特写 | 大发地产：锚定长三角 年度目标有望超额完成

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大发房地产管理公司

乐居金融方辉来自香港

8月29日，大发地产(06111.hk)在香港召开2019年中期业绩发布会。

出席会议的有年轻的80后掌舵人葛、大发地产CEO廖庐江、集团首席财务官、首席运营官冷俊峰、上市公司首席财务官黄占宏。

2018年，大发地产成功上市。在此之前和之后，葛频繁地聘请知名的房地产经理加入他的行列，并组建了这支明星管理团队。在新闻发布会上，高管们进行了有序的分工，冷俊峰介绍了业绩，介绍了财务，廖鲁江阐述了发展战略，葛对做了总结。

年轻的上市房地产企业和年轻的高层管理团队展示了大发在过去六个月的成就和发展活力。对于未来，葛认为，大发地产仍需改进其工作:1 .建设高能量的人才队伍，加大人才梯队建设；2.不断优化金融结构和债务结构；3.进行产品升级和迭代。至于160亿元的年销售目标，他说他有信心实现甚至超过。

今年上半年，销售额为71亿元，长三角地区贡献了90%以上

根据公告，大发地产上半年的销量和销售面积达到公司成立以来的最高纪录。截至2019年6月30日，合同销售额达到71.11亿元，同比增长约40.8%；合同销售总面积约为589，200平方米，同比增长133%。其中，长三角地区的合同销售额占96.2%。

会上，冷俊峰介绍说，长三角地区的销售额主要来自于文化底蕴深厚的城市——温州、太湖城市群、安徽等。销售业绩的快速增长意味着公司运营能力的提高，这主要归功于集投资、金融、运输和销售为一体的大型运营系统的集中努力。

关于年度销售目标，冷俊峰表示，下半年的销量结构得到充分保证，预计目标将达到95亿以上，年度目标定为160亿。我们对这个目标非常有信心。

对此，廖庐江补充称，公司目前销售的未清商品价值约为100亿元，去年结转超过50亿元，今年上半年超过40亿元，这是今年实现目标的保证。关于供货，9月和10月是高峰期，所以我们提前发货，提前销售，实现付款。年总供应量约为250亿或更多，我们对实现一年目标充满信心，年统计增长率约为40%至50%。

土壤总储量为432万平方米，长江三角洲地区占80%

2019年上半年，大发地产新增13块土地，新增土地储备128万平方米。新增土壤储备的特点是“强集中”，80%集中在新的一线和二线城市。截至2019年6月30日，大发地产总土地储备为432万平方米。冷俊峰表示，大发地产继续采取“1+5+x”战略，覆盖26个城市，土地储备主要集中在长三角地区，占80%。

廖庐江进一步阐述了大发地产正在深入培育长三角，布局全国黄金城市群，采用“1+5+x”战略体系。它说:“我们相信选择一个城市和选择很多是前提。“先选一个城市，再选一个项目，是房地产开发长期持续稳定的重要前提。”

深入培育长三角的大发地产，您对该地区的发展前景有何看法？葛阐述了自己的观点。首先，长江三角洲本身具有天然优势，大发的触角伸向长江三角洲更深处。长三角的整体周转率和经济活力非常适合大发产品。

长三角经济圈作为中国的主要经济圈之一，是一个充满活力的经济圈，包括交通枢纽和都市圈的建设。在这里耕耘的大发，有一套长江三角洲的投资标准，如付款标准、预售条件标准、施工条件标准、预设计规划标准，可以准确到天上。长江三角洲的发展速度得到保证，长江三角洲平均线可以再次上升，项目速度更快，长江三角洲的利润得到保证。

上半年收入39.73亿元，同比增长302.6%

衡量上市房地产企业的综合业绩，不仅要关注销售业绩的规模，还要考虑企业的盈利能力和偿债能力。

2019年上半年，在业绩达到新高的同时，大发的营业收入和利润也达到新高。公告显示，大发上半年营业收入达到39.7亿元，同比增长约302.6%，净利润由2018年同期的0.3亿元增长至3.24亿元；净利润同比增长0.3%，至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%；归属于母公司所有者的利润为人民币3.15亿元，同比增长约6，774.5%。公司宣布中期股息为每股8.5港仙(相当于每股7.7元人民币)，股息支付率为20%。

此外，截至2019年6月30日，大发地产长期贷款占贷款的60%，总负债占总资产的比例为0.83，净负债比例为133%，现金和短期债务合计为0.8。

至于净负债率，罗俊表示，今年上半年，公司全年完成了50%以上的投资任务和约45%的承包任务。因此，经营负债率有所波动，下半年将从三个方面努力:一是进一步提高资金归集比例。其次，下半年土地投资额将根据支付金额的比例严格控制。第三，继续加强与合作伙伴的合作，降低通过合作伙伴资金融资的债务水平，同时增加我们的合作权益。目标是到2018年底保持相对稳定的水平。

