继续从严！楼市调控基调已定

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“不要把房地产作为短期刺激经济的手段。”中共中央政治局会议最近为下半年乃至未来几年的中国房地产市场定下了基调。

作为回应，会议当天，辽宁省大连市和安徽省合肥市相继出台了新的房地产调控政策。其中，大连最关心的是“不降不升”，即已取得预售证书的项目，调整预售价格不应高于此前网上签约价格的最低价格，首次申请预售证书的项目，6个月后，申报调整价格时，只能申请“下调”，幅度只能在5%以内；另一方面，合肥是一个“三停”，即对于已经引发三次或三次以上的群体性走访和群体性投诉而又没有有效解决办法的开发企业，应及时采取措施暂停土地供应、预售和网上签约。

财经评论员严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，大连与合肥的新政无疑是对中央政治局会议核心内容的最好诠释。即使面对经济下行的压力，本地楼市仍要坚持“住而不炒”的基调，坚持调控。事实上，这已经反映在河南省开封市的乌龙事件中，该市不久前取消了销售限制。

市场趋紧，但不会停滞

虽然房地产销售市场暂时冷淡，但总体保持稳定，房地产开发依然旺盛，但房地产市场整体收紧并没有停滞。

国家统计局的数据显示，今年上半年，中国商品房销售面积同比下降1.8%。6月份，一、二、三线城市新建商品房和二手房的销售价格同比下降。

“结合房价、房地产投资、房地产销售、建筑面积、土地交易等。，目前房地产市场运行总体稳定。”国家统计局发言人毛胜勇说。

然而，值得注意的是，近年来，住宅销售出现复苏，土地市场复苏，大量资本仍流入一些地区的房地产部门。

数据显示，上半年中国房地产贷款增加了3.21万亿元，占同期各类贷款增加的33.2%。在个人住房抵押贷款方面，上半年，个人住房贷款占新增贷款的近23%。5月末，房地产信托余额为3.15万亿元，同比增长1665.97亿元，增幅为15%。

不难看出，虽然房地产销售市场暂时冷淡，但总体保持稳定，房地产开发依然旺盛，房地产市场整体收紧并没有停滞。

因此，一些业内人士认为，房地产市场始终是经济发展的一个重要方面，房地产周期在很大程度上影响和决定着经济周期的波动。因此，我们应该更加警惕当前短期经济波动和不断增加的金融压力，以及一些地方政府放松监管甚至刺激市场的冲动可能上升。

将是一项长期政策

新的声明阐明，收紧房地产监管不仅是一项阶段性政策，也是一项长期政策。即使未来经济下行压力加大，也不会通过刺激房地产来刺激经济。

在央视财经评论员马光远看来，这次会议发出了一个明确的信号，即房地产不再被用作短期刺激。在当前风险和挑战不断增加的形势下，要想保持稳定，就必须分析中国经济的红利和新的增长点，而不是搞刺激手段。

“过去三年，房地产市场大幅上涨，因此房价一直处于高位。如果继续用房地产来刺激经济，很容易造成房地产市场的大泡沫，这对整体经济非常不利。”房地产分析师、油桃市总裁薛在接受《国际金融新闻》记者采访时指出。

上海交通大学中国城市治理研究所教授陈杰向《国际金融新闻》记者表示，本次会议继续明确了“无投机住房”的定位，这与市场预期一致。“不以房地产作为短期刺激经济的手段”这一新的表述充满了深刻的含义，这表明收紧房地产调控不仅是一项阶段性政策，也是一项长期政策。即使未来经济下行压力加大，也不会通过刺激房地产来刺激经济。

陈杰还告诉记者，央行最近发布的一份研究报告指出，居民杠杆率每上升1个百分点，社会零售消费总额的增长率就会下降0.8个百分点。因此，他认为，中央政府决心遏制房地产市场，同时也担心房地产过热将导致居民杠杆率上升，进而对消费产生挤出效应。此外，房地产占用了巨额资金。如果房地产市场得不到抑制，资金就不能有效地进入实体经济；房地产投机预期并没有被消除，更多的RRR降息只会增加实体经济的失血，而不是改善其血液供应。

