房屋开竣工剪刀差收窄 或拖累房地产投资增速

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《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

根据全国数据，新开工住房面积和竣工住房面积的同比增长率已经连续31个月出现“剪刀差”。

11月14日，国家统计局的数据显示，从1月到10月，中国新开工住房面积为185634万平方米，增长10.0%，竣工住房面积为54211万平方米，下降5.5%。开工和竣工同比增速的“剪刀差”为15.5个百分点，比1-9月份下降1.7个百分点。

《泰晤士报》记者注意到，由于竣工增长率下降，自2017年4月以来，房地产建设与竣工面积同比增长率之间的“剪刀差”持续扩大，竣工增长率低于新增建设增长率。这种情况在2018年11月达到了近三年的高峰。2018年1月至11月，全国新开工住房面积188895万平方米，增长16.8%；竣工住房面积66856万平方米，下降12.3%。开工和竣工之间的“剪刀差”为29.1个百分点。从那以后，“剪刀差”缩小了。

「预计明年竣工面积将继续稳定和反弹，而新开工面积将受楼市成交量影响而继续下降。在此基础上，新建和竣工的“剪刀差”将继续缩小。”中泰证券研究所宏观首席分析师梁忠华告诉《时代周刊》记者。

梁忠华还认为，房地产开发投资的最大贡献是建设带来的建设投资。如果竣工面积今后进一步增加，但新开工面积跟不上，建筑面积将大幅减少，从而影响房地产开发的整体投资。

但是也有变化的因素。“自今年年初以来，建筑增长率一直逆势而行，而加快停工区的复工是核心因素。受此影响，明年建筑业增速很有可能企稳，这将继续推动建筑业投资稳步增长，并对房地产投资和gdp产生直接影响。”中信明明由团队评判。

“剪刀差”逐渐缩小

“新开工建设增速放缓、竣工面积下降幅度收窄，是近期房地产开发投资“剪刀差”收窄的主要原因。”梁忠华指出。

根据国家统计局近三年的数据，全国新增住房建筑面积同比增长率可分为四个区间:2016年11月至2017年6月，全国新增住房建筑面积同比增长率稳步上升；2017年7月至2018年2月略有下降，2018年2月达到近三年来的最低值，同比增长2.9%；2018年2月至12月，进入快速增长阶段，增幅最高，同比增长17.2%(2018年1月)；目前，它运行缓慢而稳定，同比增长约10%。

"新建筑面积与销售情况密切相关."梁忠华说。和硕首席分析师郭毅也持这种观点:“今年以来，全国商品房销售继续呈同比负增长。因此，住房企业也将放慢建设速度，以减少成本投入。”

数据显示，2016年2月至2017年2月，中国商品房销售呈现高速增长态势，同比增长20%以上，其中增幅最高的为36.5%(2016年4月)。然而，今年以来，中国商品房销售明显放缓，并进入同比负增长轨道。直到2019年10月，它才首次出现同比正增长:同比增长0.1%。

与销售相对应，土地收购和新建住房企业呈现负增长或缓慢增长。

在竣工方面，由于期货交割压力等因素，中国已竣工住宅面积的同比增长率有所收窄。数据显示，截至2017年10月，中国已竣工住宅面积同比增速保持正增长，最高增速达到15.8%(2017年2月)。然而，自2017年11月以来，全国已建成住房面积同比增速连续22个月为负增长，最低为-12.7%(2019年6月)。直到2019年7月，下降才慢慢缩小。

其背后的原因是“快速周转”是完井失速的核心因素之一。

“‘快速周转’使开发周期更长，而不是字面上的‘快速’。”梁忠华指出，“快速周转”模式是为了让房企减少启动时间，从而尽快进入预售，拿到货款，并着手下一步的征地和启动工作。但是，预售完成后，房企会延长开发周期，推迟建设，从而缓解企业的财务压力，有利于企业的现金流。

然而，随着交货周期的到来，完工量开始小幅上升。“完井的恢复与行业发展节点有关。临近年底，大部分项目交付周期的到来将促使房企加快竣工备案。此外，房地产的开发周期一般为两到三年，前期启动的项目即将进入交付阶段，从而实现竣工和改善。”郭毅说道。

或者拖累房地产开发投资的增长率

今年1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，1-9月下降0.2个百分点，仍处于缓慢增长轨道。

9月份，房地产开发投资短暂企稳，主要受房企“降价”带来的销售增长影响。10月份，它也受到了这一因素的支持，但它未能对冲开发投资。”诸葛房产搜索数据研究中心的郭世英告诉《时代周刊》，预计销售额将在全年保持稳定，或者与去年相比略有增长。

但是，就建设项目和土地购买费用而言，它们在房地产开发投资中所占的比重较大，有不同的趋势。

据国家统计局统计，2019年1-10月，全国房地产开发投资109603.45亿元，按构成计算，其中建设投资61623.31亿元，占房地产开发总投资的56.2%；安装工程5550.83亿元，占5.1%；设备仪器购置投资1437.55亿元，占1.3%；土地收购成本为35650.9亿元，占32.5%。

建设项目投资和购地费用对房地产开发投资影响最大。

今年以来，开发商购买的土地面积呈现明显的同比负增长。然而，下降幅度已经缩小。数据显示，今年1-2月，房地产开发企业征地面积同比增长率下降34.1%，为全年最低点，5月份同比下降30%。但自6月份以来，下降幅度已经缩小。截至10月，国家统计局的数据显示，从1月到10月，房地产开发企业的征地面积为1.8383亿平方米，同比下降16.3%。

更大的担忧在于建筑。“按照目前的趋势，如果新建筑面积继续减少，而竣工面积增加，就意味着建筑面积减少。因此，房地产开发投资的增长率可能会继续下降。”梁忠华说。

然而，在停工区恢复施工可能成为一个可变因素。据中信证券明明团队分析，自2015年以来，已有大量建筑面积被拆迁，导致近年来建筑面积增速较低。“但是，今年以来，在新开工建设增速放缓、竣工边际增速放缓的背景下，建设增速仍呈现正增长，这表明以往的停工区正在加速恢复建设。预计这一趋势今后将继续下去。”很明显从团队来看。