年，长沙的新房价格在2017年5月上涨了23.1%，在2019年9月上涨了34.9%。也就是说，长沙限价令出台也是两年多，两年多了，与推出前两年多相比，新房价格涨幅减少了一半。

据机构统计，2019年上半年，长沙市六区一县最高成交价格区间为8000-10000元，占34.56%，第二高成交价格在7000元以下，约占30%。

但就经济而言，统计数据显示，2018年长沙的国内生产总值将达到1.1万亿元。今年前三个季度，长沙的国内生产总值增长率超过8%，在中国一线城市中排名第一。经济增长速度是近10年来最快的，国内生产总值增长率超过深圳近12年。

长沙市委书记胡恒华:

长沙坚决摆脱对房地产和土地金融的依赖

值得一提的是，就在半个月前的11月29日，长沙市委书记胡恒华接受了《人民日报》的专访，再次表示长沙坚决摆脱对房地产和土地财政的依赖。

他说:“长沙坚决摆脱对房地产和土地金融的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的高质量的实体经济发展道路。目前，长沙的财政对土地的依赖还不到40%。卖地很快，但不可持续；制造业发展缓慢，但具有可持续性，这是建立强大市场的基础。面对当前利益和长远利益，我们坚决选择后者。我们将继续抑制房价的“虚火”，扩大实体经济，加强制造业。”