中指院：预计全年销售面积降幅在5％至6.5％之间

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中智研究所

7月3日，中国房地产指数系统与中国研究院联合发布了《2020年上半年中国房地产市场综述》和《2020年下半年趋势展望》。

报告预测，到2020年，全国房地产市场将呈现“销售规模调整、新增建筑面积略有减少、投资增长率下降”的特点。在销量方面，鉴于市场处于周期性下行阶段，在经济压力下居民收入预期的减弱将制约需求进入市场的积极性。据估计，年销售面积将下降5%至6.5%。

报告认为，下半年房地产市场将出现五大趋势:

趋势一

下半年，销售将逐步调整，平均销售价格可能保持小幅结构性增长

在下半年产业政策环境将保持相对稳定的背景下，随着信贷宽松、调控优化等优惠政策的边际效应在短期内不断减弱，以及前期积压需求的快速释放，市场需求进入市场的步伐可能会放缓。此外，国际疫情继续蔓延，中国部分地区疫情重现。下半年，国内疫情发展和经济走势仍存在一些不确定性，这将制约市场规模的反弹。下半年，市场处于调整渠道的高概率状态。值得注意的是，疫情发生后，中央和地方政府采取的措施取得了显著成效，基本上可以抵消疫情对需求释放积极性的影响。市场规模的调整更多地归因于周期性低迷，预计全年销售面积将下降5% ~ 6.5%。

下半年，在“留而不炒”的定位不变、居民收入预期难以发生重大变化的前提下，房价没有持续全面上涨的基础；随着需求逐渐回归理性，拆迁压力将会出现，在房企采取的优惠促销策略下，房价可能会小幅波动。然而，考虑到下半年土地市场仍有机会获得高质量的地块，预计土地交易底价将继续保持在较高水平。此外，住房企业推高的价格和改善项目的比例上升，可以为住房价格提供强有力的支持。预计下半年整体房价将保持稳定，由于结构性上涨等因素，平均销售价格将继续小幅上涨。

趋势2

宅基地供应的步伐有望加快，土地市场可能会逐渐降温

2020年，白城住宅用地规划供应面积为2.8万公顷，与去年基本持平。其中，一线代表城市计划2020年供应1293公顷居住用地，同比增长17.5%，深圳同比增长近100%；二线城市住宅用地计划供应量为90万公顷，同比增长5.2%，19个二线城市中有15个城市住宅用地计划供应量同比增长；第三条和第四条线代表2020年18000公顷住宅用地的计划供应量，同比下降3.4%。

将2020年100个城市的土地供应计划与上半年启动的土地总量进行对比，发现上半年大部分城市推进土地的步伐较慢，100个城市启动的居住用地面积占年度供应计划的36.1%，比去年同期下降5.9个百分点。下半年100个城市住宅用地总供应量将高于上半年，宅基地供应步伐有望加快，土地市场热度可能有所缓解。对于企业来说，下半年一些热点城市的土地推量将继续增加，企业仍有很多机会获得高质量的土壤储备。企业在短期内收购土地时应更加谨慎，不要盲目追求收购土地的项目，以免对资本流动造成不利影响。

趋势3

下半年，新开工建设规模稳步小幅增长，投资额保持较高增速

住宅企业新开工的积极性与市场销售的普及程度密切相关。虽然下半年全国房地产市场存在调整规模的压力，但短期疫情期间空仍有抑制需求的空间，信贷环境改善带动投资保值需求，疫情带动需求改善。预计下半年房企将继续积极推货，抓住销售窗口期，实施高周转率战略，保持一定的建设热情；此外，从300个城市的土地交易面积来看，土地储备相对充足，土地供应量有大幅增长的趋势，因此新建设的增长有着良好的基础。另一方面，流行病发展的不确定性和市场存量的不断积累也将制约住宅企业开工积极性的明显提高。预计新的建设规模将在2020年下半年稳步小幅增长，但全年将保持调整状态。

下半年，土地购置费仍将保持一定的增长速度，支持开发投资的持续增长，但整体驱动力将会减弱。结合2019年土地交易价格的持续调整、下半年下降趋势的收窄以及目前受益于信贷环境改善的房企积极的征地行为，2020年下半年征地费增速更有可能保持稳定，并在目前水平上小幅波动，这将支撑开发投资的持续增长。然而，鉴于其增长率与2019年仍有一定差距，发展投资的整体驱动力也将减弱。

下半年，竣工进程将加快，建设投资成本的回收预计将刺激开发投资的快速增长。近年来，我国商品房销售面积在快速增长后保持较高水平，竣工规模持续波动。销售和完工之间的差距逐渐加大。目前，距离2016年的销售高峰已经过去了三年多，行业内的竣工交付压力持续凸显。随着疫情的缓解，房屋企业的竣工过程将会加快。2020年5月，中国商品房竣工面积恢复正常，同比增长6.2%。预计下半年建设进程将继续深化，建设项目投资成本预计将继续增加(5月份同比增长9.3%)，从而带动国家发展投资保持较高的增长速度。

趋势4

城市分化正在加剧，投资的重点更加集中在长期支持需求的热点城市

一线城市:一线城市有很强的市场需求，但严格的防疫和控制措施延缓了需求进入市场的步伐。与其他城市相比，市场规模反弹相对平稳。预计下半年一线城市的房地产投资和新建将保持较高的热度，销量将逐步回升。

二线城市:二线城市的人口规模非常突出。近年来，城市为了增强竞争力，积极引进人才，市场需求弹性更加突出。下半年，二线城市的市场规模有持续复苏的基础；另一方面，鉴于人地联动系统的实施将使热点城市的房地产市场进一步扩大/0/，预计下半年房企的投资重点将继续集中在热点城市，尤其是东部发达城市群。

3.四线城市:一些城市的需求已经透支。此外，2020年棚改的力度将进一步减弱，需求可持续性也将减弱。下半年销量仍将承压，投资房企将更加谨慎，要么开工，要么继续调整。

趋势5

需求改善速度加快，产品不断升级，物业服务行业发展迅速

根据30个城市住宅项目销售套数比例，2020年1-5月，120-144平方米、144-200平方米、200平方米以上的改良产品销售套数较2019年有所增加，住宅需求不断提升。根据白城市居民购房意愿的最新调查，6月份，近40%的受访者表示，短期购房需求通过换房得到改善，改善后的需求占据重要位置。此外，受当前城市居民生活特点的影响，各类购房者更喜欢三居室中、大型产品，对这类产品的需求占44%，明显高于其他类型。预计随着疫情的影响继续减弱，市场对换房的需求仍将大幅释放/0/房，在限购等政策的影响下，部分买家更倾向于选择一步到位的产品，中高档项目的成交率预计将继续上升。

此外，受房产回归和疫情加速刺激的影响，产品内部功能区划分的合理性、社区匹配、产品健康理念的体现等产品关键因素对购房决策有着突出的影响，这将促进以产业为核心的产品的迭代升级，实现人居生活的完美发展。同时，疫情的爆发也为物业管理服务业的发展提供了难得的机遇，加速了物业服务需求的释放。我国存量房屋规模庞大，物业管理服务业发展可观。房地产行业的住房企业布局可能会重建未来房地产行业的竞争格局。