华夏幸福财技切换史

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乐居金融曾淑佳来自北京

房地产企业的融资输血常常引起人们的关注，尤其是华夏幸福，它有着生产城市的模式。

10月14日，华夏幸福的融资趋势再次出现。根据上海证券交易所的信息披露，City华夏幸福德清雷电工业新城ppp项目资产支持专项计划的情况显示为“已接受”，拟发行金额为20亿元。

资产证券化融资对华夏幸福来说并不陌生。早在固安项目，就开始了“ppp+abs”的运营路径。一般来说，只要标的资产继续运作，华夏幸福就可以通过abs持续使用未来的现金流。

然而，工业新城模式初始投资较大，需要大量资金。这促使“北京周边地主”华夏幸福不断拓宽融资渠道。需求也很高，企业仍然需要承担一定的应收账款，因此单一的融资方式就足以满足发展的需要

除了上面提到的资产支持型债券，华夏幸福最近也在永久债券上发挥了它的力量。据媒体统计，华夏幸福在短短三个月内就频频赚大钱，并签署了总额78亿元的永久债券。出售项目以获取资金并寻求合作也是华夏幸福今年引入资金的常见方式之一。

然而，当我们审视其各种融资方式时，我们会发现，过去几年，华夏幸福通过转让部分控股子公司的股权引入资金，然后在一段时间后花钱回购，逐渐淡出了公司的财务和技术榜单。

从2015年到2017年，华夏幸福经常拥有向信托和资产管理公司出售项目股权的市场动力，其交易对手包括格非资产、平安信托、大冶信托和兴业国际信托。据乐居金融不完全统计，在过去的三年里，华夏幸福以这种方式引入了总计245.5亿元的补充资金。

在出售项目股权的同时，华夏幸福也在花钱回购一些项目。在接下来的2018年，其出售的市场行为逐渐减少，但大部分项目股份继续被回购。2019年，华夏幸福只有少量未被回购的项目股权。

根据东北证券发布的研究报告，假设公司的这部分融资计入生息负债，信托、资产管理等渠道的资金比例近年来持续下降，从2014年的76.6%下降到2018年的20.3%。

回顾华夏幸福的发展历程，从2014年开始，它开始在不同的地方复制自己的工业新城模式。在2015年后的三年里，华夏幸福有了全国性的布局，长江三角洲、珠江三角洲、四川和重庆等15个大都市都有了自己的足迹。同时，它还将其业务扩展到海外地区，如印度尼西亚、印度和越南。

在此期间，华夏幸福的名字和实际控制人王经常被联想到诸如新能源汽车和“买壳”之类的词语；王还公开提出要探索“中国加速、中国制造”的独特价值链整合模式。

当时，业内人士似乎看到了一张新的中国幸福工业地图。在这一切的背后，需要资金来支持。因此，作为融资链的一部分，项目股权的出售和回购被引入到信托和资产管理基金的周转模式中，这种模式也发生了迅速的转变。

然而，2018年，北京周边房地产市场调控更加严格，金融监管规定频频出台，真正打击了京津冀大仓库华夏幸福。今年，王按下了融资模式的切换键，逐步放弃了上述融资模式。

但是，回购项目的股权需要大量的现金，这就反过来说，就是负债率等财务指标得到了改善。根据公司披露的资产负债表，华夏幸福2018年的净负债率从2017年末的60.83%上升至177.51%。

另一方面，2018年上半年，华夏幸福的应收账款也上升到了281亿元，这可能让王意识到了寻找援兵、改善融资状况的紧迫性，于是他致电平安集团。

在股权转让的同时，华夏幸福也做出了业绩承诺，即2018年、2019年和2020年上市公司股东应占净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即这三年上市公司股东应占净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

有了平安的支持，华夏幸福的融资状况得到了改善，这显然是永久债券的顺利发行，向非北京周边地区迈出了一步。

然而，或许是为了履行其业绩承诺，华夏幸福也在通过出售项目来补充营运资金。例如，在去年寻求与万科、碧桂园、凯撒、雅居乐、卓悦等房地产企业的项目合作后，最近几个月，华夏幸福又卖出了至少五个房地产项目的股权，这成为其融资地图的又一个角落。