房地产公司如何回应

中国房地产市场还远未见顶，基于房地产的经营战略仍未改变，但未来企业的经营理念需要及时改变。

随着房地产市场调控的深化，房企回归理性，行业进入精细化竞争阶段。同时，作为房地产企业的重要“粮仓”，土地储备的规模和结构对绩效的影响越来越大。

一些内部人士告诉记者，自2017年初以来，这一轮监管已经持续了两年半。此前，许多房地产企业预测，他们将在今年下半年逐步放松，这种心态在拍卖市场上得到了生动的反映。为了提前补仓，土地拍卖市场从今年3月开始逐渐回暖，房地产企业对征地的热情一直到刚刚结束的7月份才消退。

根据中国指数研究院的最新监测数据，今年前7个月，碧桂园(港股02007)(包括招标、拍卖和征地，下同)的征地金额高达1086亿元，征地面积达到3361万平方米，居征地名单首位。其中，仅7月份，江苏省南通市的碧桂园就增加了13块地。

去年喊“住”的万科今年一反常态，悄然赢得了1030亿元的土地储备，位居第二。

融创、中海、保利、新城、龙湖紧随其后，征地金额超过500亿元。相反，房地产龙头企业之一的恒大似乎预感到，前一年7月份的土地收购量只有281亿元，排名第15位。

一家中型上市房地产企业的高管告诉《国际金融新闻》记者，房地产行业的基调已经确定，可以预测，未来五到八年内，政策调控将成为常态，这与许多房地产企业此前的预期不同。尤其是上半年，那些高价买地、疯狂补仓的房地产企业，下半年可能会消化不良，这是一个非常惨痛的教训。

然而，谈到整体房地产市场的未来，许多接受《国际金融新闻》采访的房地产高管都持乐观态度。

“中国的房地产市场远未见顶，以房地产为基础的经营战略仍未改变，但在未来，企业的经营理念需要及时改变。”一位房地产企业高管分析，过去房地产企业通过土地增值获取利润的时代已经结束，未来市场竞争将更加激烈，各房地产企业将在产品优势与劣势、成本控制、品牌效应、资金周转等方面展开激烈的竞争。

这位高管进一步补充称，今后，除了做好主营业务外，发展多元化业务也是应对风险、提升企业品牌的重要组成部分。特别是在调控力度加大的时代，一些核心城市的房地产企业所持有的商业地产等多元化产业更显其价值，这也是各大房地产企业加大多元化布局、大力进入房地产上下游周边产业的根本原因。

房价会下跌吗

房价的未来趋势取决于具体的政策。一旦政策放松，按照目前房地产市场的“供不应求”状态，房价仍有可能上涨。

事实上，无论政策如何变化，对于普通居民来说，最关心的始终是“房价”。

多位业内人士对《国际金融新闻》记者表示，下半年政策调控的主要目标将是房价稳中有降，即使不涨不跌，这一点从大连刚刚出台的“不涨不跌”的新规中体现得尤为明显。

一位负责资本运营的房地产企业高管在接受《国际金融新闻》记者采访时分析说，中央在这次会议上提出的货币政策是“适度从紧，流动性适度充裕”，同时强调“不要把房地产作为短期刺激经济的手段”。可以预测，资本市场将处于“房地产行业社会资本总体宽松、资本流入有限”的阶段。一方面，融资是有限的，另一方面，它消耗了大量的现金流。因此，为了保证资金的正常周转，预计下半年各房企将采取灵活调价、抢购、降价促销等一系列行动，短期内房价有可能下降。

“这也是近期热卖土地拍卖市场和楼市回暖迹象的结果。”这位高管进一步表示，至于房价的长期趋势，这取决于具体的政策。一旦政策放松，按照目前房地产市场的“供不应求”状态，房价仍有可能上涨。

中原地产首席分析师张大伟也认为，房价“肯定会再次上涨”。买房的经历很简单，就是看政策和银行信贷，不管资本成本是涨还是跌。

然而，在陈杰看来，今后很难放松房地产调控政策。他认为，这次中央政治局会议的精神可以与7月29日国家发展和改革委员会、中央银行、财政部、银监会联合发布的《2019年降低企业杠杆率工作要点》，特别是“大力发展股权融资”联系起来。“提高上市公司质量”、“增强投资者信心”、“按照投资者适度原则，有序推进社会储蓄向股权投资转化，拓宽企业资本补充渠道”、“充实股权融资市场投资者群体”

陈杰认为，可以预期，政府今后将出台一系列政策，增强社会对股市的信心，加强对上市公司的治理，以利股市。同时，只有通过抑制房地产市场，资金才能进入股市，股市才能繁荣。这是一套“组合拳”，从而增强了社会资本对股市的信心。