房企扎堆促销降价跑量回笼资金

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中国恒大(03333)近日在全国范围内开展了“金九银十”国庆购房优惠活动，但事实并非如此。从北京的角度来看，许多大中型开发商推出了各具优势的优惠活动。在广州、武汉等地，开发商的打折促销活动不断出现。业内人士指出，房企利用传统销售旺季加大资金回笼力度，缓解资金压力。

最近，北京许多大中型开发商推出了各具优势的优惠促销活动。其中，一家领先房地产企业的高端住宅项目最高降价近1万元/平方米，总价下降约110万元。据该房产的销售经理介绍，“根据客户购买的实际情况，外销价75000元/平方米的精装房可以卖到68000元/平方米以下。”交付装修标准约为每平方米10000元，接近降价后的成本价。“至于降价的原因，经理直截了当地说市场低迷，想通过降价来加快付款速度。

诸葛房产研究所分析认为，近几个月楼市交易冷淡是开发商降价的直接原因。在融资难度加大的背景下，住宅企业的财务压力进一步凸显。利用传统的“金九银十”销售旺季的到来，一些房企希望通过降价和降低成交量来快速回笼资金。从目前的情况来看，大多数房地产项目推出的优惠活动都与首付款有关。付款越快，折扣就越大，但折扣基本上会在房价的基础上减少3万到10万元。北京很少直接掉100万元。以上案例是房地产企业和中介共同发起的促销活动，活动周期短。

除北京外，广州、合肥、郑州、武汉等地近期也出现了二手房价格走低的现象。根据诸葛的购房统计，降价区域大致可以分为两类:一类是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴和上海的奉贤。第二，有三个四级城市，如淮安、黄冈和张家港。由于大城市中心城区的土地供应有限，新房的供应主要集中在郊区，而空房的降价幅度相对较大。第三，由于棚改的减弱和供应高峰的影响，四线城市的市场已经减弱，一些地区的成交量和价格已经下降。

降价增加的背后是交易量的减少。根据易居地产研究院最近发布的一份报告，8月份，易居地产研究院监测的40个典型城市新建商品房交易面积环比下降9%，同比下降3%。其中，四个一线城市的交易面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市的交易面积环比下降10%，同比增长6%；第三，四线城市的交易面积环比分别下降4%和17%。在供给方面，根据嘉里研究中心的数据，8月份70%以上城市的商品房供需比例有所上升，近一半重点城市的库存环比略有增加，增幅均在7%以内，库存消化周期逐月延长。

益居房地产研究院研究员沈心预测，未来几个月，部分房地产企业将因资金压力加大推市力度，预计“金九银十”楼市降价促销现象将增加。不排除以前积压的一些住房需求会被释放，而楼市成交量在短期内可能会有一定程度的增加。然而，中国指数研究院表示，由于产业政策收紧、抵押贷款利率上升、透支需求等诸多因素，现阶段房地产市场存在强烈的观望情绪，促销策略效果不明显。市场下行压力仍然相对较大，交易不太可能大幅增加。

中国央行最近宣布了RRR降息举措，预计将释放约9000亿元人民币的长期资金。央行相关负责人表示，RRR降息并没有泛滥，稳健货币政策的方向没有改变。克里研究中心表示，RRR的这一削减对房地产市场的好处有限。尽管整体信贷环境趋于宽松，但在“住而无房”的调控基调下，房地产信贷政策仍将适度收紧。

国信证券(002736)的研究报告指出，有关部门已经出台了各种措施，防止资金从各个方向非法流入房地产行业，而本轮RRR减持对房地产市场的影响有限。值得注意的是，在RRR降息之前，各种收紧房地产融资的政策不断出台，尤其是在7月和8月。因此，资本很难大规模流入房地产行业，房价和地价都不可能大幅上涨。一些市场参与者认为，RRR降价对房地产市场的影响仍然很小。在可用资金得到充实后，银行的放贷意愿将会增加，而之前一些银行用完抵押贷款配额、放贷速度缓慢的现象可能会有所改善。