附现场问答记录(删除):

问:今年上半年的征地计划包括最新支出和区域布局？

葛:上半年基本完成的土地投资为69亿元，其中近一半是在全年土地收购计划中完成的，充分保留了下半年的供货价值和明年上半年可供市场销售的商品价值。

在下半年的投资计划中，我们认为应该根据当前的市场条件、政策和整体经济情况，投资一些高质量的项目。下半年的重点是快速供应，其次是追求相对较高的利润。我们相信下半年有足够的机会获得项目。

廖庐江:刚才，这个地区还是按照“1+5+x”模式，特别是长三角地区，有五个地区刚刚提到投资重点。事实上，每天都有监控，这可以确保没有泄漏。第二，下半年还有一个窗口，所以这个时候我们要谨慎。几个重点城市首先以此为支点，而其他城市则更加重视并保持足够的稳定。

问:公司购买土地的目标毛利率、净利润和内部收益率是多少？公司预计下半年的销售情况和年度销售合同的遵守情况。

廖庐江:目前，希望毛利率在25%以上。其次，在投资时，选择净利润。目前预计在8%以上，有些在10%以上，这是投资和选择的目标。

冷俊峰:上半年销售目标已经达到71亿，下半年目标有望超过90亿，全年目标基本定在160亿以上。它对完成目标非常有信心，主要来自以下几点:

首先，商品数量充足，下半年将推150亿元。7、8月份供应30亿元，9月份供应50亿元，10月份供应40亿元，即7、8、9、10月份供应120亿元，120亿元的供应可能有3-4个月的销售期，60%的去污率达到60亿元。总的来说，180亿商品中约有50%能够达到年度目标。

第二，货物运输的地区基本上是他们进行深度种植的地区。长三角地区区域市场基本稳定，波动较小。顾客对购买率和住宅物业的需求相对较强，他们对销售非常有信心。基于以上两点，我们有信心在全年实现160亿甚至更高的目标。

问:公司如何看待长江三角洲地区的未来发展？未来，公司如何快速发展，毛利率如何持续增长？

葛:首先，长江三角洲有它自己的自然优势。它起源于长江三角洲，已经被深度栽培了25年。它深入长江三角洲，包括我们对长江三角洲12345线城市投资的全面覆盖。所谓全覆盖并不一定意味着投资，但我们知道所有的市场状况和市场去投资的波动，并进行全面的监测。

长江三角洲是我们深深耕耘的地方。长三角的整体周转率和长三角本身的经济活力非常适合大发产品的战略定位。在中国主要的经济圈中，平均房价超过12，000和15，000的地区并不多。长三角各县市平均售价可达1万元以上，地级市可达1.5万元以上。大发90%的销售额和去化学储量基本上维持在长江三角洲12000到15000的范围内。

作为中国主要经济圈之一，长三角经济圈非常有活力，包括整体交通枢纽和都市圈的建设，对长三角非常乐观。

第三，大发对长三角有一套投资标准。在“1+5+x”的大战略中，也有1的子投资标准，如支付标准、预售条件标准、建设条件标准、预设计规划标准等，可以准确到天上去。长江三角洲平均开放速度为6个月，长江三角洲部分城市的开放速度可达4-4.5个月，部分省会城市开放时间为7-8个月，总计6个月。长江三角洲可以在平均线上再次上升，使长江三角洲能够保持稳定、健康、可持续的现金流，保持高质量的项目利润率，同时，保证更快的项目，保证长江三角洲的利润。

大发战略一直坚持做快速项目。所谓快速项目的单价相对较高。我们补充说，这些项目规模足够大，可以快速发展，将在4到5个月内开放。我们希望他们能在接下来的六到十个月内被清算。连续开放约三次可使整个项目摆脱85%以上。如果利润率中的周转率增加，我们自有资金的回报率与项目的回报率完全不同。

问:2019年的经营负债率为133%。管理层今后将如何讨论这些数据？

罗俊:该公司上半年的经营负债率为133%。公司上半年完成了50%以上的投资任务，约占全年的45%。因此，上半年的经营负债率有所波动。从下半年的总体安排来看，主要力求通过三个方面:

一是进一步提高资金筹集比例。由于上半年资金回报率为70%，下半年目标提高到80%，通过提高收款率获得了更多的投资资金。

二是下半年土地投资额将根据支付金额比例严格控制。

第三，下半年和上半年一样，我们将继续增加与合作伙伴的合作，降低通过合作伙伴资金融资的债务水平，增加我们的合作权益。

通过三个努力，我们将加快支付速度，根据支付比例控制土地投资支出，通过合作伙伴的广泛合作控制债务水平，从而控制营运资金负债率。从我们的目标来看，净负债率将在今年年底和2018年底保持相对稳定。