住房租赁：规范化离不开标准化透明化

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近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、银监会、国家网办发布了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，以规范房屋租赁市场主体的经营行为，保护房屋租赁各方特别是承租人的合法权益。

《意见》是对当前租赁市场混乱的回应。从文件中可以看出，《意见》关注的主要问题包括:房屋信息失真、出租房屋装修混乱、出租金融违规或过度借贷等。可以说，这是近年来房屋租赁市场上的一个高发问题。

虚假住房信息问题由来已久。中介机构利用消费者的共同心理，即他们想以非常低的价格享受高质量的住房，但这种情况的可能性极低。因此，中介机构往往通过“不必要的”高性价比的住房来吸引顾客建立联系，然后将实际的住房出售给他们手中——要么价格远远高于消费者的预期，要么他们地处偏远，住房质量差。对于上述问题，中介或供应商的常见解释是:一个价格，一个商品。

乍一看，上述解释听起来合理，但它避免了一个根本问题——交易不能基于欺骗。事实上，最终损害消费者权益的不仅仅是高昂的价格，还有欺骗性或诱导性消费。这与中介市场本身的存在背道而驰。

设立中介的原因是为了方便交易双方，降低信息不对称下的交易成本和由此产生的风险，形成三方共赢的局面。然而，一些中介机构寻求垄断信息。一方面，他们与房东签订“秘密”合同(房客和其他相关主体看不见)；另一方面，租户被诱导消费，甚至提供强制性但不符合规定的金融服务，导致后续风险的频繁爆发。

这种信息不透明性使得中介机构在短期内占据垄断地位，也可能获得一些超额利润，但同时也导致目前三方之间互不信任、问题频发的局面，这在很大程度上阻碍了中介机构中长期的健康发展。

解决上述不平衡的一个方法在于透明度。该《意见》强调网络信息平台要验证房屋信息发布主体的资格和房屋的必要信息，还要求直辖市、省会城市、计划单列市和其他租赁需求强烈的城市建设和完善房屋租赁管理服务平台，该平台应具备机构备案和开业报告、房屋审核、信息发布、网上签约和备案等功能。在一定程度上，这意味着所有的信息都可以追溯和核实，信息的透明度可以最大限度地保护消费者的权益。

事实上，市场长期以来都是这样做的。在笔者自己租房的经历中，在网上找到租房信息是很方便的，但是真假信息是混杂的。随着一些领先中介的兴起，这些中介为了赢得用户的信任和确保自己的市场地位，实现了“真实信息、真实住房、人人上网”等。虽然这个价格相对于同一套住房有一定的溢价，但已经得到了更多消费者的肯定。

另一个要求是标准化，特别是由法律法规形成的正常标准化。《意见》除了对住房进行核实和披露外，还对近两年“租赁贷款”的混乱情况进行了规定，并对住房租赁贷款业务的贷款期限和贷款金额提出了明确要求。同时，加强对高风险住房租赁企业的监管，对其采取“低挂”、“长收短付”等经营模式。这是对以前一些机构贷款混乱的纠正，即使租房者没有被明确告知，租房的金融合同已经生效。应当指出，这种标准化也是透明度的前提。没有标准化，高度分散的信息将不可避免地成为松散的沙盘，这对于普通消费者来说可能更难判断和实施。

租赁市场的规则正在建立。随着《意见》等规则的确立，租赁市场也将形成共识计划。随着明确的监管要求和正常的房屋租赁管理机制的形成，各主体都有可以借鉴的标准和规则。

毫无疑问，租赁市场越来越清晰的规则是这个市场长期健康发展的基础，我们很高兴看到这一点。此外，在积极建立租赁市场健康发展的秩序和规则的同时，也要为相对弱势的租户建立一个顺畅便捷的维权渠道。