宝龙地产许华芳千亿赌局：疯狂发债以住养商 押宝商管冲击港股

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宝龙地产总裁许招牌式微笑背后充满赌博意味。

自称“怪人”和工作狂的他，已经坐在这张赌桌上——公司将在2020年达到1000亿元的规模。

宝龙地产确立了商业地产的地位。它曾与万达集团同名，但近年来迅速转向住宅房地产。

与此同时，公司迅速崛起:2017年销售额超过200亿元，2018年超过400亿元。今年，550亿元的销售目标已经实现了80%。

虽然老爹徐建康仍然是公司的董事长，但41岁的许却成了这家企业的掌舵人。

谈到拥有1000亿住房企业的俱乐部，他手里有两张“王牌”:一张是通过“住宅”筹集“业务”，另一张是剥离企业管理业务并上市。双管齐下的方法实际上是一个矛盾:在影响规模的同时，有必要控制债务水平。

如果不推迟1000亿元的目标，公司今明两年将面临巨大压力。

“小万达”电力公司

住宅地产业务营业额高、回报高，是宝龙地产(01238.hk)大力推广的业务板块。影响1000亿目标，住宅房地产企业肩负重任。

根据斑马的消费，该公司后来增加了更多的住宅房地产业务。2016年后，其发展重点向住宅领域倾斜，商业地产逐渐失宠。

为了更直观的了解宝龙地产商住板块的销售变化，斑马消费者统计了公司2014年至2019年上半年的销售数据，商住板块的反转轨迹非常明显。

从2014年到2019年上半年，商业地产销售额分别占公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，而住宅地产销售额分别占公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%和64.47%。

真正的大逆转发生在2017年:商业地产成了配角，而住宅地产成了主要的表演力量。当年，住宅业务销售额同比增长121.42%，商业地产销售额同比下降34.56%。

2017年，中国房地产行业的竞争格局越来越强。尽管住房企业的集中度迅速提高，但实际的整体销售增长率开始放缓。

仅2017年上半年，中国商品房销售增长率就达到22%。随着银行信贷的收紧和房地产市场调控政策的出台，许多房地产企业的销售增长率呈下降趋势。

然而，公司收购土地的速度和规模都大大增加了。

从新增土地储备看，2016年至2018年新增土地储备13个、18个、29个，新增土地储备规模分别为382.31万立方米、386.2万立方米、574万立方米。2015年，该公司仅增加了3块新地块，土壤储存面积为66.2万平方米。

截至2019年6月底，公司土地储备总量达到2440万平方米，是2015年的两倍。

商业地产逐渐成为一个支撑角色，住宅地产业务占据了主楼层。该公司还对商业和住宅用地的比例进行了大胆的调整和规划。

2018年，公司斥资124亿元收购了29块土地，其中住宅用地占56%，商业用地占23%，停车用地占21%。

2017年，公司首次为住宅地产打造了“量身定制”的“369”高周转率模式(即3个月完成计划，6个月开始预售，9个月退钱)，业绩大幅提升。

2017年公司年销售额首次突破200亿元，达到208.82亿元；2018年410亿元；2019年前9个月，销售额为451.3亿元，占今年550亿元销售任务的82.05%。

剥离商业管理业务

该公司在商业地产领域发了财，在巅峰时期，它和万达一样出名，被称为“小万达”。近年来，在资源逐渐向住宅倾斜后，该公司的商业地产项目的推广速度一度放缓。

根据斑马消费，从2016年到2018年，该公司开设的商业项目数量分别为7、5和3个。

2018年，新城控股(601155)旗下的19家五岳广场开业，欢乐城(000031)、华润置地、徐汇控股等房地产企业也在商业地产领域频频努力。事实上，宝龙地产的商业项目正处于被动局面。

这将进一步影响宝龙业务，该业务已被剥离，正在影响香港股市。

宝龙业务的主要收入来源是租金和服务费收入，主要业务对象是公司及其下属企业，大部分收入来自母公司和关联企业。

根据宝龙商业向香港证券交易所提交的招股说明书，2016年至2019年前四个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元和5亿元。同期净利润分别为6300万元、7900万元、1.33亿元和5500万元。

但是，宝龙商业本身的情况并不乐观，其资产负债率相对较高。从2016年到2019年4月底，资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，甚至比宝龙地产上半年的资产负债率高出76.09%。

宝龙广场是该公司的主要产品线，旗下36处商业地产的平均入住率为84.3%。根据中国咨询研究院的数据，2018年百强商业地产企业重点项目平均入住率为93.8%。

企业调查显示，宝龙商务还涉及到了一些房屋租赁纠纷等。在同行业中，目前宝龙商业的业务量和规模都比较小，其管理能力水平有待提高。

此前，许多房地产企业选择剥离商业部门，通过资本市场的优势促进商业部门的发展。

宝龙地产在今年的中期业绩会议上承认，宝龙商业分离后，其财务指标可能会有所改善。许对似乎并没有太大的期望。他表示，商业业务与上市的分离是通过分离和市场化实现的，这样品牌和业务才能独立成长。

数千亿的债务达到顶峰

宝龙地产发展迅速，债务大幅增加。

根据斑马的消费数据，公司总负债从2017年的660.17亿元增加到2018年的992.5亿元，增幅为50.33%。2019年上半年，公司负债总额达到1081.7亿元。

今年上半年末，公司有利息负债495.94亿元，一年内应付短期贷款125.41亿元，现金存量166.08亿元，对外担保金额212亿元。

2019年上半年，公司利息支出总额为16.9亿元，同比增长35.4%。2019年上半年，公司实际借款利率为6.24%，同比增长0.29个百分点。

2018年，公司归属于母公司的净利润达到28.37亿元，同比下降约15%。同年，公司利息支出达到29.58亿元。

公司的资产负债率逐年上升。数据显示，2015年至2018年，公司资产负债率分别为65.86%、67.21%、69.13%和75.16%。截至2019年6月底，其资产负债率升至76.09%。

自2019年以来，这是近年来企业发债的高峰期。

根据斑马消费的初步统计，从今年年初到10月，公司先后发行了4笔短期融资券，融资规模总计13亿元。此外，它还发行了2亿美元的优先票据、10亿元人民币的中期票据和3亿元人民币的住房租赁特别公司债券。

债务已经成为悬在公司头上的一把剑。许方化在2018年业绩会议上表示，将把债务控制在合理水平。

在业内债务普遍减少的趋势下，宝龙地产不得不逆市控制债务水平，杠杆达到1000亿元。两者之间的平衡是这个1000亿赌博游戏的最佳点。