7月份房地产市场涨幅平稳 调控将继续注重“降温”

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根据70个城市商品房价格的最新数据，国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟8月15日表示，7月份房地产市场总体上继续保持稳定。

一些业内人士告诉英国《金融时报》记者，房地产调控的目标仍然是稳定土地价格、房价和预期，并继续关注“冷却”房地产市场和城市的局部过热。

7月份房价上涨基本稳定

根据刘建伟的解释，四个一线城市新增商品房销售价格环比上涨0.3%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.3%，与上月持平。31个二线城市新增商品房销售价格比上个月上涨0.7%，增速比上个月下降0.1个百分点；二手房销售价格上涨0.4%，比上个月上涨0.1个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比上涨0.7%，与上月持平。与去年同期相比，一、二、三线城市新建商品房和二手房销售价格涨幅均有不同程度的下降或持平。

中原地产首席分析师张大伟表示，7月份价格涨幅基本稳定，淡季市场特征非常明显。无论是环比还是同比，从6月到7月，70个大中城市的房价数据都呈现出整体上涨和持续下跌的趋势。尤其是从6月到7月，20个城市的二手房价格都环比下降，这一数字目前是2019年最高的。

“7月份，60个城市新建商品房价格环比上涨，比上个月下降3个百分点，表明5月份以来的调控效应已经开始显现；48个城市的二手房价格比上个月上涨了3倍，这与毕业季节进入市场的住房需求有关。”中国民生银行研究所宏观分析师王靖雯表示。

事实上，自今年5月以来，银行信贷政策一直在不断收紧。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这将对各地的房地产市场交易产生巨大影响。与此同时，各地也加大了对房地产市场的监管力度，进一步推动了房价泡沫的消除。目前，政策基本面保持不变，在政策收紧的情况下，价格涨幅将进一步收窄。

数据显示，洛阳已成为二手房增加最多的城市。“受之前洛阳新房限购政策的影响，一些买家预计价格会有所变化，这反过来推高了洛阳二手房的价格。从政策角度来看，推测洛阳将提升二手房市场的监管，包括价格、住房和销售秩序的监管。”严跃进还表示，需要注意的是，房价环比持平的城市数量已经开始增加，这表明一些城市正在进入“涨难扩、短期内难降”的通道。

“总体而言，房地产市场的价格变化仍以上涨为主，上涨过快的城市将采取增持政策。”张大伟预测城市物价上涨的趋势将会持续。房价在7月份快速上涨的城市预计将在8月至9月期间进行升级和调控。

房地产开发投资增长率进一步下降

“总体而言，7月份房地产市场略有降温，但还不够明显，价格仍相对坚挺。”据王靖雯分析，由于房地产信托和海外发债渠道收紧，开发商只能加快周转，导致建筑面积增速反弹。据统计，1-7月份商品房销售面积同比下降幅度较1-6月份小幅收窄0.5个百分点，至1.3%。资金来源主要体现在预付款和其他抵押贷款费用增长率的相应提高，加上待售面积的持续减少，这些都有利于房价的相对稳定。

值得注意的是，融资紧缩的影响正在逐渐显现。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328)表示，1-7月，房地产开发企业到位9.98万亿元，同比增长7.0%，1-6月增速下降0.2个百分点。到目前为止，它仍然比去年好。7月份的数据反映了国家发改委和银监会自6月份以来的监管收紧效应，这体现在房地产信托、债券和其他住房企业自筹渠道的资金减少。1月至7月，自筹资金累计增速为2.8%，同比下降1.9个百分点。

"最近，房地产行业收紧融资的预期逐渐影响了土地市场."张大伟表示，7月份，中国一、二线热点城市共成交1059笔土地交易，成交金额3581.7亿元，土地交易溢价仅为12%，明显低于前几个月。8月是市场实践的淡季，预计房价较低的城市将继续大幅上涨。

夏丹表示，从供应方面来看，房企的融资压力会加大，征地行为会更加谨慎。1-7月，房地产开发企业征地面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅再次扩大；土地成交价4795亿元，同比下降27.6%，与1-6月持平。预计未来几个月土地市场交易可能会相对低迷。

从需求方面来看，政策收紧将削弱居民购买自有住房的动机，并减缓市场成交量。1-7月，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降1.3%，降幅缩小0.5个百分点；商品房销售额8.3万亿元，增长6.2%，增速提高0.6个百分点。

“7月份的市场成交量似乎有所改善，这与6月份房地产企业的表现和备案的延迟有关。融资和其他监管政策的收紧将增加市场观望情绪，而仍处于增速下滑的市场交易量将继续下降。”夏丹说。

中国银行国际金融研究所博士后叶银丹(601988)认为，下半年，由于房地产调控政策的收紧和住房企业融资的收紧，城市和房地产市场将继续降温，住房企业的购地和投资步伐将进一步放缓。

总的来说，夏丹强调调控的目的是“稳定的”，而不是“残酷的”。鉴于本地房地产市场和城市过热，调控政策的作用将是“降温”，而不是“抑制”。

展望下一阶段，王靖雯表示，由于房地产调控的基调没有改变，新一轮的房地产市场调控措施已经在许多地方出台，监管部门也在努力加强对房地产融资的约束。相关调查显示，居民购房意愿降至2017年第一季度以来的最低水平。预计销售疲软将进一步影响资金来源和投资信心，而房价的上涨预计将继续收窄。