房企业绩放缓 下半年谨慎

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【摘要】谨慎拿地是许多房地产企业下半年的态度。在融创的业绩会议上，孙宏斌表示，公司在下半年基本停止了土地收购。"除非有特别好的机会，否则目前基本上停止征地."

《时代周刊》记者杨静来自上海和香港

一身黑色西装，搭配粉色衬衫和领带，世茂集团副董事长兼董事长(00813.hk)许世坛在8月27日下午的业绩发布会上非常自信。

世茂延续了三年的高增长趋势，今年上半年多项指标达到新高，盈利能力大幅提升。根据许世坛的预测，该公司第三季度的销售额可以达到去年的水平，如果下半年3000亿元的可销售价值达到37%，就可以实现年度目标。

然而，许世坛对公司的规模没有明显的需求，并重返前十名。在回答《泰晤士报》记者的提问时，他说，“世茂曾一度拖累了前20家房地产企业的平均增长率。现在世茂自我要求在销售增长方面超过行业平均水平。”

许世坛甚至暂时不会提高今年2100亿元的销售目标。“因为公司对下半年持谨慎态度。房地产行业本身将进入稳定发展阶段，所以不要想着赚大钱。过高的利润已不再可持续。”他认为。

事实上，不仅是世茂，越来越多的房地产企业也在今年的半年度业绩会议上发出了谨慎甚至收缩的信号。

万科(000002.sz)将自身发展定义为“匀速运动”，以避免跌宕起伏；碧桂园(港股0207)(02007.hk)表示，未来取决于机会的均衡布局和风险的分散；一直相对高调的融创中国(港股01918) (01918.hk)声称，除非有特别好的机会，否则它将在今年下半年基本停止收购土地。

高速增长将不再

目前，世茂前面的十大房地产企业销售增长普遍放缓。

下滑点指向前五名的碧桂园和中国恒大(港股03333)(03333.hk)。根据嘉里的数据，2019年上半年碧桂园的总销售额为3895.4亿元，比2018年上半年的4124.8亿元下降了近30%，总销售额为1229.4亿元。恒大地产同比下降7.4%，相比之下，2018年上半年的增幅为24.6%，2019年上半年为2818亿元。

行业排名第三的万科也在放缓增长速度。2019年上半年，3340亿元的销售额同比仅增长9.6%，比去年同期的9.9%略有下降。

保利(600048.sh)和融创作为第二梯队，都没有逃脱“增而不增”的局面。前者上半年销售额达到2526.24亿元，同比增长17.33%，远低于去年同期46.86%的增幅。后者上半年实现2141.6亿元，同比增长11.8%，也低于同期76%的增幅。

值得一提的是，在十大房地产企业中，今年上半年销售额增长28%左右，已经可以位居前两位。中海(00688.hk)和新城(601155.sh)分别增长28.7%和28.4%。华润置地(港股01109)(01109.hk)以26%的涨幅位列第三。

然而，与同期相比，2019年上半年新城和华润的销售增长放缓。

与万科一样，今年上半年排名前十的龙湖(00960.hk)和绿地(600606.sh)的销售增长也是个位数。龙湖的增长率为8.8%，绿地率甚至低于3.1%。

住房龙头企业尤其是中小型住房企业就是这种情况。以施琅绿色地产(00106.hk)为例，今年上半年的合同销售额仅为114.8亿元，同比下降29.8%，仅达到全年400亿元目标的不到30%。

然而，绿地香港(香港股票00337) (00337.hk)董事长陈军认为，“在目前的环境下，一个公司不能用销售规模的增长率来评价。”过去爆炸性的增长率将不再是常态。”8月22日，在回答《时代周刊》记者的提问时，他说保持稳定发展是安全的。

不仅销售增长放缓，房地产企业的净利润增长也放缓。

融创就是其中之一，上半年净利润为112.9亿元，同比增长66.59%，但较去年全年的250.96%大幅下降。远洋运输集团(香港股票03377)经历了持续下跌，今年上半年仅25.3亿元，同比下降6.86%，去年同比下降9.21%。

从融资驱动到业务驱动

多稳定？越来越多的住宅企业认识到，拥有充裕的现金流和内部驱动增长能力是跨越周期的保证。

至于原因，融创中国董事长孙宏斌在演出会上的发言可以作为一种诠释。他说，“根据目前的政策，对融资方的严格控制可能是一个正常化的过程。下半年，无论是商品房市场还是土地市场，房企的压力仍然比较大。”

