袁一泓：城市负主责，楼市保平稳

本篇文章1804字，读完约5分钟

今年政府关于房地产市场的工作报告应该对照它来读。

去年关于房地产调控的声明是:改革和完善房地产市场调控机制。

关于今年房地产工作的声明是:更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。

当然，大家都很关心今年房地产工作的部署。在此，我想将上述声明与2018年12月中央经济工作会议的相关声明进行对比。

会议决定:建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位，实行政策分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

我个人最感兴趣的是最后两句话:“巩固市政府的主要职责，完善住房市场体系和住房保障体系”。这几乎与今年政府工作报告中的相关表述一致。这是政府管理和调控房地产市场的重点。

关心房地产市场的朋友们应该注意到，2016年10月以来的这一轮房地产调控实际上是在建设两个体系:一个是市场化的商品房体系，另一个是住房保障体系。

根据市场经济理论，市场导向的商品房是留给市场进行自我调节的，但是我们有特殊的国情，尤其是商品房，它不仅具有住宅和消费的属性，而且在过去的几年里还表现出很强的投资性，所以我们不能让市场自行调节，有形之手也要费心。这是限制购买价格的必要性。有形之手何时可以退出并基本上交给市场进行自我监管？房地产市场健康发展的长效机制基本建立后。目前，这需要一些时间。

毫无疑问，住房保障制度是各级政府应该做的。应当指出，自1998年取消实物分房和实行住房商品化以来，政府部门在建造和保障住房方面做出了巨大努力。我们不能因为过去10年房价的上涨而忽视政府部门的投入。

特别是近年来，我国棚户区改造和出租屋建设大幅增加。以棚改为例，中国从2015年开始实施棚改三年计划，2015年至2017年完成棚户区改造1800万套。从2018年到2020年，将改造1500万套棚户区。关于出租房建设，各地高度重视，投资建设规模达到前所未有的高度。

将住房市场体系与住房保障体系分开是管理和规范房地产的正确途径。请注意，中央经济工作会议的有关声明和今年的政府工作报告前面有一句话，就是“巩固市政府的主要职责”和“落实市政府的主要职责”。即强调市政府在建立和完善住房市场体系和住房保障体系中的主要责任。

回顾早期对房地产市场的调控，业界印象最深刻的是“国家五条”和“国家八条”。这些监管政策是全国性的、刚性的，但由于房地产市场具有很强的区域属性，冷热不均，适用于一个城市的政策可能不适用于另一个城市。因此，本轮调控强调“按市决策”和“一城一策”，更符合实际情况。

这是该市的主要责任。总的来说，自2016年以来，“无房炒房”的原则已经渗透到员工乃至购房者的意识中，并成为社会共识。商品房非投资领域取得了巨大成就。但是，在发展房地产市场，特别是促进房地产市场健康发展方面，仍有许多细致的工作要做。

一方面，中央政府主管部门制定原则，把握方向；另一方面，它保持对执行过程的监督和监测，同时将具体工作移交给市一级，以便根据实际情况作出反应和调整，这可能更加准确和有效。因此，在去年底，一些城市微调之前的房地产市场监管政策是正常的，这不应该是一个大惊喜。

如你所知，自去年下半年以来，房地产市场已经进入调整轨道。在一些城市，特别是四线城市，商品房交易清淡，土地流转不理想。客观地说，许多城市仍然高度依赖土地财政。有人担心这些城市会放松调控，从而引发当地房地产市场的反弹。

这种担心是不必要的。如前所述，中央政府主管部门一直密切关注各地特别是热点城市的房地产市场，包括对房地产市场关键指标的监测。在大数据非常发达的今天，如果发现异常，主管部门应该发出提醒和警告信号，并对严重的情况进行采访。

更重要的是，自本轮调控以来，中央政府管理和调控房地产市场的关键词是“稳定”。例如，今年的《政府工作报告》早些时候就提出要促进房地产市场平稳健康发展。不管是稳定还是不稳定，都不会有大的起伏，尤其是房价。如果有大起大落会发生什么？可能会被追究责任。

我在之前的文章中已经说过很多次了，虽然有些朋友对投资住房有强烈的偏好，但是房地产投资获得丰厚回报的时代已经过去了。在冻结流动性的同时，对房地产市场进行严格的行政限制，是为了给建立房地产的长期机制争取时间。不用说，房产税立法正在进行中。

当然，另一方面，今年的房地产市场不会更糟。精耕细作还有很长的路要走。