“隐形地产股”广汇物流之忧：房子将售罄、土储仅剩7万方

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广汇物流(600603，诊断单元)应该是物流上市企业中最好的房地产企业。

在公司最近披露的2019年中期报告中，房地产业务收入达到4.39亿元，占公司收入的57.09%。

近年来，真正的“主营业务”物流园区的投资、运营和配套，以及冷链物流都陷入了停滞，而公司的“阶段性”房地产业务反而成了业绩支撑。

2016年，公司与*st兴业进行资产置换上市，三年业绩承诺顺利完成，房地产行业贡献巨大。

随着公司手中土地储备的逐渐消耗和销售的结转，房地产部门的收入将逐渐减少。冷链物流项目将于今年年底投入运营，这将需要时间来为公司持续贡献收入。

房地产拯救生命

毫不夸张地说，房地产生意挽救了广汇物流的生命。

截至2016年12月底，*st兴业的资产和负债定价为4000万元，由广汇集团、Xi龙达和广汇华建持有的亚太物流100%股权所取代。该差额由上市公司通过非公开发行股票购买，共发行3.29亿股，同时未公开募集配套资金。

此后，公司主营业务从有色金属+影视文化转向物流园区投资、运营及配套服务和冷链物流项目建设。

广汇集团和广汇华建已做出业绩承诺:从2016年至2018年，公司将实现不低于2.4亿元、3.4亿元和5亿元的非净利润扣除。

数据显示，2016年至2018年，公司实现非净利润扣除2.79亿元、3.99亿元和5.91亿元。

斑马的消费梳理发现，业绩承诺能够成功完成，主要是因为公司的新房地产项目。

2016年至2018年，公司房地产收入分别为1.87亿元、5.97亿元和14.13亿元，分别占各期总收入的28.95%、54.27%和67.93%。

同期，公司物流园区业务收入分别为4.24亿元、4.41亿元和4.55亿元，收入占比一路下滑，分别为67.18%、40.09%和21.88%。

根据2019年中期报告，房地产业务实现收入4.39亿元，占公司收入的57.09%。本期公司其他两大业务物流园区营业收入为2.11亿元，保理业务收入为4800万元。

公司的房地产项目主要分布在三个城市:成都、眉山和乌鲁木齐。2019年上半年，成都广汇皇家花园、中央商务区和艺术博物馆项目签署了一份5.56亿元人民币的新合同；乌鲁木齐景观庭院别墅项目新签金额2222.92万元；四川眉山的惠明市项目已经签署了一份价值1.57亿元的新合同。

土地储备只有7万平方米

如果我们打着物流企业的幌子做房地产，广汇物流将难以为继。

根据2019年年中报告，公司仅在乌鲁木齐天山区拥有一片待开发土地，土地面积为7.35万平方米，规划建筑面积为25.05万平方米。该公司持有土地项目70%的权益。

该公司之前的三个房地产项目都处于去转型阶段。截至2018年底，成都广汇皇家学院、中央商务区和美术馆项目预售面积40.47万平方米，预售面积14.74万平方米，预售面积占36.42%。乌鲁木齐一景庭院别墅项目可售面积8.05万平方米，预售面积6.85万平方米，预售面积占85.09%；截至期末，四川省眉山市惠明市的可销售面积为75，300平方米。

今年上半年，上述三个项目全部推向外部世界，可供销售的房地产库存所剩无几。

房地产业的结转期一般为2-3年。随着上述房地产项目的结转，公司来自房地产行业的收入将逐渐减少。

截至目前，该公司的四家房地产公司今年上半年只有两项利润:四川裕鑫实现收入4.18亿元，净利润1.14亿元；新疆益隆格林实现收入1295.08万元，净利润126.08万元；眉山广汇和新疆玉井中天处于亏损状态。

长期以来，房地产业务已经超越了主要物流业务的地位，这不是公司的初衷。在2018年年报中，公司对主营业务有明确的定位:重点关注物流园区的投资、运营和配套服务以及冷链物流项目的建设，大力拓展商业保理、供应链管理和商业管理服务业务，并在此基础上继续分阶段开发和销售住宅和商业地产。

公司投资的冷链物流项目主体已经封顶，预计2019年底投入运营。虽然该项目位于“一带一路”的节点城市乌鲁木齐，但持续为公司贡献收入需要时间。