旭辉商铺出售陷纠纷：买个店面，为什么有百万元服务费？

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中信经纬客户11月21日(薛)在徐汇无辜中心的销售部，一群房地产经纪人推荐了该项目的商铺。合同成功签订后，房地产中介向客户收取了几十万甚至上百万元的“服务费”。商店出售时，开发商声称他们不认识这些经纪人，也不知道如何向顾客收取“服务费”。

近日，中信经纬记者接到上海松江区徐汇陆锋无辜中心部分店主的投诉。他们购买该商铺实际支付的总价与开发商出具的房款发票不符，怀疑部分房款以“服务费”的名义流向了房地产中介。一些店主声称有几十个店主卷入其中。

房款的一部分变成了“服务费”

徐汇陆锋无辜中心项目由上海冯旭房地产有限公司(以下简称“冯旭房地产”)开发。根据工商信息，后者由徐汇集团有限公司、上海陆锋房地产开发有限公司(以下简称“陆锋房地产”)和上海范昕投资管理有限公司分别持有45%、40%和15%的股份。这个商业实体被称为徐汇的项目。

2016年8月，邱女士看中了项目一楼一间面积约171平方米的店铺。物业顾问告诉她，虽然店铺享受优惠促销活动，但业主可以与冯旭房地产的全资子公司签订托管协议，店铺将在交付后的前三年出租，租金收入将直接抵消房价。

照片由被申请人提供，用于购买邱女士提供的店铺订金收据

优惠促销，租金扣除，让邱女士心动。2016年8月6日，邱女士与上海西岳实业有限公司(以下简称“上海西岳”)签署了《徐汇市无辜中心认购书》，该认购书显示，扣除商铺前三年的租金和优惠待遇后，该商铺总价为855万元。根据邱女士提供的两张收据，她分别于2016年8月6日和8月14日向上海西岳支付了总计人民币100万元，两张收据的“收款原因”栏中均注明“首付款”。

2016年9月6日，邱女士与房地产签订了《上海市商品房预售合同》，但合同中商铺总价约为746.71万元，单价为4.35万元/平方米。该物业顾问解释说，通过降低预售价格，开发商和业主都可以少缴税，这对双方都有利。

首付款、贷款等手续完成后，邱女士于2017年5月办理了过户手续，收到发票约人民币746.71万元。后来，在与其他业主的沟通中，她了解到剩余的房价成了"服务费"，而开发商和物业顾问在之前的交易中从未提及。

根据认购书上855万元的房价，邱女士的“服务费”约为108.29万元。直到后来她才知道，108.29万元的“服务费”是上海西岳发行的，不是冯旭地产。

2016年6月，方女士与上海西岳签署了认购书。扣除前三年租金并享受优惠待遇后，该店总价为335.6万元。然而，在2016年8月1日与冯旭房地产签订的商品房预售合同中，总价约为247.49万元，差额为88.11万元，约为总房价的1/4。她的物业顾问的解释与邱女士的物业顾问大致相同，这也暂时打消了方女士的顾虑。但最终，她收到了上海喜悦开具的88.11万元“服务费”发票。

方女士对中信经纬记者说，部分房款已包含在“服务费”中的情况并不存在。在这个阶段，大约有40个业主在维护他们的权利，并要求徐汇发表声明。据她了解，每户的“服务费”金额各不相同，但有几十万元，有的甚至几百万元。

店主认为“商店很贵”

方女士说，徐汇无辜中心有数百家店铺，但大多数店铺的签约房价与实际房价一致。有问题的商铺基本上与上海西岳有关，即部分房价已经被上海西岳开出了“服务费”的发票。

物业顾问李姓与业主的聊天记录。照片由受访者提供

邱女士说，看房、交押金等手续都是在徐汇无辜中心营业部办理的。持这种观点的员工还声称自己是该项目的财产顾问。她总是认为押金是交给徐慧的，然后出了问题。根据方女士提供的业主与物业顾问李的聊天记录，物业顾问李声称上海西岳是徐汇集团的子公司，业主为合理避税将款项交给上海西岳。然而，来自中信经纬的记者发现，上海西岳的业务范围包括房地产营销策划、房地产经纪等。，其股权与冯旭房地产和徐汇无关。

发现问题后，邱找到了她的房地产顾问和上海西岳，但她对上海西岳提交的“申请表”感到惊讶。根据申请，邱女士购买的上述商业用房的预售合同价款约为人民币746.71万元，另外108.29万元作为销售咨询及推广服务的报酬，合同签订当日付清。申请表上有邱女士的亲笔签名，付款日期为2016年8月6日。

