土地市场成交趋淡态势延续

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最近，中国主要城市的土地数量和交易量大幅下降，延续了近几个月交易量下降的趋势。然而，在2019年上半年，土地市场蓬勃发展，这使得土地市场的累计成交量仍然比去年大幅增加。

从10月份的销售业绩和上市房地产企业的征地情况来看，自第四季度以来，许多房地产企业仍在积极征地。一些房地产企业利用寒冷的土地市场，以低价收购土地。此外，在土地收购和债务偿还的双重资本需求的压力下，许多房地产企业最近发布了大型海外融资计划。最近几个月，房地产企业的海外融资额创下新高。

□我们的记者东田

土地市场正在走弱

根据中智研究所数据信息中心的监测，2019年11月4日至11月10日，全国40个主要城市的土地投放量同比增长60%，交易量同比下降49%，土地出让金总额同比下降42%。其中，一线城市土地供应整体收缩，共启动12个案例，比上周减少7个案例；交易总额43亿元，比上周减少155亿元，土地交易量和价格均有所下降。

最近几个月，土地市场成交量持续下降。根据嘉里研究中心的数据，2019年9月至10月，新房、二手房和土地市场持续低迷，重点城市新房成交量同比和环比均有所下降。其中，杭州、宁波、徐州等城市的交易量大幅下降。土地市场的数量和价格下跌。截至10月底，全国300个城市共有2717宗商业用地交易，同比下降18%，同比下降8%；总销售面积为1.5446亿平方米，同比下降17%，环比下降22%。土地交易价格方面，10月份土地交易总额为3095亿元，环比下降38%，同比下降16%。土地交易的平均溢价为7.9%，与上月大致持平。

值得注意的是，重点城市的土地拍卖情况有了明显改善，拍卖数量较上月大幅减少。据嘉里研究中心称，10月份土地拍卖情况有所改善。从重点监测城市来看，当月拍卖数量较上月明显下降，拍卖率呈下降趋势。

受上半年土地市场繁荣的影响，全年土地交易数据依然乐观。根据中原地产的数据，截至11月6日，自2019年以来，50个大城市已售出3.48万亿元土地，同比增长17.5%。10个城市土地出让金超过1000亿元。其中，杭州土地出让总额达到2427亿元，居首位；上海土地出让金达到1556亿元，苏州达到1542亿元，分别位居第二和第三。武汉、南京、北京、天津的土地出让金均超过1000亿元，同比增长10%以上。自2019年以来，在50个城市中，超过70%的城市增加了土地销售。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年土地市场转让的限制过于严格，大多数房企迫切需要在2019年补充土地储备。自2019年以来，许多土地市场的限制已相对减少，土地价格限制，保证金和支持经济适用房已在一些城市进行了调整。随着一些城市对限价令的微调，开发商的征地热情有所提高。从区域热度来看，房地产企业向一、二线城市投入更多资金。这也是一二线城市土地市场升温的主要原因。

一些房屋公司正在积极征用土地

从房地产上市企业的情况来看，第四季度以来一线梯队企业的销售业绩达到新高，征地态度普遍积极。

以万科a(000002，诊断股)为例，公司10月份实现合同总销售面积271.3万平方米，合同销售额433.8亿元；2019年1月至10月，公司实现合同总销售面积3332.9万平方米，合同销售额5189.9亿元。自2019年9月销售简报披露以来，万科A新增开发项目16个，总股本建筑面积374.7万平方米，总股本地价155.19亿元。

从征地面积来看，近期销售额1000亿元的房地产企业仍将重点放在一、二线热点城市。以招商局蛇口(001979，诊断学)为例，10月份，公司实现合同销售面积86.26万平方米，同比增长18.72%；合同销售额达到170.61亿元，同比增长2.48%。2019年1月至10月，公司实现合同总销售面积919.29万平方米，同比增长46.13%；累计合同销售额1791.01亿元，同比增长34.76%。

自2019年9月销售和土地收购简报会以来，招商局蛇口新增9个项目地块，其中大部分位于一、二线热点城市。其中，上海崇明区有两个地块，总成交价分别为6.1亿元和22.36亿元，双方均拥有项目33%的权益。昆明有两个地块，分别位于滇中新区和晋宁区。南京有一个案例，总成交价为31.4亿元，公司控股子公司拥有该项目55%的权益。三亚深海科技城起步区有一块地块，总成交价为5.08亿元。

从近期企业征地情况来看，许多房地产企业进一步巩固了本地发展地位。以荣盛发展(002146)为例，作为河北省廊坊市的当地开发商，公司在《十月销售月报》中披露，2019年10月16日，全资子公司香河荣鑫房地产开发有限公司在廊坊市香河县自然资源和规划局持有的国有建设用地使用权拍卖中，取得了廊坊市香河县2019-110号地块的国有土地使用权。廊坊市香河县2019-110号地块位于廊坊市香河县京哈高速公路南侧、白家湾畔西侧，出让面积5.03万平方米。土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年。

凯瑞认为，由于土地市场持续低迷，百强房地产企业普遍保持理性征地，征地费率大幅回调。以恒大为代表的领先房地产企业最近收购土地并以底价出售，几乎没有高地价的土地售出。预计2019年底前，房企将继续理性谨慎征地，控制土地成本将成为关键。“反周期”征地的关键在于价格是否合理。

这一说法已经在许多房地产龙头企业中得到验证。以融创中国(港股01918)为例。9月24日，该公司以仅0.6%的溢价赢得了上海青浦的住宅用地。融创中国此前表示，应严格控制投资步伐。

海外融资规模持续上升

在土地收购和债务偿还的双重资本需求的压力下，许多房地产企业最近发布了大型海外融资计划。据《中国证券报》记者不完全统计，仅11月份以来，就有十多家上市房地产企业发布了海外融资计划，融资金额接近30亿美元。

近几个月来，住房企业的融资规模不断上升。住房企业海外融资8月份达到15.8亿美元，9月份达到37.97亿美元，10月份达到50亿美元。

一些房企融资利率较高。以德信中国(香港股票02019)为例。11月12日，该公司宣布计划发行额外的1亿美元优先票据，年利率为12.875%，从2020年2月6日起每六个月支付一次。本公司将对其现有债务进行再融资，并使用发行额外票据所得的净资金将其用于一般公司目的。

一些房地产企业最近连续发布融资计划，涉及金额很大。以凯撒集团(港股01638)为例，该公司于11月4日宣布计划发行3亿美元的优先票据，票面利率为11.95%，于2023年11月12日到期。11月5日，该公司宣布计划增发1.5亿美元10.875%的2023年到期的优先票据，并计划利用增发票据的净资金为现有债务进行再融资。

中原地产首席分析师张大伟认为，总体而言，房地产行业资金短缺，房企抓住窗口期，大量发行美元债券。房地产企业的美元债务将在2019年创下新纪录，这已成定局。美元债券是一些房地产企业的重要资本补充，有利于缓解企业融资困难。自2019年下半年以来，受融资额度减少的影响，房企的征地态度普遍减弱，房企之间的征地现象逐渐减少。对于高负债率的中小房企来说，未来融资将更加困难。相比之下，大型房企融资困难的影响相对有限，这些房企在征地成本和规模上具有优势。