首创联手GIC玩转资产魔方

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乐居财经林振兴出生于北京。经过几年的休眠，世界上第一个出现的中心无法逃脱被出售的命运。10月22日，首创置业(02868.hk)发布关联交易公告，称公司在北方证券交易所公开上市的信息披露期已过，天成永源50%的股权以30.25亿元的价格出售，受让人为bantex investmentslimited。天成永源持有的资产为首都中心f03地块的办公用房。根据评估报告，天成永元2018年12月31日的估值为60.05亿元，50%股权的转让底价为30.25亿元，预计税后利润约为6.6亿元。六年前，当明星自持项目被放弃时，首创置业斥资约51亿元在李泽商业区赢得了f02、f03和f05地块。其中，f02地块规划为两栋国际甲级办公楼和商业中心，f03地块规划为一栋国际甲级办公楼和商业中心，f05地块规划为五星级酒店(皇冠酒店)、公寓和部分办公楼。这四栋高层建筑由裙楼连接，裙楼现在是地标性商业综合体的第一个中心。金融战略重心区、标志性商业综合体、李泽金融商务区最高的建筑……这些标签让项目未来的商业前景充满了想象。然而，首都房地产做了相反的事情，它并不打算完全持有这些资产。去年9月5日，首创置业计划以5.98亿元的底价出售其子公司北京开元何岸投资有限公司51%的股份。据悉，开元和安持有的资产是首都中心f03地块的商业裙楼。四个月后，尘埃落定，龙湖集团首次转让了北京开元和安51%的股权。现在，第一家公司已经将其销售业务转移到f03地块的办公楼和地下车库。早在7月3日，首创置业就上市转让了天成永源50%的股权。当时，它还没有宣布转让底价。9月10日，该项目第二次上市销售。据公开信息，天成永源于2013年3月在北京李泽金融商务区获得f03地块。首创置业计划在该项目上开发建设一个综合商业和办公项目，包括办公楼和商业设施。在土地收购之初，首创置业拥有100%的土地。于二零一四年年初后，本公司的全资附属公司立即以1.00港元的代价将目标公司(bantex investments limited)出售予相关人士persifiedelite limited。因此，首创置业和万泰投资有限公司各持有天成永源50%的股份。当时，首创置业认为此次出售将有助于加快资产周转，提升资本能力，充分发挥集团在国际合作、融资和整合商业资源方面的优势。此外，通过引入合作伙伴，可以降低项目市场风险，扩大公司在北京地区的土地储备规模和市场份额。业内人士认为，这是首次置业的另一条轻资产之路。“第一栋建筑由新加坡政府投资公司接管，但新加坡政府投资公司在新加坡有自己的退出方式，比如房地产投资信托基金。”为什么使用gic？历史总是惊人地相似。五年后，bantex投资有限公司接管了两次。它是从哪里来的？Bantex是gic的子公司，gic一直被称为“亚洲最大、最神秘的投资者”。它由新加坡财政部资助，主要负责外汇管理和海外投资。16年前，gic进入首都房地产，以9.8%的股份成为首都房地产的第二大股东。它是首创置业多年的战略合作伙伴，在其成长过程中发挥着重要作用。gic在京津冀、Xi、成都等城市的首都地产项目中随处可见。但是，为什么首次出售的资产要公开上市转让，而不是直接出售给gic，以避免关联交易利润转移的嫌疑？中国企业资本联盟(China Enterprise Capital Alliance)副主席白文熙分析称，第一家是国有企业，涉及资产变动的国有企业必须通过股权交易所的“招标、拍卖、挂牌”程序，这是强制性的，从逻辑上可以避免国有资产的流失。审计报告显示，2018年天成永源的营业收入为11.97亿元，净亏损约1.3亿元。2019年上半年，公司营业收入仅为224.64万元，占2018年全年的0.19%，净亏损4537万元，所有者权益约为36.41亿元。值得注意的是，在评估基准日，天成永源的土地使用权和部分房屋建筑被抵押，抵押人为交通银行北京东单支行和北京农村商业银行东城支行。抵押范围为地下四层至地上五层土地使用权17206.49平方米和在建工程44000平方米，抵押贷款金额为24亿元，截至评估基准日剩余贷款金额为12.9亿元。出人意料的是，为什么先锋选择在这个时候出售项目的股权？根据原计划，首都中心将于今年第三季度正式开始运营。这意味着f03地块上的项目即将正式迎来回归期。根据白文喜的分析，首次出售该房产的真正原因是通过转让将负债较高的项目公司的资产和负债从母公司的报表中去除，从而降低母公司的资产负债率。毕竟，国有资产监管部门对国有企业的资产负债率有严格的要求。乐居金融数据显示，2019年上半年，首创置业有限公司负债总额约为1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约为78%，比去年底上升了1个百分点。同时，首都房地产的计息负债为1023.72亿元，净负债比率为154.3%，仍处于行业较高水平。

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