同胞不同袍 世茂房地产与世茂股份的同业纠葛何时休？

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10月22日，澳门将对横琴港澳门港区行使管辖权的消息传出。

粤港澳大湾区再次享受到巨大的利益。毕竟，澳门的主营业务过于热衷于房地产。

就在四天前，世茂以56亿元的价格赢得了港珠澳大桥珠海港22.6万平方米的商业用地。

虽然两个港口不在同一个地方，但世茂切入粤港澳大湾区的时间节点可以说是准确的。

决心是紧迫的。

世茂称之为“这是继深圳世茂深港国际中心惊艳亮相后，世茂在粤港澳大湾区的又一次重要登陆。”

仅2019年，世茂集团在广州投资近100亿元，其中世茂广州大院、舞阳新城世茂田玉娥、占据白天鹅塘中心的世茂珠江天鹅湾等在市场和行业内引起轰动。

轰动的是，今年前九个月，世茂地产收购了201亿元土地，其中广州占了全国的一半。

根据2019年年中报告，中国世茂房地产的土地储备价值已经超过10500亿元，其中只有大湾区的土地储备价值达到2600亿元。

与世茂地产的咄咄逼人相比，世茂股份要谨慎得多。

根据年中报告，世茂地产(00813)上半年收购了60个地块，而世茂股份(600823)仅收购了4个商业或商业综合体项目，全部位于二、三线城市，没有一个是一线城市的地块。

就土地总存量而言，与世茂地产1万多亿的土地存量(分布在101个城市，上半年有301个项目和60个征地案例)相比，世茂地产只有35块土地存量，除了位于深圳的3块土地外，没有一线城市土地存量。

今年上半年，世茂地产斥资200多亿元收购土地，世茂股份仅收购了南京、杭州、昆明和张家口的4块土地，不包括张家口，后者共消耗了39.96亿元。

为什么世茂地产执意与城市为敌，对城市略加攻击，而世茂股份却不敢在这个孤独的城市里站住脚？

这实际上是由世茂的家族产业基因决定的。

世茂体系中，世茂地产由世茂创始人徐荣茂之子许世坛(担任副董事长)领导，世茂股份由徐荣茂之女徐维维(担任副董事长)领导。两家同时从事房地产业务的上市公司，虽然一只港股上市，另一只a股上市，但不可避免的横向竞争长期困扰着世茂。

2009年，该公司的负责人徐荣茂快刀斩乱麻。世茂地产被指定从事住宅开发和酒店业务，世茂股份从事商业运营业务，从源头上隔离了横向竞争。

然而，十年之后，双方之间的横向竞争问题并没有得到解决，而且似乎越来越难以分开。

2019年上半年，世茂地产收购了60块土地，其中37块用于商业用途，占一半以上。截至今年上半年，世茂地产仍有包括上海世茂广场在内的15个商业项目处于正常运营和收租状态，商业运营收入达到7.22亿元，同比增长46.1%。

在世茂今年上半年拍下的四个地块中，只有两个是纯商业项目，另外两个是商业和住宅项目。报告期内，在35个在建及拟建项目中，仅有16个为纯商业项目，其余为商业及住宅项目或纯住宅项目，如天津世茂乐府、苏州世茂通格泰、青岛世茂诺沙湾等，占100%的股权。

