拆分四大事业部 千亿融信中国变革求利润？

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投资一号线杨春霞

今年6月，福建房地产企业荣鑫中国(以下简称“荣鑫”)仍在积极为其四个事业部挑选教练，5个月后，荣鑫决定拆分四个事业部。

据媒体报道，11月12日，荣鑫调整了组织结构，具体做法是撤销原有的4个事业部，将其拆分为10个区域公司(集团)，由原来的4个层级改为集团-区域公司-项目的3个层级结构。

对此，安居科58研究所首席分析师张博认为，除了效率方面的考虑外，荣鑫的直接对接表明总部层面管控的力度和深度都在提升，对区域产品力度和发展节奏的把握也会增加。

另一种行业观点认为，将四个业务部门拆分为区域公司可能是由于荣信在实现规模目标后的利润需求。据“投资一线”统计，2019年上半年，融信的毛利率和净利率指标同比大幅下降。

积极寻求变革

据了解，荣鑫原来的业务划分模式是“4+1”，“4”是指四个业务部门，“1”是指西南地区的公司。其中，第一业务部门包括福建和广东；第二事业部包括上海和江苏；第三个事业部属于浙江、江西和湖南；第四事业部包括郑州、天津和太原。

11月12日，荣鑫将原来的四个事业部拆分为区域公司，包括福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司和山西区域公司。

应该提到的是，福建和浙江在内部水平上高于其他地区公司。据媒体报道，主要原因是这两个地区有许多管理项目和强大的表现。例如，2018年，仅杭州一地就占了集团2018年年销售额的33%。

此外，有趣的是，与同期进行组织重组的郑融地产和碧桂园的整合收缩不同，荣鑫的重组是裂变的，如郑融地产。郑融房地产今年经历了一轮结构性调整，大大简化了流程，从关注总部职能到授权区域，但结构层面变化不大。

和乡村花园。据媒体报道，碧桂园目前正在集团层面进行新一轮组织结构整合。具体来说，客户研究、规划和销售管理在该地区被合并为“营销支持”，规划和销售管理在项目中被合并为“销售支持”。

安居科58研究所首席分析师张博对投资一行表示，除了效率方面的考虑，总部的直接对接表明总部层面管控的力度和深度正在提升，对区域产品力度和发展节奏的把握也将增强。

金融评论员严跃进也认为，区域性公司的成立将对后续市场的投资、项目开发、销售和品牌影响力起到积极作用，有助于后续整个市场的更好发展。

事实上，自2019年以来，除了组织结构调整之外，荣信还经常发生人事变动。今年年初，吴梦灯接任第四事业部总裁，原第一、三事业部总裁俞晋升为集团总裁，郎辉担任执行副总裁主持经营管理，王伟担任第三事业部总裁。

另外，6月25日，原第二事业部总裁李宏庚辞职，该职位由集团总裁助理欧兼任。至此，上任后，荣鑫完成了四个事业部的教练变更。

值得思考的是，六个月前，荣鑫积极准备更换四个事业部的教练，但现在不到半年后，荣鑫决定拆分四个事业部。对此，“投资一条线”给荣信品牌部发了一封信，对方在新闻稿中没有具体回应。

利润需求？

荣鑫组织重组背后，可能更大程度上是利润需求，从追求规模到追求利润。业内人士认为，在目前行业利润不断稀释的情况下，如果通过调整组织结构进一步降低管理费率，利润率可以直接提高。

视点指数研究所的数据显示，荣鑫在2019年前10个月实现销售额1089亿元，并在2018年进入1000亿元后再次稳定在1000亿元的规模，实现了1400亿元的年度目标的78.42%。从9月和10月的销售节奏来看，荣鑫实现年度目标不成问题，10月份销售额为150亿元，9月份为134亿元。

然而，在1000亿元的规模之后，荣鑫的利润水平正在下降。半年报显示，2019年上半年，荣鑫的毛利率从去年同期的29.3%下降到23.9%，远低于31%的行业平均水平；净利率从去年同期的15.8%降至13.2%。荣鑫在财务报告中表示，这是由于交付的房地产组合不同。

乐居金融发布的“毛利率100强”榜单显示，2019年上半年，钟君集团(01966.hk)毛利率排名第100位，占比28.88%，也高于荣鑫。此外，2019年上半年，相当于荣鑫的敏捷(03383.hk)增长30.3%，同比下降19.3%；中良控股(02772.hk)的毛利率为24.5%。

就净利润而言，融信13.2%的水平低于主流房地产企业16.5%的平均水平，高于部分龙头房地产企业。据投资一线统计，2019年上半年，万科A、碧桂园、融创中国的净利润分别为12.77%、11.41%和14.69%，相当于荣鑫的雅居乐为21.74%，中梁控股为9.24%。

毛利率和净利润的下降与荣鑫销售成本、管理成本和财务成本的增加是分不开的。根据半年度报告，2019年上半年，公司净融资成本从去年同期的4613万元增加到1.8亿元，同比增长291.30%，销售费用也同比增长1.2亿元，管理费用为7.44亿元，与2017年的8.76亿元相比，仅相差1.32亿元。

业内人士认为，在当前房地产企业融资成本不断上升的环境下，荣鑫中国的毛利率短期内难以提高。因此，这是一种简化组织结构、降低管理成本的措施。

此外，在规模增长的背后，荣鑫的销售单价也在下降。2019年上半年，荣鑫实现合同销售额567亿元，平均合同销售价格为每平方米20，100元，而前十个月为每平方米20，948元，2018年为每平方米21，672元。

好的一面是，荣鑫的负债率逐年下降。半年度报告显示，2019年上半年荣鑫的资产负债率为80.21%，较2018年底下降2.52个百分点；净负债率继续下降，从2018年底的105%降至77%；货币资金从2018年底的249.96亿元增加到318.94亿元，同比增长28%。

此次结构调整后，荣鑫在2017年11月前采用了集团-区域公司-项目三级组织结构。2017年11月，荣鑫将“集团-区域公司-项目”的三级管理结构转变为“集团-事业部-城市公司-项目”的结构，将重要的核心区域公司转变为事业部，将周边地区合并为事业部，形成了“4+1”的事业部格局。(第一线产生的投资)■