普洛斯增资式收购“阳谋”

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ProLogis创始人兼首席执行官梅志明

？李姣乐居金融来自上海

梅志明又开枪了。

10月16日，普洛斯投资(上海)有限公司(以下简称普洛斯(上海))投资郑州好象尼仓储物流有限公司(以下简称好象尼仓储物流)，在好象尼仓储物流拥有的约320亩土地上建设仓储设施。现在它已经签署了合作框架协议。

根据双方的合作模式，普洛斯(上海)的附属公司clf 2新加坡(9)私人有限公司将与浩翔友(002582)签订具体的增资协议和合资合同，以现金形式投资浩翔友仓储物流。

在此次交易之前的10月11日，普洛丝还参与了招商集团全资子公司招商资本的混合改革。招商局集团和普洛斯都持有招商局资本的50%，但没有披露相关价格。据市场分析人士称，ProLogis增加其投资促进资本的原因之一是，投资促进企业拥有许多类似的资产，如港口和仓储工业园区，这与ProLogis资产管理的主要方向相匹配。

ProLogis是全球物流基础设施、房地产和技术领域最大的私募股权基金管理公司之一，最近经常在中国进行大规模交易。这是否代表了普洛斯的战略，并正在向亚太地区转移？

后门“我好想你”？

根据2019年半年度报告的披露，我想念你们的销售渠道，主要包括电子商务、专卖店和超市。这三个渠道的收入确认时间是根据客户订单确认发货后和发货后的收入。

截至2019年上半年，我想念你的总营业收入28.57亿元，总营业成本27.44亿元，其中销售费用高达6.03亿元。我很想念你对自己的仓储和物流的急切，所以我们可以从那时开始知道。在仓储和物流方面，截至2019年上半年，我很怀念您投入的6200万元，而项目是ProLogis的合作伙伴怀念您的仓储和物流。

ProLogis的成功在于物流、房地产和仓储。ProLogis在全球拥有1200多个物流园区，管理着660亿美元的房地产和私募股权基金资产。我很怀念您与ProLogis的合作，这不仅可以大大降低仓储和物流的销售成本，还可以从ProLogis获得更专业的物流地产管理。

有业内人士认为，对于普洛丝来说，有了思念你的合作，我们可以在河南得到优质的土地，形成一个覆盖河南的高效的物流地产网络，未来的资本回报最大化。

中国企业资本联盟副主席白文喜认为，普洛丝非常想念你，他可能有两个意图。一种是纯金融投资，希望获得投资收益；另一种可能是我想借一个空壳，非常想你，这样我就可以实现a股上市。因为ProLogis在万科接管之前是一家上市公司，而万科在收购ProLogis时将其私有化并在海外退市。如果普洛丝能够借壳实现a股上市，对普洛丝、万科以及与万科合作收购普洛丝的私募基金来说都是一件好事。万科能够聚集更多的社会资源，实现ProLogis自身的发展，这对促进万科的市场价值增长具有重要意义。对于私募股权基金，它也可以实现利润退出。

中国的寻路之旅

我想念你们与普洛丝的合作，这只是普洛丝在中国快速发展的冰山一角。“普洛斯有两个投资机构，银山资本投资股票，普洛斯金融控制投资实物投资和债券投资。虽然普洛斯本身没有上市，但它通过外国投资控制了许多上市公司。”上述普洛丝内部人士告诉乐居金融。

乐居金融(Leju FinanciaL)获得的今年6月ProLogis第二季度董事会和第三季度决算会议的与会人员名单显示，一般仓储、冷链仓储、仓储地产和物流地产企业的实际控制人和高管很多，其中也有国有企业。

早在2019年6月，百仕通就以187亿美元收购了位于美国的1.79亿平方英尺的物流资产。当时，普洛丝(上海)的内部人士曾告诉乐居金融，这只是普洛丝的一笔现金。对普洛丝来说，美国资产是对旧资产的处理。“事实上，ProLogis已经成为一家国有企业。背后最大的单个股东是万科，中行投资了一些国有企业。

现在，看看普洛丝和黑石之间最初的交易，其背后的目的是不言而喻的。

与招商资本对国有企业的混合改革类似，ProLogis早在2014年8月就有了先例。普洛斯通过其房地产基金clh 12(香港)参与了中国仓储股份有限公司(以下简称中国仓储)20亿现金的增资，并签署了战略合作协议。

普洛斯以15.45%的股权成为中国仓储的第二大股东。根据协议，双方成立了一家合资公司，其中中国仓储持有51%的股份，ProLogis持有49%(但拥有1%股份的回购权)。目前，中国仓储公司的土地面积超过830万平方米，股权土地超过450万平方米(其余300万平方米来自中国仓储公司)。中国仓储目前运营的仓储基地大多位于一、二线城市，毗邻火车站、机场、高速公路、物流园区等交通便利或产业集中度高的地方，对普洛斯具有较高的再开发价值。

当时，中国仓储还表示，将通过合资公司开发第一批约355万平方米的土地项目，并在未来进一步探索分离自有物流资产和业务的试点转型。这也意味着中储拥有物流资产的所有权，只委托ProLogis进行管理，通过合作提高中储的管理效率，让公司学习先进的物流地产运营经验，促进公司转型升级，最终提高物流地产业务的净资产收益率。

对于普洛斯参与招商资本的混业改革，白文喜认为，“对于普洛斯来说，可以加强自身的资本协同作用，促进主业物流的发展。同时，ProLogis也是招商资本的一股重要的产业祝福力量。它可以增强招商资本的产业投资参与能力，是一个双赢的局面。”

根据中国仓储与配送协会发布的《中国仓储行业蓝皮书(2018)》，苏宁的物流面积在一般仓储中排名第一，达到1343万平方米；在冷链仓储方面，上海郑明现代物流有限公司的冷库面积为538万平方米，居行业首位；就仓储和房地产而言，ProLogis仓库的容积为3300万立方米，排名第一。

乐居金融表示，2017年7月，在乐居创始人梅志明成功将乐居私有化后，乐居已成为一家完全由中资控股的公司。该财团由万科、厚浦投资、高淳资本和中国投资银行组成。总成交价为116亿美元。“目前，即使万科是最大的单一股东，并有权否决和提议，实际控制人仍然是梅志明。”上述普洛丝内部人士告诉乐居金融。

梅志明在中国物流地产的寻路之旅刚刚开始。