格力地产否认对赌 股价为何难回当年定增价

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“投资者网络”谢英杰

比预定日期晚一周，格力地产股份有限公司(600185.sh，以下简称“格力地产”)向上海证券交易所提交了一份关于股权冻结问题的复信，称其不知道控股股东珠海投资与广州金港之间的“出票人协议”。它还否认该协议具有赌博性质；控股股东不同意固定收益方的主张，认为其不应承担购买股票和赔偿的责任。

早在2015年，这家来自格力集团的新独立房地产企业仍在无限辉煌中充满雄心，总部位于大湾区，创造高端产品，其股价已开始利用这一势头。从2015年到2016年，该公司计划推出一项增加收入30亿元的计划，而“抽屉协议”的风暴自此奠定了基础。

现在，格力地产偏离了当年的市场预期，股价也在下跌。自2017年7月以来，格力地产当年的股价从未超过每股6.8元的固定发行价，公司不得不以当年的固定发行价打官司，应对由此带来的一系列危机。

股权冻结未解决

格力地产的最新亮点停留在2019年10月14日。当时，公司在第三季度报告中推出了上海股市的“第一枪”，并宣布2019年前三季度，公司收入和净利润分别达到34.32亿元和5.02亿元，分别增长88.69%和28.65%。

当时，没有人料到格力地产的转折点会来得如此之快。仅一个月后，该公司控股股东珠海投资有限公司持有的3.47亿股股份因合同纠纷被冻结，占其股份的41%。

这一事件很快吸引了监管机构的询问。询证函指出，有媒体报道称，珠海投资与广州金港签署了赌博“出票协议”。这样，公司就被要求回答冻结诉讼的具体原因，是否会影响公司控制权的稳定，并询问是否有违规的信件。

所谓“出票人协议”，是指2016年8月，公司收到非公开发行新股4.42亿股，以每股6.78元的价格向6家机构发行股票，募集资金30亿元。据中国判断文件网报道，当时参与固定资产增加的广州金港与格力地产控股股东珠海投资签署了协议。如果协议生效，珠海投资应购买广州金港认购的股份，但珠海投资未能履行承诺。双方都上了法庭。

法院判决珠海投资公司以3.79亿元购买广州金港持有的格力地产5162.24万股，并赔偿相应的损失和费用共计5.19亿元。业内普遍猜测，所谓的“协议”是双方签订的“固定收入”赌博协议。

然而，格力地产否认了这一说法，并表示珠海投资签署了协议。如果格力地产固定收益股锁定期届满后一年内，格力地产股票二级市场收盘价不符合一定条件，珠海投资可能会触发从固定收益目标购买其固定收益股，这不是一个赌博协议。当时，固定收益方承诺，参与本次认购的发行人及其关联方不提供任何资金援助或补偿。

此外，该公司之前并不知晓本协议，并在固定方提起诉讼后立即披露了相关事宜，因此不存在违反该函的情况。

精彩表演的背后

截至12月5日，格力地产以每股4.74元收盘。据统计，参与固定增长的6家机构损失约9.19亿元。

为了提振市场信心，格力地产上半年进行了四次股份回购，共耗资约6.89亿元人民币，占公司总股本的6.95%。这只是开始，远非结束。

6月13日，格力地产再次启动新一轮股票回购。公司计划以每股不超过7元的价格回购股份不超过5714.29万股，回购总额为2亿元至4亿元。

截至11月底，该公司已回购5919.36万股股票。但如此大规模的回购并没有给投资者留下深刻印象。今年以来，格力地产的股价大多徘徊在5元以下，最高也只有6.18元/股，低于当年6.78元/股的固定价格。

事实上，格力地产的困境是在公司副总裁年中离职时出现的。7月16日，格力地产宣布副总裁王旭权辞职。当时，二级市场也反应迅速。公告发布后的三周内，格力地产的股价下跌了约13%。然而，该公司没有出面消除疑虑，只是说离开公司是“个人原因”。

调查数据显示，王旭权曾担任格力地产子公司珠海房地产财务部副部长兼副总经理，格力地产证券部部长。2015年，他就任公司副总裁。今年，格力地产脱离格力集团，正式“单飞”。业内人士普遍对公司的未来持乐观态度，认为这将有助于格力地产专注于主营业务，立足大湾区，走向全国。

但现实令人惊讶。近年来，除了格力地产的大本营珠海外，唯一扩张的城市是上海和重庆，发展速度缓慢。2016年至2018年，格力地产归母净利润分别为6.01亿元、6.24亿元和5.13亿元，同比分别增长-56.18%、3.94%和-17.89%。

直到2019年，格力地产才彻底扭转了其下滑的业绩。公司官方网站介绍:“港珠澳大桥和珠海港公路正式通车后，格力地产不仅承接了港珠澳大桥和珠海港公路人工岛的建设，而且控股股东还拥有该桥的珠海港经营权。”

然而，该公司的关键财务指标却在同时恶化。根据2019年第三季度报告，格力地产的净利率、毛利率和投资收益分别为14.66%、28.47%和770.85万元，同比分别下降31.51%、33.01%和42.12%。

相应地，公司的经营成本、销售费用和财务费用分别达到24.5亿元、7600万元和5900万元，同比分别增长134.74%、36.99%和61.06%。

收入与毛利率的偏离主要是由于主营业务的下降和低利润代理建筑业务的上升。根据嘉里数据发布的2019年1月至9月房地产企业销售排名，格力地产已经跌出前200名。

控制权引发担忧

针对上述现象，上海证券交易所于9月发出询证函，要求公司就代建项目的具体开发模式、存货是否缓提折旧、应收账款过多带来的风险等问题进行解答。

格力地产的回答是:“与其他强调高周转率的公司不同，该公司的主要产品是中高档住宅建筑，因此开发周期长，不存在存货跌价准备应该计提而不应该计提的情况；近年来，公司的应收账款周转一直很快，而拖欠的主要是政府信用高的部门。”

截至2019年第三季度末，公司库存达到224亿元，而预收款为15.16亿元，仅占库存余额的6.7%，低于行业平均水平；应收账款达到1.36亿元。然而，控股权危机即将到来，公司没有时间去照顾其他人。

虽然大股东的股权被冻结，但格力地产的资金链也面临压力。根据第三期中期票据招股说明书，公司短期资金缺口为119.7亿元。截至2019年第三季度末，公司现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。

根据2019年第三季度报告，公司的负债率达到75.25%；一年内到期的短期贷款和非流动负债分别为2.36亿元和21.74亿元，同比分别增长57.25%和35.24%。

现在，格力地产与固定方当年发生纠纷的法律文件已经生效，公司当年需要花费5.19亿元来兑现承诺。控股权能安全可靠吗？

珠海投资认为:“珠海投资持有格力地产41.13%的股份，而被冻结的股份占格力地产总股本的16.83%，占比相对较小，不会影响格力地产的控制权；对广州金港的索赔、诉讼和冻结事项的异议不影响公司的经营，珠海投资将继续支持格力地产的经营和发展。”

值得一提的是，格力可转换债券将于12月11日停止交易。11月底，格力地产通过调整股价避免了回购。然而，在空一系列盈利的影响下，该债券连续几天低于到期赎回价格106元。

据业内人士介绍，上市公司发行可转换债券的初衷是通过增发股票在到期后将债权转换为股权关系，但格力可转换债券按当前价格转换后的稀释率已经超出了大股东的承受范围。

面向未来，格力地产将受益于“粤港澳大湾区”建设，其在大湾区港经济建设中的重要作用已成为未来发展的新亮点。这意味着格力地产的中长期投资价值值得期待。(思考金融产生了)■