“闽系房企”加速分化：人事变动频繁 增速齐齐放缓

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近几年来，福建上市房地产企业以高周转率、高杠杆、高负债的模式迅速崛起，成为国内房地产市场不可忽视的力量。现在，这些房地产企业开始显示出分化的迹象。

斑马消费对福建13家上市房地产企业的经营状况进行了梳理，发现在新形势下，大多数企业都在积极降低杠杆率，保持安全发展的底线。

上述大部分房地产企业增速明显放缓，部分房地产企业高级管理人员流动更加频繁。

一向被称为“激进”的福建房地产企业，在失去狼的本性后，如何在行业中站稳脚跟？

福建房企人事变动加快

近年来，在福建上市的房地产企业中，一些房地产企业的高级管理人员频繁流动。

根据斑马的消费情况，在福建13家上市房地产企业中，高管频繁离职的主要是禹州地产、红阳地产、郑融地产、泰和集团(000732)和阳光城(000671)等房地产企业。

在资本密集型的房地产企业中，财务总监负责公司的内部财务管理，更注重融资和保证企业的现金流。

随着福建房企由激进扩张到积极追求质量发展的趋势，各房企的核心地位&财务总监在短时间内发生了变化。

禹州房地产(01628.hk)的首席财务官在16个月内换了三次工作。禹州房地产最期待的是涨到1000亿元。

于2018年4月，本公司前财务总监徐金业辞任并加入华南城市(01668.hk)。他的继任者黄占宏干于2019年7月辞职，加入大发地产(06111.hk)担任副总裁。随后，邱玉光接任。邱自2008年10月至2015年3月担任公司副总裁、财务总监、公司秘书，这是他第二次返回公司。

2018年，进入1000亿元门槛的郑融房地产(06158.hk)也更换了首席财务官。同年11月12日，谭明恒辞去公司首席财务官兼联席秘书职务。

三天后，公司任命陈伟建为首席财务官，37岁的陈伟建担任执行董事兼副总裁。他于2018年8月加入郑融，曾任新城发展控股(01233.hk)执行董事兼副总裁及时代中国(01233.hk)首席财务官。

在福建所有上市的房地产企业中，泰和集团(000732.sz)的高管更换频率最高，只有首席财务官一年更换两次。2018年，该公司副总裁兼首席财务官罗俊辞职加入忠良控股(02772.hk)，2019年1月，他的继任者李斌也辞职。

自去年金融危机爆发以来，泰和集团的高级管理层严重流失。2018年7月至2019年4月，三名副总裁辞职。尤其是今年4月底副总统张锦源的辞职引起了外界的关注。张随后加入天润地产担任总裁。

与外部职业经理人相比，从内部提拔高级经理人更方便，荣信中国(03301.hk)的老板欧宗红对此很了解。今年3月，负责杭州市场开发和运营的老员工于被任命为公司执行董事，6月，她被任命为公司总裁，成为福建省唯一一位房地产上市企业的女性总裁。

洪阳房地产(01996.hk)的老板曾焕沙，是建材市场急需财务背景的高管。今年7月5日，公司首席财务官兼秘书雷卫斌被任命为执行董事、副总裁兼提名委员会委员。45岁的雷伟斌曾担任时代中国和敏捷集团的首席财务官。

为下一代“接班人”铺平道路是很合乎逻辑的。2018年10月，涠洲地产委任林为执行董事，为林董事长林隆安之女；世茂房地产(00813.hk)许世坛在公司各部门工作了20年。2019年，他终于被父亲徐荣茂提拔为总裁。

有趣的是，朱荣斌和阳光城(000671.sz)的吴建斌，他们都在中国海外房地产工作多年。

早些时候，他们一个接一个地加入了02007.hk碧桂园。2017年，应阳光城老板林腾娇的邀请，他们相继加入阳光城，分别担任主管金融和证券业务的执行董事和副总裁。他们“带来”了一个高周转率的模式，这帮助阳光城在2018年卖出了1000多亿元。

激进化之后，它通常是谨慎的

依靠高杠杆、高周转率、高负债，并在短时间内获得规模增长，郑融地产、荣鑫中国等福建房地产企业的崛起基本上具有相同的共性。

在这种商业模式下，这些房地产企业几乎是带着“包袱”蜂拥而至，只是近年来才逐渐放缓。

泰和集团是福建房地产上市企业的激进代表。2016年，其净负债率高达360%，到今年第一季度末仍高达279.2%。荣鑫中国、郑融房地产等企业也是如此。在频繁的楼市调控和融资紧缩叠加效应的影响下，所有的房企都在改变策略以降低风险。

2018年，郑融房地产年销售额超过1000亿元，达到1080亿元。年末，净负债率为74%，而去年年末为183.2%，显示出明显放缓。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

2018年，荣信中国的净负债比率为140%，2019年年中，净负债比率降至77%左右。公司总裁俞李娟对此并不满意。她曾表示，公司将在两年内继续降低公司净负债率指数，优化债务结构，进一步提升安全边界。

