房企抢收下的“金九”真相

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广州乐居金融李义河

降价、促销、前所未有地强调去转换和支付。经过房地产企业的一系列促销措施，上半年以来一直低迷的房地产市场终于在今年的“金九银十”中掀起了波澜。

随着“十一五”黄金周七天假期的结束，许多开发商已经开始宣布今年“金九”和“银十”期间的首次销售业绩。从这些房地产企业9月份公布的销售额来看，许多开发商都取得了良好的增长。

以10月8日上午宣布业绩的世茂地产为例。9月份，公司合同销售额达到320.9亿元，同比增长57%。近321亿元的月销售额也创下今年前九名的新高，首次突破300亿元大关。

同时，单月销售额的大幅增长也使世茂地产2019年1月至9月的累计签约销售额增加了44%，达到1739.9亿元，实现了2100亿元的年度目标的83%。

然而，世茂房地产并不是唯一实现这种增长的企业。大多数在9月份公布销售数据的房地产企业在一定程度上实现了业绩水平的增长，扫清了前一个8月份低迷的市场局面。

乐居金融统计了截至10月8日中午已发布业绩公告的16家房地产企业的数据，显示从1月到9月，只有2家企业的累计销售额出现下降，其余14家房地产企业实现了不同程度的增长。在16家房地产企业中，同比增长达到63%。

乐居金融是根据公共信息组织的

如果我们从环比增长的角度来观察房地产开发商的增长，9月份企业的增长更为明显。

值得注意的是，殷诚国际9月份销售额为41.51亿元，比8月份增长347.79%；此外，凯撒9月份的月度增长率也达到了154.13%。排名前三的恒大，月销售额831.1亿元，环比增长73.8%。

这些数据表明，无论是龙头企业还是中小房企，今年的“金九银十”似乎都没有违背承诺。

事实上，由于今年开发商的资金压力，项目整体淘汰情况并不理想。直到今年8月1日，房地产市场仍沉浸在“悲戚”的气氛中。

根据嘉里此前披露的1月至8月的数据，前30家房地产企业的月销售额逐月下降。在排名靠前的企业中，万科环比下降6.3%，而徐汇、招商局蛇口等企业环比也下降了5%以上。

9月份，房地产开发商的销售业绩明显改善，房地产企业9月份的销售业绩较7月和8月份有明显改善。其中，前100家房地产企业的月权益销售额同比增长近24%。

值得一提的是，“金九银十”迎来了业绩的转折点，这是房地产开发商前所未有的降价和促销努力。据了解，今年8月以来，碧桂园、恒大、融创等一些总部房地产企业开始推出各具优势的促销活动，比之前提前了一个多月。

在过去的“十一黄金周”中，恒大地产以“全员营销”的策略，为待售房地产提供额外的黄金周优惠，在10月1日至10月7日的7天内，全国销售额超过510亿元，成为黄金周期间销售额最大的房地产企业。

还有数据显示，为了促进去库存化，房企在“金九银十”降价幅度达到30%。这样的促销手段有很多，而且《泰晤士报》9月初的“全员售房”指数在业内引起了热烈的讨论。

事实上，融资不断收紧所造成的财务压力是房地产企业不惜一切代价加速销售的原因。据业内人士透露，当融资受阻，在资金和债务的压力下，房地产企业只能靠自己来加速推售，从而促进库存的去库存化，加快支付和资金周转。

今年也是房企需要偿还最多债务的一年，开发商感到压力很大。

乐居金融发布的列表数据显示，2019年上半年，100家房地产企业的平均资产负债率上升至80.96%。其中，商辂发展、北大资源、中南建设、建业地产、云南城头、北京投资发展、融创中国、CCCC地产的资产负债率均超过90%。资产负债率超过85%的房地产企业从2018年底的16家增加到20家。

根据嘉里榜单从1月到9月的数据，由于供应增加和“金九银十”回归，超过80%的前50家房地产企业在9月实现了环比增长。其中，恒大、世茂地产、阳光城、华夏幸福等企业9月份均实现较高的环比增长。

随着“十一”国庆假期的正式过去，开发商已经没有多少时间去抢“金九银十”的丰收了。在资金压力加大的情况下，住宅企业将加速去工业化，加快支付和资金周转的努力将继续。