多地定向微调地产政策 严控资金来源

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最近，许多房地产政策都进行了调整，大多数都指向部分限制和边际放松。分析人士指出，在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求下，应因地制宜进行双向调整。

最近，许多房地产政策都进行了调整，大多数都指向部分限制和边际放松。分析人士指出，在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求下，应因地制宜进行双向调整。

政策的边际微调

最近，佛山房地产市场的人气明显上升。根据佛山房地产信息网的数据，从11月22日至11月24日，共有600套、811套和542套商品房(新房，包括住宅、商业和停车位等)。)在佛山销售，三天内总共售出1953台。11月29日至12月1日，佛山五区分别售出937套、1194套和756套二手房，三天内共售出2887套。

营业额明显增长的驱动力据信来自佛山新推出的人才住房新政。11月29日，佛山市人力资源和社会保障局发布通知，明确在佛山本地工作的本科及以上、中级及以上学历人员，不受户籍、个税和社保存款的限制。

佛山毗邻广州，部分区域属于广州住房需求的外溢区域。目前，广州附近有几个地区处于限购状态。未在佛山注册的人在佛山限购区购房需要提供两年内累计一年以上的社保或税务证明。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，与其他城市相比，佛山市购买第一套房的门槛已经降低，合格人才也很多。这项政策有助于激活当地房地产市场。

一线城市深圳的房价仍在上涨。12月2日，深汕合作区管委会发布公告，宣布深汕合作区(以下简称“合作区”)在过渡期开始销售商品房。合作区内居民家庭拥有的商品房和商务公寓总数不得超过2套，合作区内成年单身人士(含离异人士)拥有的商品房和商务公寓总数只能为1套。此外，合作区内购买的商品房不包括在深圳其他区(新区)购买商品房的限购范围内；在深圳其他区(新区)购买的商品房和商务公寓不在合作区购房人购买商品房和商务公寓数量限制范围内。

深圳当地房地产企业人士表示，在合作区购房并不占用深圳的配额，目前合作区的房价还不到20000元/平方米，所以这项政策对深圳的注册客户很有吸引力。但是，在合作区内购买的商品房和商品房，自取得房地产权证书之日起5年内不得转让。

12月4日，成都市住房和城乡建设局回复公众称，为了有效解决购房问题，高辛南区有购房资格的家庭可以在天府新区、高辛西区、晋江区、青羊区、金牛区、武侯区和成华区购房。成都当地房地产消息人士告诉《中国证券报》，成都高辛南区的居民可以跨区购买天府新区和婺城区的房屋，这表明高辛南区的购房限制可能会放宽。

此次调整只是放松了对高新南区的定向限购，在天府新区、高新区、晋江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区有购房资格的家庭不能在高新南区购房。前述成都房地产人士表示，此举将为高新区那些只需要买房的人提供更多选择。此前，在成都的限购政策中，在高辛南区有购房资格的家庭或个人只能在高辛南区和郊县购房。

据了解，目前成都市高辛南区房价偏高，新盘数量较少。同时，在区域限购政策下，聚集在成都的高新技术产业公司的供需矛盾更加突出。

此外，郑州市住房公积金管理中心宣布，经审议批准，郑州市住房公积金贷款额度将从60万元提高到80万元。该政策将于2020年1月1日起实施。从现在开始，买房的员工可以根据新的贷款额度签订合同备案。贷款额度的增加将有效缓解购房职工的贷款资金压力。

严格控制资金来源

最近，黑龙江省加强了对房企资金来源的控制，坚决降低杠杆率，禁止房企进行土地投机。

11月底，黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局、中国人民银行哈尔滨市中心支行、中国银行黑龙江省监管局保险监督管理委员会(601988)、中国证监会黑龙江监管局联合下发了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》， 其中明确要求进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发项目的事后监管，提高我省房地产开发企业的开发建设能力，《通知》特别强调要建立开发征地资金审查制度，确保开发商的征地资金是合规和自有资金，并建立了惩戒制度。

关于开发征地资金审查制度，上述通知规定，各地要建立开发征地资金审查制度，确保房地产开发企业用自有资金购买开发项目用地。具体措施如下:房地产企业在参与建设用地的招标、拍卖和挂牌前，必须提交承诺书，承诺土地收购资金是符合规定的自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等。，并声明如果承诺不真实，则自愿放弃开发用地的中标资格。地方自然资源部门会同有关财政部门，严格检查房地产开发企业购买土地的资金来源。经核实，发现房地产开发企业土地收购资金不符合要求的，自然资源部门应当取消其土地招标资格，并在两年内禁止企业参与土地招标拍卖。对于2020年1月1日后拥有土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。

一些房地产人士告诉《中国证券报》，黑龙江省出台这项政策可能主要出于两个考虑。首先是预防和控制项目风险。在当前的房地产调控下，中小房企的资金压力突出，一些“杠杆买地”企业的后续资金链断裂，导致项目停工和项目未完成。显然，土地收购资金应该来自自有资金，这有助于控制项目风险。与此同时，黑龙江省部分城市的土地市场自今年以来一直在蓬勃发展，土地周转量与去年同期相比大幅增加。土地交易价格的上涨往往是房价上涨的第一个信号。严格控制房地产企业的资金渠道，有利于整个房地产市场的平稳运行。

数据显示，今年以来，中国30个城市的土地周转量持续增长，其中包括哈尔滨在内的8个城市的同比增长率超过100%。

保持市场稳定

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，与2019年4月至6月的收紧相比，最近很多地方的人才政策放松了房地产购买限制，特别是11月份以来，一些城市集中通过人才政策调整购买资格。

一些房地产人士表示，虽然近期许多地区的监管方向是边际放松，但放松的群体是有限的，对当地市场的影响预计不会很大。总的来说，保持市场稳定仍然是房地产调控的原则。“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的综合调控要求，实际上是双向调控。

5年期贷款利率能够更好地反映抵押贷款利率的走势，而5年期贷款利率首次下调对房地产市场的影响也备受关注。许多业内人士表示，这种调整是有限的。如果抵押贷款利率上调的基点不变，抵押贷款利率将略低于当前的基点，这不会对房地产市场产生明显影响，但将有助于稳定房地产市场。

“今后，大多数城市可能会出台有利于稳定房地产市场的政策，如人才购房、首套住房信贷支持和公积金政策等。保持市场稳定仍是该政策的首要目标。”张大伟说。