降低负债和杠杆是福建房地产企业目前的一贯举措。随着时间窗口变得越来越小，这些企业变得越来越紧迫，他们担心资本危机会冲击自己的脑袋。

毕竟，泰和集团的金融危机自去年以来一直没有得到解决，这给同行们上了一堂生动的课。

2019年上半年，泰和集团没有新增土地，通过出售项目、土地和股权偿还了338亿元的债务。

根据斑马消费，截至今年6月底，泰和集团的债务总额仍高达2091亿元。根据东方金城的评级报告，公司将在2019年至2021年达到集中还款高峰，债务偿还规模将超过1000亿元。

截至6月末，禹州地产、红阳地产、世茂地产、徐汇控股、利高集团(01622.hk)的负债分别增加41.08%、104.83%、32.46%、33.71%和58.75%，其他房地产企业的负债均有不同程度的增加。

根据披露的2019年中期业绩，除钟君集团控股(01966.hk)和三盛控股(02183.hk)外，福建13家房地产企业的增速均有所放缓。

2019年中期业绩显示，荣鑫中国实现销售566.77亿元，同比增长3.94%，去年同期销售增长率为75.7%；

今年上半年，红阳地产实现销售302.5亿元，同比增长42.7%，同比增长188.4%；阳光城市上半年增长28%，去年同期增长76.88%；

世茂地产上半年实现销售额1003.4亿元，同比增长38.7%，同比增长66.5%；

郑融房地产的放缓更加明显。2018年上半年的增长率为170%，今年同期下降到不到1%，销售额为586.07亿元。

泰和集团的情况更糟，发展倒退，上半年销售增长率超过30%。

在收获了发展的规模之后，这些曾经狼吞虎咽的房企开始谨慎起来，不再盲目追求规模，而是追求安全和质量的发展。

阳光城执行董事长朱荣斌曾经说过，“底线是保证公司的安全运营”，公司不仅要保证自身的发展，还要避免负债方面的风险。阳光城市从融资驱动转变为商业驱动，现金流转变为销售补充。该公司的销售回报率接近80%，在福建房地产企业中已经处于较高水平。

差距正在扩大

斑马消费梳理发现，在快速增长放缓后，13家福建上市房地产企业显示出分化迹象。

从2019年的中期业绩来看，虽然各项业绩存在差异，但已经形成了部分房企继续领先、部分房企迎头赶上的梯队态势。

根据斑马的消费统计，世茂地产、阳光城、郑融地产、荣鑫中国和徐汇控股组成了福建房企的第一梯队。

2019年上半年，上述五家房地产企业的销售额超过500亿元。其中，世茂地产是唯一一家半年销售额超过1000亿元、净利润超过50亿元的房地产企业。

根据2019年中期业绩数据，世茂地产、阳光城、徐汇控股、郑融地产和荣鑫中国的签约销售额分别为1003.4亿元、700.1亿元、884.4亿元、586.07亿元和566.77亿元，合计3740.74亿元，占13家上市房地产企业的总销售额5214.54亿元。

在营业额方面，截至6月底，上述五家企业实现营业额1393.95亿元，净利润142.89亿元，分别占福建13家上市房地产企业营业额和净利润的60.77%和66.24%。

就土地总储量而言，截至6月底，上述5家房企的土地总储量达到2.24亿平方米，占13家房企土地总储量的62.92%。

根据2019年年中报告，土地总储量最大的房地产企业是世茂地产、徐汇控股和阳光城，土地总储量分别为6407万平方米、6300万平方米和4396.59万平方米，占13家房地产企业土地总储量的48%。

此外，红阳地产、泰和集团、钟君集团的销售额均超过300亿元。今年上半年，销售额分别为302.5亿元、373.9亿元(乐居财经数据)和370.28亿元。

泰和集团从第一阵营跌落下来，主要是由于其在实施高端产品战略后扩张迅速、脱化工周期长。2018年底，库存周转时间仅为0.14，远低于行业平均水平。

禹州房地产一直寻求稳定发展，成为福建唯一徘徊在200亿至300亿元之间的房地产企业。截至今年6月，公司实现销售额284.74亿元。上半年新增土地153.44万平方米，在福建13家上市房地产企业中排名倒数第二。

受楼市调控频繁的影响，福建部分上市房地产企业开始布局多元化。斑马消费者发现，徐汇控股、泰和集团、钟君集团控股和世茂地产都参与了非房地产业务。

这些福建地产企业的多元化路径一般都是传统的，主要是与房地产主业合作，先涉足商业地产和物业服务。

徐汇控股将商业地产视为其业务的一部分，从纯粹的开发和销售，到开发和销售以及自我维持的租金收取，还涉及房地产、工程建设、教育和金融领域。该公司总裁蓝鸿震曾表示，他希望租金比例将来能达到收入的30%。

泰和集团不仅涉足商业和特色城镇，还涉足金融、养老、酒店等领域。钟君集团的战略重点是长期租赁公寓，预计到2020年将实现5万套长期租赁公寓。

福建房地产企业率先使世茂地产的业务更加清晰，除了房地产，还带动了酒店、商业、娱乐、文化、服务等业务领域的发展。

到目前为止，各种房地产企业的经营收入仍然依赖于房地产行业，多元化经营在短期内仍难以成为主要的绩效力量。