央行下半年5次定调房地产融资 “因城施策”及避免工具化口径不变

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自下半年以来，央行已五次调整房地产信贷，强调不应将房地产作为刺激经济、避免房地产工具化的短期手段。

最近，央行发布了《关于2019年第三季度中国货币政策执行情况的报告》(以下简称《报告》)，重申房地产长期管理机制要按照“按市决策”的基本原则执行，不能将房地产作为刺激经济的短期手段。

据记者不完全统计，自今年下半年以来，央行已五次决定调整房地产信贷，强调不应将房地产作为短期刺激经济的手段，避免被工具化。

7月29日，中央银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，指出“房地产业仍占有较多的信贷资源”，要求“保持个人住房贷款的合理适度增长，严禁利用消费贷款违规购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理。”

8月2日、8月9日和8月20日，央行在2019年下半年工作电视会议、2019年第二季度货币政策执行情况报告和国务院办公厅关于降低实际利率水平的政策简报中明确表示，按照“按市决策”的基本原则，将继续加强房地产市场资本控制，实行房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“10月份，70个大中城市的新房价格比上个月上涨0.5%，增幅与上月持平；新房价格同比上涨8%，环比下降0.6个百分点；二手房价格环比分别上涨0.1%和4.2%，环比分别下跌0.2个百分点和0.4个百分点。”中山证券首席经济学家、研究所所长李湛对《证券日报》表示，房地产调控政策强调“量力而行”，这不仅是为了防止房地产市场过热，也是为了防止房地产行业停滞不前。今年以来，房地产调控政策取得了显著成效，目前住房价格增长率稳步下降。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》表示，央行的政策一直是以住房为重点，而不是投机，并在房价快速上涨的地区实施“城市政策”收紧贷款。此外，对住房需求和二手房实行差别化贷款政策，这不仅支持了一些合理的购房需求，也使整个市场朝着防范金融风险的方向发展，房地产市场相对稳定。

根据《报告》，截至9月底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示，第三季度以来，房地产市场运行平稳，房地产贷款增速稳步下降，房价涨幅有所回落，房地产开发投资和新开工建设增速稳步下降。

中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，总体而言，2019年房地产信贷增速明显放缓。“住房企业的融资难度仍然很高，但大、小住房企业之间的融资是有区别的。”

严跃进表示，从宏观上看，央行实施了RRR减息等一系列政策来降低企业资本成本，市场融资相对宽松。然而，从住房企业的角度来看，他们仍然面临着资本紧缩和库存的压力。此外，房屋销售并不像预期的那样，房屋企业对今年的融资持谨慎态度，尤其是在11月和12月。

至于央行后期的政策，李湛认为，房地产调控强调“按市决策”，不以房地产作为短期刺激经济手段的原则不会改变。目前，整个房地产市场运行平稳。短期内，房地产信贷政策不会明显收紧或放松。