就收入而言，2019年上半年，住宅楼也占了世茂的大部分收入，达到94.48亿元，而商业地产销售额仅为26.60亿元。

不仅在2019年，而且在过去三年的第一阶段，商业和住宅收入也是如此。

从2016年到2018年和2019年上半年，世茂的商业地产业务分别占收入的37.28%、11.29%、35.20%和35.48%。

同期，世茂的住宅房地产业务分别占收入的59.23%、84.92%、61.42%和59.35%。

显然，住宅是世茂收入的利器。这与世茂一再声明“发行人的业务包括商业地产运营和住宅地产，核心业务是商业地产运营”的说法不一致。

然而，在包括年报在内的信息披露中，世茂一再强调，已建立了“以商业地产为主，多种经营为辅”的业务结构。

中期票据招股说明书中分析的这种业务结构形成的原因也可以证明世茂的主营业务是商业地产，而不是住宅。

在2009年之前，该公司的主要业务是开发规模不到20万平方米的住宅项目和法规

10万平方米以下的商业地产项目位于长江三角洲、渤海湾和经济发达的沿海地区开发高端住宅产品。

为突破主营业务发展规模的限制，发行人开始非公开发行a股并发行股票购买资产，发行人主营业务由原来主要从事商业地产的投资、开发和运营，公司发展的战略地位也相应调整，力争成为国内具有较大影响力的商业地产领先上市公司。

说好一起变老，但你偷偷烤油。

就这样，徐荣茂先生自己划定的横向竞争红线被一次又一次地踩上，在信息披露上很难一次又一次地为对方正名。是什么原因促使世茂冒着违反规定的风险在同一个行业竞争？

未经证实的说法是，世茂王子控制的世茂地产增加了内部话语权，继承趋势逐渐明朗，而皇妃控制的世茂股份则逐渐显示出衰落的迹象。

净资产负债率很高，世茂也有同样的问题

家族权力纷争的表象是两家上市公司的资金现实。

数据显示世茂的财务状况不容乐观。

2019年第一季度，预付款大幅增加，达到42.47亿元，分别占流动资产的5.69%和总资产的3.81%。

截至2018年底，预付款金额为30.62亿元，占流动资产的4.27%，占总资产的2.83%。

显然，预付款的金额和比例在2019年第一季度有所增加。

截至2019年半年度报告，预付款的上升趋势没有改变，达到73.58亿元，占总资产的6.18%。

我无法抑制夺取土地的冲动。

然而，这种激进的征地策略只是相对而言的。在疯狂的2017年，世茂已经收敛了很多。

2017年，世茂预付基金(预付土地和投资)总额为141.86亿元，占流动资产的24.72%，占总资产的15.43%。

在此之前和之后，无论是2016年还是2018年，预付资金都在30亿元左右，占流动资产和总资产的一位数比例。

因此，在2018年，世茂的负债飙升至600亿元，净资产负债率继续上升超过260%。

历史往往惊人地相似，因为人们的惰性和思维在历史上从未改变。

预付款大幅增加，因此，现金流有些紧张。2019年3月，世茂的货币资本较2018年末减少6.49亿元，降幅为6.28%。

更令人尴尬的是销售疲软，利润下降。

报告期内，世茂实现营业收入128.21亿元，同比增长5.54%；实现净利润23.6亿元，同比下降5.36%；

报告期内，世茂股份实现合同金额122亿元，同比下降24%，完成年度目标的41%；合同销售面积约57万平方米，同比下降34%。

没有销售反馈的现金流，我们只能依靠发行债券来缓解资金的渴求。

中期报告显示，世茂的负债总额为721.15亿元，净资产负债率为285.3%。回顾2015年至2018年，世茂的净资产负债率分别为173.07%、253.11%、263.44%和268.31%，保持较高水平并逐步上升。

世茂股份2015-2018年净资产负债率

268.31%

今年的年中报告显示，世茂房地产的总负债为3046.6亿元，但其净负债比率仅为59.6%。更可怕的是，世茂集团已经连续八年将净负债率维持在60%左右。

然而，如果采用净资产负债率指数，世茂地产的净资产负债率为489.83%，远不及其高调宣称的60%的净资产负债率。

或许在世茂(Shimao)看来，这无关紧要，他在业内被称为“接班人”。毕竟，2019年全年的价值目标是4000亿元。

没有债务，没有投资，没有投资，没有价值？

我只是不知道上半年实现年销售目标不到50%的世茂地产(注1)有没有想过，即使实现了2000亿元的年销售目标，如何消化2000亿元的价值。

卖给接管人融创的第一个兄弟？

注1:2019年上半年，世茂地产签约销售额达到1003.4亿元，实现年销售目标约47.8%。

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