房企赴海外发债步伐加快 年内发行规模超600亿美元

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2019年底，住房企业海外发债步伐明显加快。

11月13日，万科宣布，在前期95亿美元中期票据计划的基础上，全资子公司万科地产香港最近发行了第14期:价值4.23亿美元的5.5年期固定利率票据。票面利率为3.15%；10年期固定利率票据，金额为3亿美元，票面利率为3.5%。该批债券将于香港联合交易所有限公司上市。

中信经纬记者注意到，除了万科，最近海外发行债券的房地产企业不在少数。但是，值得注意的是，一些房企的融资利率很高，这让投资者担心他们的资金链。

内地房地产企业在海外发行了600多亿美元

根据国家发展和改革委员会以前的规定，房地产企业发行的外债只能用于偿还旧债。7月12日，国家发展和改革委员会网站发布《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》(发改办发[2019]778号)，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。

根据wind数据，2017年和2018年房地产企业海外债券的到期金额分别为212.65亿美元和246.47亿美元，而2019年为475.66亿美元，债务偿还压力大幅增加。

随着债务偿还高峰的到来，以及内债发行和信托等融资渠道的限制，许多房企选择了海外发行债券。11月7日，鸿阳地产宣布，拟进一步发行2022年到期的美元优先票据，利率为9.95%。凯撒最近宣布，将于2023年再发行1.5亿美元利率为10.875%的高级票据，这也是凯撒今年的第九次海外融资。

据中信经纬记者统计，截至记者发稿时，万科、绿城、绿地、凯撒、融创等12家房地产企业。宣布海外债务融资计划，计划发行规模总计50.13亿美元，10月份全月发行规模仅为36.85亿美元。

据wind数据，截至11月13日，今年内地房地产企业海外发债规模约为610亿美元，接近去年发债总额(约616亿美元)，公布的融资计划为624亿美元(按当前汇率计算)。

融资成本的两极分化

从融资利率来看，领先的房地产企业具有明显的优势。万科发行的2张中期票据票面利率低于3.5%，绿城中国发行的6亿张优先票据票面利率为4.55%，德信中国、大发地产、鸿阳地产、嘉园国际控股、中梁控股等中小房企海外债券票面利率基本在10%以上。

高融资成本加剧了市场对中小住宅企业资金链的担忧。根据人民法院网的公告，约有400家房屋企业发布了破产公告。从债券市场来看，今年爆发了怡和地产、三生鸿业等房地产企业的债务危机，涉及众多投资机构。

工业证券(601377，诊断学)指出，对于海外发债依存度较高、美元债券利率较高的企业，人民币汇率带来的融资成本增加和海外融资收紧带来的流动性压力将对企业偿付能力产生较大影响；但是，对于海外发债规模大、海外融资成本低的企业，如果没有合适的套期保值工具，汇率变动会造成汇兑损失，在一定程度上侵蚀盈利能力。

根据市场参与者的分析，在债务危机爆发之前，违约的房企通常会出现融资成本上升的现象。天丰证券(601162，诊断学)固定收益首席分析师孙彬彬表示，在房企违约或遭遇严重流动性困难之前，企业融资成本增加，融资困难增加，这体现在财务费用率上升和融资现金流恶化；流动性紧张，土地收购放缓，运营能力下降；从样本房企来看，短期现金债务的总体覆盖面相对较低，与经营现金流一样，在违约或危机前迅速下降。

然而，上述分析师也指出，涉及违约或严重流动性困难的房企主要是小型房企，这些企业在业务拓展或管理方面存在一些问题，不具有行业代表性。房地产行业的债券仍是相对优质的资产，建议选择杠杆率适中、土地储备质量好的大中型住宅企业。(中信经纬应用)