房贷利率正式＂换锚＂！14城百万房贷月供平均涨6元

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与大多数购房者息息相关的抵押贷款利率于10月8日正式调整！

根据央行此前发布的公告，自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期的贷款市场报价为定价基准上调。9月20日公布的5年期贷款利率的最新报价为4.85%，这意味着各地将根据当地市场的实际情况确定抵押贷款利率的上限和下限。

那么，各地的实际实施情况如何？

券商中国记者了解到，上海这次并没有增加，而是降低了，首笔房贷利率下调了20个基点，但与之前的最低利率相比，变化不大。北京按揭利率与前期基本一致。据研究机构统计，在中国14个典型城市中，11个一、二线城市的低利率抵押贷款利率较9月份略有上升，但基本可以忽略不计，而3个三、四线城市的利率略有下降。然而，无论是第一套房还是第二套房，低利率抵押贷款利率的调整并没有对原月贷款造成太大压力。14个城市第一套房的月平均贷款只增加了6元，而第二套房的月平均贷款增加了15元。

据业内人士透露，总体而言，在“不炒房”的背景下，市场稳定是主流，在低利率政策实施前后，各地银行按揭利率不会出现大幅度波动。

上海首套住房贷款利率下调20个基点

上海一直是中国抵押贷款利率最低的城市。此前，上海许多银行的最低按揭利率是基准利率的95%，即4.655%。9月20日，5年多来最新的lpr报价为4.85%，业内人士预测，上海未来的按揭利率将会上调，首套住房贷款利率低于基准的“贴现”局面将一去不复返，新发行的首套住房贷款的最低利率将从8日起为4.85%。

然而，出乎意料的是，上海这次并没有增加积分，而是减少了积分。《21世纪经济报道》8日报道，从上海两家国有银行和股份制银行高管处获悉，抵押贷款利率调整后，上海没有在五年期贷款利率的基础上再增加一些。目前抵押贷款利率初步实施:首套住房贷款利率不低于同期贷款利率减20个基点，即最低4.65%；第二套住房贷款的利率不低于相应时期的lpr+60个基点，即最低为5.45%。

这意味着上海第一套住房贷款的利率比新政前低0.005个百分点，而第二套住房贷款的利率比新政前高0.06个百分点(5.39%)。

可以看出，虽然上海首套住房贷款利率为负20个基点，但与前一套相比变化不明显，基本保持相对稳定，而第二套住房贷款利率略有变化，反映了“无房投机”的整体监管基调。

北京按揭利率基本稳定

据了解，北京市个人住房贷款新的定价基准为:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+55个基点，第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+105个基点。根据LPR 9月20日公布的5年期4.85%的利率，北京首套住房贷款的利率下限为5.4%，第二套住房贷款的利率下限为5.9%。此前，北京大多数银行对第一套房和第二套房分别实施5.39%和5.88%的个人按揭利率。

这意味着新政实施后，北京首套住房贷款利率提高了0.01个百分点，第二套住房贷款利率提高了0.02个百分点。

然而，一些业内人士认为，这一变化可以忽略不计，可以说，抵押贷款利率基本上与以前相同。

麦田房产以100万套住房商业贷款、25年期贷款、等额本息还款方式为例。新政实施后，第一套房每月贷款利息增加6元；第二套房每月贷款利息增加12元。但是，在新政实施之前，住房贷款仍然执行以前的政策，利率没有变化。“很明显，新政前后贷款利率的变化很小，这几乎不会给购房者带来额外的支出压力。接下来，央行将在每月20日公布最新的lpr利率水平，而个人住房贷款利率水平仍有待观察。麦田房地产官员说。

14个典型城市的月按揭还款仅增加6元

抵押贷款利率正式改变后，主要城市发生了什么变化？每月供应量的影响是什么？

在这方面，上海易居房地产研究所统计了全国14个城市10月份低利率抵押贷款利率和月还款额的变化情况。统计报告显示，与9月份相比，11个一、二线城市的低利率抵押贷款利率略有上升，但基本可以忽略不计，而三、四线城市则略有下降。从本金为100万元的抵押贷款的计算中可以看出，无论是第一套还是第二套，lpr抵押贷款利率的调整都没有对原月还款额造成太大压力。

这14个城市包括4个一线城市、7个二线城市和3个四线城市。其中，一线城市采用新的利率定价机制后，利率变化实际上很小，只有轻微的变化，这进一步反映了利率稳定的方向。其中，第二套房的利率变化较大。

在二线城市，第一套房的利率涨幅不大，而第二套房的利率涨幅相对较大。横向比较，二线城市一套房和二套房的利率高于一线城市，这与二线城市近期略紧的房地产政策有关。

与一、二线城市相比，四线城市抵押贷款利率增幅不大。由于样本数量少，佛山市场的降温会在一定程度上干扰统计，但即使我们观察无锡和珠海，我们也可以看到，虽然这两个城市的利率都有所上升，但上升的势头并不强劲。这些城市属于四线城市中房地产市场相对较强的三个城市，而四线城市中其他相对偏远落后的三个城市预计利率将持平或略低，尤其是第一套房。

根据前14个城市的统计结果，报告还计算了“100万贷款本金，30年360期，等额本息还款法”的贷款情况下的成本，并观察了在低利率贷款利率下，购房者的月供给压力发生了哪些变化。具体计算结果如下表所示。

资料来源:根据各种公共新闻报道，宜居研究所

根据报告，从计算结果可以看出，在14个城市实施lpr贷款利率后，第一套房的月供增加了6元，而第二套房的月供增加了15元。类似于按月付款，变化很小，这基本上不会对购房者造成太大的干扰，或者可以忽略不计。从城市结构来看，二线城市的负担增加会相对较大，而四线城市没有明显的负担，甚至有减负的现象。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从近期房贷市场的政策方面来看，“无房炒房”是一个重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。然而，随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整，预计低利率抵押贷款利率将进一步下调。

中原地产首席分析师张大伟也指出，从优质银行的角度来看，房贷利率平稳过渡是目前的主流。10月8日以后，虽然新的抵押合同发生了变化，但抵押执行利率并没有发生很大变化。从中国主要一、二线城市的角度来看，目前的利率与2019年第二季度相比略有波动，但超过80%的城市仍保持着过去两年的最低利率。目前，与2018年第四季度相比，所有城市的抵押贷款利率都没有上升。总的来说，在“无房炒房”的背景下，市场稳定是主流，在低利率政策实施前后，各地的银行按揭利率不会出现大的波动。