中交地产“悄然”跟投

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乐居金融王泽红来自北京

合作伙伴关系将CCCC房地产(000736.sz)的“项目与投资”机制浮出水面。

8月9日，CCCC宣布，华通公司、CCCC第三航务管理局和北京陈佳房地产合伙企业(以下简称“北京陈佳”)将共同组建CCCC舟山发展有限公司(以下简称“项目公司”)，开发舟山中湾配送中心南侧的土地。

其中，华通公司是CCCC房地产的全资子公司，称为华通房地产有限公司；中国交通第三航务管理局是中国交通集团的子公司，中国交通房地产的间接控股股东。

公告显示，项目公司注册资本为8亿元人民币。其中，华通公司计划投资4.06亿元，占50.75%的股份；中国交通第三航务管理局计划投资3.92亿元，占49%的股份；北京陈佳计划投资200万元人民币，占0.25%的股份。

对于前两个共同投资者，CCCC房地产解释清楚，华通公司是全资子公司，CCCC第三航务管理局是关联方。事实上，CCCC地产此次宣布的目的，正是为了说明CCCC第三航务管理局与华通公司的联合投资构成关联交易。

对于第三笔北京陈佳共同投资，中交地产没有过多阐述，只是说明北京陈佳是由项目和投资团队组建的企业，与中交地产没有任何关系。

然而，北京陈佳的出资很少，使得CCCC房地产的“后续投资机制”浮出水面。根据企业调查，北京陈佳有7名控股股东，分别是李昪、谢志刚、孙大力、周东、卫诗、丁磊和纳仁启事格，各持有北京陈佳14.29%的股份。其中，卫诗是北京陈佳的法定代表人和实际控制人。

从外表看，七个人与CCCC无关，但他们是陈佳的控股股东，而他们不是。在七个控股股东中，有五个人与CCCC有着深厚的关系。

根据企业调查，北京陈佳实际控制人卫诗另有身份，是CCCC世茂(北京)房地产有限公司董事长..此外，其余四人身份相似。如与谢志刚有关联的公司有中国交通(天津)房地产有限公司、天津中交美容屋房地产有限公司，谢志刚担任执行董事兼总经理；与孙大力有关联的公司较多，包括CCCC R&F美的(北京)房地产有限公司、CCCC房地产(海口)有限公司、CCCC舟山房地产有限公司、武汉CCCC德禄昌森房地产有限公司、CCCC舟山房地产有限公司等。孙大力分别担任董事长、执行董事、董事和经验；李昪和周东的情况相似。他们还担任CCCC房地产城公司的董事或董事长。

更值得一提的是，李昪、周东和孙大力在CCCC舟山有限公司都担任着重要的职务，分别担任董事长、董事和经理。

这种形式与住房企业的“项目投资”机制完全相同。例如，万科以前的项目和投资机制是:1 .公司在项目区的管理必须跟随投资；2.项目所在城市的公司管理必须跟随投资；3.项目管理团队必须跟随投资；4.集团公司董事、监事和高级管理人员以外的其他员工可以自愿参与后续投资。

CCCC在公告中明确表示，由京华陈佳、华通公司、CCCC第三航务局共同出资的“CCCC舟山发展有限公司”，旨在开发舟山中湾配送中心南侧地块。李昪、周东、孙大立三人恰好是CCCC舟山股份有限公司的管理层和京华陈佳的控股股东，是“项目跟进”的典型案例。

项目投资作为一种激励机制，将项目利益与员工利益联系起来，实现员工与企业的利益和风险共担，已经成为万科、金地、绿地、阳光城、金科等新疆房企在拓展业务过程中的常用手段。

然而，后续投资机制在中央企业中很少见到。在房地产领域，只有保利、招商局蛇口等少数企业尝试过。

如今，CCCC房地产也加入了中央企业和投资机制的行列。

此外，CCCC房地产的后续投资尝试不仅仅是建立北京陈佳作为合作伙伴。乐居金融还发现，CCCC房地产城公司管理层此前已经建立了两个合伙企业，即舟山陈佳房地产咨询合伙企业和武汉陈佳房地产合伙企业。