一些基金已被转换为“销售咨询和促销服务补偿”，这也出现在其他业主。但邱女士说，“我没有写申请人的签名。”有人模仿了我的笔迹。据我所知，其他业主也报告说，签名是模仿。”

在申请被签入罗生门后，徐辉也给了业主一个回复。方女士说:“徐辉说他们不知道上海西岳，他们和上海西岳没有股权关系，他们甚至没有房屋中介销售关系，他们甚至不知道收取‘服务费’。作为一家与徐汇没有代理关系的房地产代理公司，其员工不仅招聘客户担任项目物业顾问，还指导客户在项目销售部签订合同和付款，这让我们很困惑。”

后来，几十家业主从未听说过的第三方公司也卷入了这场房地产交易纠纷。徐汇解释说，一家名为上海紫衡投资管理有限公司(以下简称“紫衡公司”)的公司向冯旭房地产公司订购了一批房屋，但紫衡公司当时无力支付，因此与上海西岳签订了房屋代理销售合同，上海西岳最终将这些房屋出售给了业主。需要指出的是，业主购买的商铺当时并不是以紫蘅公司的名义，商品房预售合同是与冯旭房地产签订的，仍然属于一手新房。

这样，商品房预售合同中约定的金额就流入了冯旭房地产的账户，剩下的几十万甚至几百万元的“服务费”就流入了上海西岳的账户。纠纷发生后，一些业主向法院起诉冯旭房地产。根据何先生的判断，上海西岳作为第三方向法院解释，收取服务费的原因是当时所售房屋所在的房地产比较热，通过上海西岳购买比较方便，可以选择该房屋。收取服务费后，不划分为冯旭房地产。

然而，一些业主报告说，由于“服务费”，他们商店的价格高于那些不是通过上海西岳购买的。邱女士表示，由于“服务费”为人民币108.29万元，其商铺的单价比同期同层销售的价格高出近1万元/平方米。方女士说，维权商铺的单价大约比普通商铺高出四分之一到三分之一。

法院要求一份完整的发票

纠纷发生后，许多业主向法院提起诉讼。经审查发现，尽管法院不支持业主要求退还“服务费”的主张，但法院要求冯旭房地产公司出具包含“服务费”的全额房款发票。

上海市第一中级人民法院2019年3月的二审判决表明，法院支持一审法院的判决，认定合同有效。业主周先生要求退还约811，900元的“服务费”，但无合同依据，并驳回了上诉请求。

上海市第一中级人民法院认为，“服务费”约为81.19万元，相当于预售合同价格的1/4左右，从生活常识和房屋销售的交易实践来看，这是一笔巨额款项。但是，在本案房屋预售合同这一高度成熟和程序化的交易中，双方并未以书面等有效形式明确相关服务的权利和义务，这显然违背了生活常识和交易惯例。在无相反证据的情况下，如果销售代理人上海喜悦控制的履约行为直接用于确认与业主周先生存在独立的服务合同关系，则证据不足。

虽然房产与上海西岳房产均否认存在代理销售关系，但判决认为房产作为该商铺的实际所有人和销售者，应负责销售现场的管理和监督，对上海西岳房产的现场销售行为负责，并对买受人周先生合理预期的“总价”378万元承担相应责任，包括开具全额房款发票。

根据其他判决，法院还要求房地产公司向吴先生和任先生等买方开具全额房款发票。

经过业主的多次思考，邱女士说，今年9月，在上海松江区信访办的协调下，徐汇集团余代表联系了业主，主动要求业主提出索赔方案。10月中旬，在松江区住房保障和房屋管理局工作人员的见证下，余代表写下了“同意给出解决方案”。然而，几天后，徐汇集团改变了态度，称其没有考虑赔偿，而且此事迄今尚未得到解决。即使是持有法院判决书的业主也没有得到冯旭房地产的全部房款发票。

除了认为购买昂贵之外，捍卫自己权利的所有者将来可能面临更高的税收负担。邱女士的实际购买价格应为售后包租费、“服务费”与合同房价之和。据她计算，按照约定的年收入的5%、5%和6%，该商铺的总租金约为142.24万元，因此实际购买价格约为996万元。她说:“因为只有746.71万元的购物发票，这意味着以后商店再次销售时，只能用交易价格减去746.71万元的差额来支付增值税，而不能扣除实际支付成本。潜在的税收负担加重了。”

另一方面，徐汇承诺售后包租行为不符合规定。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业以售后包租或者变相售后包租方式销售未完工商品房的，给予警告，责令限期改正，可以处1万元以上3万元以下的罚款。

19日，中信经纬客户向徐汇相关人士发送了采访提纲，但截至发稿时，尚未收到回复。(中信经纬应用)