年内已有45家长租公寓爆仓 6部委联手重拳出击 剑指＂租金贷＂

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发布虚假住房信息，恶意扣除押金租金，非法使用房租贷款，强行驱逐房客...租赁市场的这些违法违规问题再次受到监管部门的严厉处罚。

12月25日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、银监会和网办联合发布了《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。这是一项强有力的监管政策，旨在巩固今年6月以来在全国范围内开展的租赁市场混乱专项整治的成果，使整治工作制度化、规范化。

值得注意的是，在《意见》提出的一系列措施中，明确要求加强对“低挂”、“长收短付”经营模式租赁企业的监管，严格控制租赁贷款业务，要求租赁贷款比例不超过30%。如果超过比例，应在2022年底前调整到位，对非法设立资金池的行为要严肃查处。

业内人士认为，“高收入低产出”就像租金贷款一样，是一种典型的利用资金池来玩长期租赁公寓的方式，这实际上加大了杠杆作用，但缺乏风险控制，导致房东和房客严重亏损。在过去的两年里，父母的公寓出租机构已经爆发了他们的立场，主要是由于“高收入低产出”的商业模式和非法使用“租金贷款”。对租赁金融业务的这种控制可以明显降低租赁贷款的比例，有利于保持租赁市场的稳定发展。

控制“租赁贷款”，防止形成资金池和杠杆

《意见》从加强从业人员管理、加强房屋信息发布管理、规范租赁房屋修缮行为、防范房屋租赁金融风险、搭建房屋租赁管理服务平台、建立正常的房屋租赁管理机制等方面提出了具体要求。

其中，在防范房屋租赁金融风险方面，《意见》明确要求了房屋租赁贷款业务的贷款期限和贷款金额。加强对高风险住房租赁企业的监管。高风险住房租赁企业采取“农业低产出”、“长期收益、短期支付”的经营模式。

在控制租赁金融业务方面，《意见》提出:

1、房屋租赁企业开展房屋租赁贷款业务，应当以签订的房屋租赁合同为备案依据，按照房屋租赁合同期限、租金批发期限和房屋租赁贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过房屋租赁合同期限，且发放贷款的频率应当与借款人支付租金的频率相匹配。

2.做好贷前调查，认真评估借款人还款能力，确定融资金额。加强贷后管理，严格审查贷款使用情况，防止房屋租赁企业形成资金池和增加杠杆。

3.房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗或者胁迫的方式要求承租人使用房屋租赁消费贷款，不得以分期租金或者租金优惠的名义诱导承租人使用房屋租赁消费贷款。

4.住房和城乡建设部门通过提供数据接口，为金融机构提供在线签订和备案房屋租赁合同的信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门在房屋租赁合同和房屋租赁贷款网上签约和备案方面的信息共享。

在加强对租赁企业的监管方面，《意见》要求:

1.加强对采取“AG低”(支付房屋所有人租金高于承租人租金)和“收取承租人租金长于支付房屋所有人租金”经营模式的房屋租赁企业的监管，引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，并将租金和保证金纳入监管账户。

2.在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款的金额不得超过30%，超过比例的应在2022年底前进行调整。

3.对于没有能力继续经营和过快扩张的房屋租赁企业，可以采取约谈预警、暂停网上签约备案、发布风险警示、依法查处等措施防范和化解风险。

4.违反规定设立基金份额影响金融秩序的，各相关监管部门应当按照职责加强对违法违规行为的日常监管和调查；涉及无照经营、价格违法、垄断协议和滥用市场支配地位的，市场监管部门应当依法查处；涉及治安管理违法犯罪的，公安机关应当依法查处。

诸葛房产搜索数据研究中心的王小妮认为，自2018年以来，租房贷款在租房市场一直很猖獗，这也给租房市场带来了不良影响，损害了租户和承租人双方的利益。对租赁金融业务的这种控制可以明显降低租金贷款的比例，有利于维持租赁市场的稳定发展。

在这一年中，45个家长租用公寓来扩大他们的职位

近年来，我国住房租赁市场发展迅速，但问题也逐渐暴露出来。今年以来，长期租赁公寓行业遭遇了“资本寒冬”，行业整体经营困难，越来越多的经营机构纷纷开仓。主要原因包括“高收入、低产出”的经营模式和非法使用“租金贷款”。

所谓“租金贷款”业务，是指租户向第三方金融机构或p2p点对点借贷平台申请信用贷款，该机构一次性向服务提供商贷出相当于一年租金的款项，但服务提供商并未将全部款项交给房东，导致资金占用。表面上，租户按月支付租金，但实际上，他们每月都向贷款机构偿还贷款。长期租赁公寓行业的大多数企业，尤其是分散经营的企业，基本上都使用“租金贷款”。

去年下半年，长期租赁公寓陷入了公众舆论的漩涡。特别是，“租金贷款”被质疑为租户信贷发放的贷款，期限不匹配的资金被存放起来用于自我扩张。存在“打雷”的风险，这引起了监管当局和金融机构的注意。北京、深圳、杭州、上海等地对房屋租赁企业的“租金贷款”等融资业务进行了集中专项检查。

自今年年初以来，随着市场变冷，租金下降，一直在疯狂扩建房屋的租赁机构面临灾难。8月，仅在3年前成立的长期出租公寓经营品牌“乐嘉公寓”发布正式公告，确认公司已停止经营并关闭所有业务，并表示公司整体业务关闭的原因是“AG产量低”的经营模式和公司内部管理制度的缺失。10月，河南月如公寓、南京骏创公寓和杭州“中泽地产”宣布，由于市场环境变化和管理不善，资金链断裂。11月和12月，南京优居公寓和上海远来国际也相继陷入财务困境。

方东东公寓学院创始人李权指出，“高收入低产出”和租房贷款一样，是利用资金池玩长期租房的典型方式，无形中加大了杠杆，缺乏风险控制，管理失误，给房东和房客造成了严重损失。

随着租赁淡季的到来，空购房率上升，租赁机构面临的压力更大。最近，一些租赁机构与房东谈判，不惜任何代价降低价格并取消合同。

李权认为，2019年，中小公寓遭遇了商业危机，没有资本的支持，而民间资本的高成本也堵塞了它们的融资渠道。其次，要想优胜劣汰，只有成本控制好、资金管理好、运营能力强的企业才能在行业的寒冬中生存。从2020年开始，租赁土地上的大量国有住房将逐步形成规模，这将对住房租赁市场的供给产生很大影响。中小公寓企业应给予预警，选择适当的应对策略或转型。

据主要媒体和公共信息统计，从2017年至今，共有69家父母租房机构资金链断裂或无法运营，2019年共有53家，其中45家已断裂资金链并出走，4家被收购，4家拖欠或拒绝支付租金。