房企2020：4300亿偿债高峰崛起

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《时代周刊》记者杨静

又有一家房屋公司拖欠债务。

最近，上海清算所宣布，截至12月24日，尚未收到安徽对外经济建设(集团)有限公司2018年第三期中期票据的付息资金。对此，安徽对外经济建设(集团)有限公司宣布，公司流动性紧张，正在积极筹集偿债资金。

根据《时代周刊》的不完全统计，自2019年以来，已有15只房地产债券违约。发行人均为中小房企，包括怡和地产、国投和华业资本。

其中，新昌集团(00404.hk)，第一家宣布债务违约的上市房地产公司，于2019年12月31日9: 00从香港资本市场退市。

房地产公司债券始于2015年。得益于当时发行主体的扩大和审批机制的改革，房地产公司债券的规模一度迎来井喷，大部分都有“3+2”或“2+2”的债务寿命。

偿还债务的高峰期已经到来。

据华泰证券统计，2019年房地产内债到期金额为4240亿元，平均每月到期金额为357亿元，同比增长100%。2020年？2022年，房地产类内债余额分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年，开始进入偿债高峰期，连续六个季度到期金额超过1200亿元。

同样，房地产企业海外债务的到期规模也在上升。风能数据显示，从2019年到2021年，分别为237.57亿美元、297.86亿美元和316.38亿美元。

12月30日，国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲认为，“对于目前的房地产企业来说，如果经营不好，就会出现流动性困难。”

债务滚雪球

事实上，住房企业的生息负债已经达到很高的水平，这被认为是衡量住房企业实际负债水平的一个重要指标。

根据2019年房地产上市企业半年度报告数据汇总统计，国内研究机构发现，80家房地产上市企业的计息负债总额为6.61万亿元，比2018年底增长10.45%。

其中，有20家房地产企业的计息负债超过1000亿元。

截至2019年11月，在27家销售总额超过1000亿元人民币的房地产企业中，有15家的计息负债超过1000亿元人民币。恒大、碧桂园和融创位列前三，计息负债分别为8131.7亿元、3317.6亿元和3083亿元。

据不完全统计，不包括提前还款和转售因素，目前有14家房地产企业2020年到期债务超过100亿元人民币。

其中，万科的市值最高，超过600亿元，其次是恒大、万达和碧桂园，分别接近500亿元、400亿元和300亿元。在前20名的房地产企业中，还有6家房地产企业，包括绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂。此外，2020年，雅居乐、远洋、龙光、新湖宝等四家房地产企业的到期债务也超过100亿元。

高负债被认为是该行业的一把双刃剑。

在接受《泰晤士报》记者采访时，许多房地产业人士告诉《泰晤士报》记者，继续使用同样高的债务杠杆来刺激未来的规模发展是不可持续的。

“住房企业必须转向积极利用经营杠杆，通过自身的经营能力和品牌溢价能力带来竞争力。”最近，一家十大房地产企业的区域总裁告诉《时代周刊》记者。

光大证券最近发布的一份研究报告也提醒人们，房地产企业已经度过了规模为王的时代，进入了现金流为王、销售回报加速的时代。

融资结束压力

住房企业融资已经到了冬天的感觉已经不止一次在业内发酵。

在2019年8月底的业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌用“前所未有”来形容当前的融资环境。

12月中旬，滨江集团董事长齐金星告诉《时代周刊》记者:“今年可能不是房企最艰难的一天。如果你不改变你的想法，未来可能会更加悲惨。”

据他们了解，住房企业的融资已经变得更加严格和规范。企业债券融资、银行融资以及成本相对较高的住房企业非标准融资渠道正在收紧。

以非标准融资信托为例，截至2019年第三季度末，全国68家信托公司投资房地产的信托资金余额为2.78万亿元，比第二季度减少1480.67亿元，比上季度减少5.05%。房地产信托经历了四年来的首次负增长。

已经有迹象表明，自5月份以来，监管机构已经严格控制了融资方。

同月，中国银行业监督管理委员会发布的《中国银行业监督管理委员会关于开展“巩固控乱促合规建设成果”工作的通知》(银监发〔2019〕23号)，对信托、住房企业前期融资和银行业对房地产业宏观政策的落实等问题作出了规定。

根据天丰证券去年12月发布的报告，从央行的一系列声明来看，单纯放松住房企业融资显然存在更多约束。第一个原因是《中国金融稳定报告》(2019年)指出，中国家庭部门的债务负担已经从2018年低于国际平均水平上升到相当于国际平均水平，部分地区家庭部门和部分低收入家庭的债务风险更加突出；另一方面，房地产市场风险可能会出现在一些地区，并可能会传导到金融机构。

"因此，未来的政策方向预计只会是微调."据报道。

“想去香港补血的小房企也需要改变认识。”12月30日，20大房地产企业之一的总裁向《时代周刊》表示，这些依靠香港资本市场生存的中小房地产企业目前的状况是，在IPO阶段认购不足，甚至在市场冷开盘时就破产，市值被低估。

数据显示，与2018年香港7家内地上市房地产企业98.3亿元的融资总额相比，2019年6家房地产企业的融资总额为86.9亿元。

在黄立冲看来，即使在2020年放松货币政策，也将对大型住房企业更加有利。由于外围环境未有显著改善，投资者认购内地中小型房屋企业新股及债券的意欲可能不会明显增强。

借新还旧

作为资本密集型产业，房地产仍然离不开融资“输血”。在销售方返还现金的同时，在国内融资环境不佳的情况下，它又一次成为住房企业的选择。

迹象开始出现在2019年第四季度。据《时代周刊》记者的不完全统计，11月份有19家内地房地产企业发行了美元债券，总额约为50亿美元。仅在2019年一个月内，万科、徐汇、郑融、凯撒相继发行了两笔海外债券，创出新高。

12月，包括利高集团和嘉园国际控股在内的10家中小房企加入了发行美元债券的团队。

利率很高，这通常是许多发行美元债券的中小型住房企业的共同特征。例如，益德国际发行的美元优先无担保票据的年利率至少为14%；嘉园国际共发行6750万美元的票据，利率为13.75%；华南城市计划发行2020年到期的1.5亿美元优先票据，利率为11.5%。

“如果我们能够通过发行美元债券来筹集资金，那么不管成本有多高，该公司肯定会继续运营。房地产企业只能通过借新还旧的方式进行海外融资。我们还将在销售方面发挥我们的优势，争取更多的现金回报。”2019年12月30日，上述发债房企中一家公司的融资部负责人罗敏(化名)回应《时代周刊》记者。根据国家发展和改革委员会7月发布的778号文件的规定，境外美元债券募集的资金只能用于替代下一年度到期的中长期债务。

在罗敏看来，较低的融资成本是大中型住宅企业或中央企业的天然优势，资源也倾向于这些住宅企业。以华润为例。去年12月，它发行了10.5亿美元的永久债务，利率仅为3.75%。

“美元债务融资不是住房企业的重要融资渠道。销售支付和银行信贷是更为主流的方式。”12月30日，另一家十大住房融资部总经理向《泰晤士报》记者表示，“更多依赖美元债务融资的住房企业需要警惕汇率波动的影响。”

国际评级机构惠誉评级(Fitch Ratings)在其报告中表示，开发商的当务之急是保持现金流和去杠杆化，而大开发商和小开发商的增长策略可能会有所不同。融资成本和融资困难是主要原因。