物管行业：社区增值服务 具备充足想象空间

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随着社区线下交通的进入，随着企业对社区资源的重视和优质基础服务带来的高满意度，社区增值服务在收入中的比重稳步上升。如果按效率计算，社区增值服务仍有巨大的挖掘空空间。此外，社区增值服务收入的增长可以有效地对冲物业费难以提高和刚性劳动力成本上升的问题。

虽然房屋经纪行业是红海市场，但仍有机会。我们将社区增值服务定义为三个层次，其中2.0级的增值服务充分利用了交通优势，业务模式清晰，经纪业务是最好的。

根据壳牌研究院的数据，2018年房屋经纪业务的总市值为6.53万亿元，总佣金收入约为1300亿元；基于理想假设，通过碧桂园服务出售的房屋占当年管理社区总交易量的不到20%,管理项目的交易覆盖率大幅提高空；虽然经纪行业有几家巨头企业，但从长远来看，城市低层次机构的市场容量和渗透率将继续增长，物业管理公司仍有机会获得份额。

物管公司已经开始试水，文化差异还是最大的难题。领先的物业管理公司已经在社区建立了房屋经纪品牌或建立了租赁和销售中心，在业务发展的初期，他们在成本和房屋供应方面有一定的优势。我们认为，管理层的优势和劣势在一定程度上是可以弥补的。目前，最大的问题在于，物业管理公司和经纪行业卑微的企业文化强调狼文化。然而，从长远来看，独立上市并成为利润中心的物业管理公司肯定会培育一种兼顾效率和服务的文化。事实上，物业管理和经纪业务并存的情况，在海外已有先例可循。东基地产作为日本最大的综合物业管理公司，依赖客户的信任和熟悉。

做一个广泛的社区服务提供商，提供房地产全周期服务。我们认为，物业管理公司涉足房屋经纪领域的一个更好的方式是建立相对独立的品牌和团队，在管理社区流的基础上发展，并在规模略有扩大后扩大第三方项目，从而形成经纪业务和物业管理业务的互补关系。推荐绿城服务、碧桂园服务，关注物业管理行业龙头企业，如永胜人寿、AVIC盛大(000043)。