李宇嘉：地产贷款占比逐年下降，楼市会转向吗？

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7月10日，央行召开了2020年上半年金融统计新闻发布会。每个人都关心上半年发行了多少钱以及钱去了哪里。央行数据显示，6月末，m2和社会融资总量均保持“两位数增长”，m2同比增长11.1%，社会融资总量同比增长12.8%，达到2018年3月以来的新高。

2015-2017年的高汇率引发了最后一轮资产回收周期。特别是，在货币驱动的房屋改革和去库存化的逻辑下，空的房地产在1233年繁荣起来，四线城市的房价基本上翻了一番；从2014年7月到2015年6月，资本市场也出现了大牛市，以p2p为代表的影子银行也很繁荣。

今年疫情爆发后，虽然楼市被砸出了一个“大坑”，但很快得到修复，并从3月份开始反弹，深圳、杭州、东莞、上海等地的房价也迅速反弹。在央行公布的数据中，有一个指标值得大家关注，那就是家庭贷款比例创下新低。

央行表示，近年来，央行一直在重点引导银行优化信贷结构，适度控制房地产金融资源投资。早年，人们非常关注银行新增贷款占房地产的比例，分别高达43%和44%。近年来，在相应政策的引导下，这一比例逐年下降，今年1月至5月，房地产贷款比例下降至25%。

从全国来看，数据显示，5月份楼市开始回暖，当月全国销售面积和金额分别同比增长9.7%和14.0%。6月份，房地产市场大幅反弹，迫使一些城市(如杭州、东莞、宁波等。)开始监管。

数据显示，1-6月新增家庭贷款占新增贷款的29.4%，处于近年来的较低水平。由此可见，虽然今年投入了大量资金，商品房市场的反弹也导致了按揭贷款的增加，但近70%的贷款已经进入实体经济。

资金在主要城市堆积如山

如果我们比较一下2016-2020年上半年居民新增贷款的绝对规模，就会发现变化不大。然而，值得注意的是，今年1-5月，房地产市场出现负增长，1-5月的销售额和面积同比分别增长-10.6%和-12.3%。可以推断，尽管居民信贷比例下降，但房地产市场增量资金的绝对规模仍是上海。此外，疫症过后，中小企业大规模获得资金纾困，部分中小企业借助“商业贷款”进入楼市，但仍存在资金“助市”的情况。

从区域来看，1-5月，东部、中部和西部地区商品房销售金额分别下降7.7%、18.5%和9.0%。因此，可以判断，上半年房地产市场反弹，主要是在东部。2020年，随着退潮棚的变化和疫情的影响，四线城市的楼市将全面回调。根据中国社会科学院潍坊指数研究小组的监测，今年一、二线城市的房价正在上涨，而四线城市的房价正在下跌。这也意味着，疫情爆发后房地产市场的反弹与2016-2008年最后一轮全面反弹的最大区别在于，房地产市场反弹的地区更加集中，主要集中在东部的热点城市。

当居民新增信贷保持在较高水平，房地产市场反弹的区域更集中在热点城市时，就会导致资金在热点城市的积累，从而推动了近期热点城市房价的上涨。此外，疫情过后，包括一线城市在内，为了缓冲疫情的影响和填补地方财政缺口，房地产“高抬贵手”，造成商品房市场和土地市场的整体成交量下降。

除武汉外，今年上半年大城市的土地出让金基本增加了50%左右。此外，在新一轮经济复苏激励计划流行后，东部几个大都市地区都寄予厚望，无论是大都市地区的建设还是新基础设施的布局。基于规避风险和防止货币“毛羽”的需要，货币趋于宽松，基金更倾向于热点城市的房地产市场。因此，从土地出让到商品房销售，房地产仍在扮演“金融加速器”的角色，资金显然正在大城市聚集。

深圳的房地产市场问题本质上是一个杠杆问题

存款反映货币供应量，不同形式的货币供应量最终反映为企业或个人的存款。比较中国和深圳的存款增长率，疫情爆发后，中国的存款余额增长率比去年提高了1-2个百分点，深圳提高了7-8个百分点。可以看出，资金显然正在深圳等大城市聚集。疫情过后，很大一部分货币发行将流入深圳和其他大城市。

因此，深圳楼市的问题在于杠杆。如果没有炒作，深圳就有足够的房子。大量资金涌入深圳，使得这家商品房的“小盘股”完全无力回天。2015年，深圳的房价约为每平方米3万元，而那一年的房地产市场飙升，现在这似乎是一个“杠杆牛”的问题。现在，深圳的房价已经超过了每平方米6万元。考虑到货币供应量，近年来居民收入的增长率有所下降，并且几个主要行业(互联网、p2p等。)已经失去了亮点，这更是一个杠杆问题。

今年下半年，如果杠杆率得不到控制，货币将保持宽松，房地产市场将继续上涨。最近，从央行和银监会的信息可以看出，针对疫情的货币宽松政策可能会有所调整。只有这样，深圳房地产市场才能稳定。(中信经纬应用)