因此，重视收款已成为房企自我造血的方法之一。这也是今年房企业绩会议中的一个高频词汇。

从2019年上半年的支付率来看，碧桂园、保利等首套住房企业经历了不同程度的增长。前者为94.3%，比去年高3%；后者从86%上升到8%。

"今年，碧桂园以股权回报进行评估."碧桂园总裁莫斌在演出会上说。

然而，万科在评估藏品时并没有设定具体的数字，而是细化了各项指标。保持执行时间的动态，每季度调整一次，以促进销售和支付。"每天都是卖房子的好日子."万科执行副总裁兼首席运营官张旭表示。

对于住房龙头企业以及中小型住房企业来说，情况就是如此。例如，徐汇控股(00884.hk)据徐汇控股总裁林伟强向《时代周刊》记者介绍，为了筹集资金，公司成立了专门的收款团队，“以销定产，减少库存，改善去污，加快收款，这是徐汇集团下半年的发展战略。”

然而，根据公布的收集数据，差异仍然存在。高价值，如万科、碧桂园、徐汇等。，有超过90%的回报率；中国绿城(港股03900)和阳光城(诊断股000671)等中型住房企业占80%至90%；华夏幸福(600340)是62%，虽然比去年同期高16%，但价值并不高。

“房地产企业的造血能力比融资能力更重要。现金的核心是企业自身的造血能力。”雷蒙指出。

事实上，今年房屋企业更加重视销售结转。格林兰控股(600606，诊断)认为，“结算利润相应大幅增加，对公司整体业绩增长起到了基石作用。”

然而，如果销售结转不好，业绩将相应下降。例如，招商局蛇口(001979，诊断学)，上半年166.87亿元的收入同比下降20.49%；归属于母亲的净利润为48.98亿元，同比下降31.17%。该公司表示，“收入和业绩的下降主要是由于当前结转面积和单位价格的同比下降。”

目前，收入超过1000亿元的房地产企业有4家，分别是恒大、碧桂园、绿地控股和万科，分别为2270亿元、2020亿元、2015亿元和1393亿元。

降低杠杆，谨慎应对

手里有食物，所以不要惊慌。然而，许多房地产企业希望更安全。

继续削减债务将是主要任务之一。

去年上市的中型房地产公司郑融房地产(港股06158) (06158.hk)的主要业务目标之一是降低杠杆率。该公司的净负债比率从2017年的183.2%降至2018年的74%，直至2019年上半年的70.8%。

郑融房地产副总裁兼首席财务官陈伟建8月26日对《时代周刊》记者表示，目前公司内部控制线是将美元债务融资成本控制在8%左右，银行借款成本控制在8%，整体财务成本控制在7%和7.5%。实际上，净利率必须达到两位数。

不仅郑融，万科等房地产龙头企业也提出了降低杠杆率的要求。万科认为，融资紧缩肯定会对房地产行业产生影响，公司需要根据外部情况调整经营节奏，控制负债率。

谨慎征地是许多房地产企业在下半年的态度。融创是典型的。在业绩会议上，孙宏斌表示，公司在下半年基本停止了土地收购。"除非有特别好的机会，否则目前基本上停止征地."

“今年下半年对小型房地产公司来说压力很大；对于大型房企来说，如果负债率高、压力大，世茂会谨慎投资。”在8月27日的新闻发布会上，许世坛说。

万科对地块利润提出了严格的财务要求。例如，净负债比率应低于40%，内部收益率应达到20%，净利率应达到12%。此外，土地的后期价格应根据每个城市的价格限额计算。

在这些房地产企业看来，持有现金流不再重要。从2019年的数据来看，万科的现金存量为1438.7亿元，远远高于一年内到期的计息负债；碧桂园为2228.4亿元，覆盖了两倍的短期有息债务。

一些房地产企业也开始对多元化持谨慎态度。万科强调融合和专注，并推广和巩固基本盘。恒大以房地产为基础，以旅游和健康为两翼，以新能源汽车为产业布局，但在过去的五年里不会再有其他多元化的商业布局。融创专注于房地产主业，其文化和文化旅游正处于潜伏期。

原因是，一方面，多元化经营本身需要高战略投资。此外，多元化业务需要时间来解决，这可能不会成为一个重要的收入来源。2019年上半年，万科95.5%的收入来自房地产业务。除了房地产部门的利润和物流部门与成本之间的平衡，其他部门基本上都亏损了。