奥克斯地产： 掉队的“棋子” | 起底隐贵房企

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[编者按]他们低调、神秘，有一个好家庭；他们顽强而有特色，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦于第40集《橡树地产》。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:Roi

编辑:于戈

多亏了格力的董小姐，橡树园在六月又变得“热”起来。就连几乎被遗忘的橡树园地产，也在逆来顺受，重返视野。

房地产业曾被列为橡树园集团的“三大支柱”产业之一。经过近20年的发展，已经成长为中国多业态、综合性的房地产开发商，涉及超高层建筑、城市综合体、精品住宅、工业园房地产等多业态开发。

触角似乎很长，但2018年的总销售额只有105亿英镑(首次突破100亿英镑)，不仅被挤出了房地产销售百强，而且在橡树园当年800多亿英镑的产值中也相当不显眼。回顾2013年，橡树园集团总裁郑坚江公开喊出了“五年内销售额超过500亿英镑”的豪言壮语。现在，回头看，这似乎是一辈子以前的事了。

为什么橡树园地产落后了？房地产仍然是橡树园的支柱产业吗？这是行业发布的灵魂折磨。

房地产“老枪”

橡树园也是房地产行业的“老大炮”。

根据官方网站，橡树园地产成立于2000年。它包括四个业务板块:房地产、生产城市、商业管理和房地产，涉及多种业态的开发和运营，如精品住宅楼、工业园区房地产、城市综合体和超高层建筑；公司从2004年开始在全国范围内扩张，战略布局为7+x，进入宁波、杭州、南京、郑州、天津、南昌、长沙等国内十多个城市，有40多个项目在开发建设中，开发能力达300万平方米。

2006年后，空调整的业绩持续下滑，从2006年的180亿元人民币降至2008年的164亿元人民币。在空遭遇挫折后，橡树园将其主要业务转移到了房地产行业。

从最初的史圣丽都、史圣花城，再到超级市场史圣天成，他们的名字都被称为“史圣”，但他们只是向时代致敬，与产品线无关——橡树园当时没有真正的产品线。它的声誉不如宁波的其他本地住宅企业，如雅戈尔、维科和布林杰。

其中，史圣天成二期在2008年试图用中式庭院别墅给市场一个惊喜，但最终并没有引起太多的波澜。相反，其二期产品在2008年的整体降价在市场上引起了很大反响，其后遗症远至数公里外的高新区和东部新城。

继史圣天成之后，橡树园地产突然进入了一个平淡期。梅银生参与了史圣天成的开发，去了万达和碧星矿山，去了橡树园上海公司，朱春辉去了未来，员工们大换血。

虽然橡树园的房地产业务已扩展到天津、南昌、青岛、成都、杭州等基准城市，甚至远至美国、澳大利亚等海外市场，其产品类型也从住宅扩展到商业地产、生产城市等领域，但在所有进入的城市中，它就像一只“蜻蜓点水”。

繁荣和孤独

2013年10月，橡树园集团董事长郑坚江表示，橡树园集团已明确将房地产业视为战略发展的支柱产业。随着产业的日益集中，橡树园地产也渴望规模和市场。同年，该公司宣布了“五年内销售额超过500亿英镑”的目标。

为了实现“五年内年销售额超过500亿元”的销售目标，当时年销售额在80亿至90亿元左右的橡树园地产加快了商业项目的复制，并在2015年进行了海外战略扩张，先后落户澳大利亚、印度尼西亚、巴西等地。

2016年，橡树园地产正式迈出转型的一步。转型思路包括“价值整合计划”和“三维延伸计划”。

“价值整合计划”主要是指传统住宅价值的提升，要求在传统住宅开发的基础上增加智能元素，同时整合产业资源，依托橡树园集团的主要产业发展健康地产和老年地产。

“立体延伸计划”要求延伸到住宅产业的上游，除了棚改、工业园区开发等一级开发和商业地产的轻资产化战略，商业地产拥有包括朝阳产业在内的大商业区外，还包括橡树园已经高调进入的医药和城镇开发。

在新战略的指导下，橡树园地产开始向工业地产倾斜，并积极参与政府投资项目。其中，医疗工业园被橡树园地产视为重中之重。根据郑坚江的计划，橡树园集团的医药行业将主要走并购重组的连锁发展道路。到2020年，将投资150亿元建设30家三甲医院，并与医疗项目合作开发医疗地产。

此外，2017年，杭州橡树园房地产公司宣布将尝试建设一些以旅游和度假为重点的特色城镇。

然而，战略转型并没有带来预期的结果。近年来，橡树园地产的发展一直不温不火。即使在宁波这个大本营，新作品也很少，只有三栋建筑，即史圣新都、陇西谷和史圣第一城，保留了宁波市场的记忆。

虽然房地产在官方网站上仍然是“集团重要的产业部门之一”，但在当地拍卖市场上却几乎销声匿迹，这导致了橡树园放弃房地产的传言。根据橡树园集团官方网站发布的数据，2018年，该集团的收入为860亿元，而橡树园地产仅占不到八分之一。

家庭背景颜色

“频繁的人事变动”是橡树园地产发展以来不可忽视的现象。

早年，陈立新转投宁波荷西，梅银生转投万达，吴晓峰转投格林兰，前年，侯波总裁转投三顺，高管频繁轮换。

据天空体育调查，郑俊达、何希万、何、郑江都等郑氏家族成员，相继出现在集团高层管理人员的行列中。因此，许多观察家认为，橡树园仍未摆脱家族企业的背景。

此前，一些媒体援引知情人士的话说，房地产“不再是橡树园集团的重要组成部分，也缺乏集团的资金支持。”与此同时，在“住而不投机”的环境下，加上内部管理和结构的“老化”，橡树园地产近年来已经落后了。”

据经济学家宋清辉分析，橡树园集团不再将房地产业视为集团战略发展的支柱产业，而是似乎已经放弃了房地产这块“棋子”，逐渐沦为集团的“副业”。

去年以来，橡树园地产终于采取了一些新举措，比如当年从橡树园橡树园橡树园招聘了橡树园副总裁余，以及橡树园的其他领导。从去年到今年，它已经在杭州和宁波的土地市场上多次出售，其中之一就是宁波老城的核心板块家园。

橡生曾经在短时间内创造了高流失率的奇迹，但余灿·郭芹等人加入橡树园，掌握了高流失率的秘密？这也是业内人士关注的问题。

然而，高周转率只是一种发展和经营模式，做好房地产最终取决于声誉和质量。正如著名评论员丁建刚所说:房地产不是一个可以随便做的行业，“如果你想做，就必须专业地去做。”