折价和违规 商办开发商的无奈

本篇文章2374字，读完约6分钟

根据和硕机构的监测数据，商业限购后两年(2017.3.27-2019.3.26)，商业项目的供货套数和交易量分别比限购前两年(2015.3.27-2017.3.26)下降了73.5%和81.04%。据中原地产研究中心统计，自“3·17”新政和“3·26”商业限购令实施以来，北京商业项目成交额同比下降90%以上。诸葛在找房子时提供的数据可以更清晰、更直观地看到交易量的变化。“3.26”新政出台后，北京的商务和办公交易量大幅下降。自2017年4月以来，平均月营业额为296台，平均月营业额为684台。

面对难以销售的市场，开发商别无选择，只能转移销售重点。一方面，他们以高昂的渠道费为代价，与项目周围的二手中介妥协，希望获得强大的分销渠道；另一方面，下跌的市场也使他们不得不折价出售；在一线销售中，当售房失败时，他们冒险向不合格的买家推荐专业的第三方代理商空空壳公司进行“曲线购买”。

从卖东西到卖停车位

“我们的房地产在2015年开始销售。当时，项目销售非常火爆。因为它是一个小型产品，无论是单价还是总价，与周围的房子相比都非常明显，几乎到了开仓清算的程度。”房山的一位商业和住宅房地产销售顾问今天告诉《北京商报》，他所在的房地产曾经很受欢迎，而且价格还在继续上涨。截至2017年3月26日，销售单价已超过4万元。然而，经过调控后，销售陷入低迷，现在很少有客户对该项目感兴趣。幸运的是，这个项目只剩下后期销售。现在，该公司已将销售重点转移到停车位的销售上，留下了10多套商业和住宅预售，并以每套26000元的折扣价出售，只希望能早日清仓。

事实上，这个项目的经验并非如此。目前，北京楼市的商住楼普遍处于“暂停”状态。

根据中原地产发布的数据，从供应方面来看，2015年3月18日至2017年3月17日，新增供应83，135台，销售92，281台，营业额1855.95亿元。在调控后的两年内，从2017年3月18日至2019年3月14日，仅供应了1966台新设备，售出了9109台。营业额为260.5亿元。

下降趋势仍在继续。房地产商的统计数据显示，2019年1月至2月，新增写字楼和商务公寓42套，同比下降70%；售出590台，下降45%；交易面积8.02万平方米，下降44%；营业额为29.29亿元，下降15%。

投资者离开市场

当前商业市场暴跌的主要原因是投资者离开市场，只需要停下来。而这一轮调控指向了之前商业地产买家最大的痛点。一位房地产观察家对此进行了分析。从“3·26”规定的核心内容分析，“3·26”规定的最大特点之一就是严格控制采购资格和全额采购，这实际上是去投资。根据规定，商务办公的最小划分单位不低于500平方米；在建工程和供应商经营的项目不得出售给个人；当二手商业项目出售给个人时，购买者必须具有与住宅楼相同的购买资格；银行暂停对个人购买商业项目的贷款。这意味着商业项目购房门槛全面超过普通住房，甚至成为“零杠杆”产品。从投资的角度来看，商品的流动性基本上消失了，这对于投资者和过渡客户来说是不可接受的。

根据研究机构房地产营销人员披露的数据，目前北京的商业产品库存为19088套，库存面积为150.24万平方米。高库存和低净化速度形成了鲜明的对比。

房地产营销和生产商韩乐(音译)分析称，从数据来看，尽管商业项目的去商业化进程缓慢，但北京小型商业产品的供应却在日益减少。可以预见，一旦调控政策继续，目前近2万套的存量将被消化，商业小盘股可能彻底告别楼市。

韩乐认为，该政策设定了非常高的购买门槛，这使得消费者在心理上无法接受通过注册公司购买，这不仅增加了繁琐的购买程序，还增加了税费成本。更重要的是，购买基金门槛的提高大大降低了市场的购买力。例如，在北京流行的总价约为200万元的小型商业产品，以前是100万元的客户使用，但现在他们无法获得贷款，所以需要一次性支付200万元。事实上，如果能提供200万元人民币，在目前的市场上，有需要的客户可以选择拥有共有产权的住宅项目，甚至是竞争有限的房子。因此，不能使用财务杠杆对投资者和那些需要它的人来说都是一场灾难。

折扣销售和高渠道费用

事实上，消除商业产品的困难已经成为所有企业的共识。特别是一些持有大量商业项目和土地的房地产企业目前也面临着巨大的压力。

同时，面对“3·26”政策的巨大压力，商品和住宅产品的推广主要是通过线下渠道实现的。其中，项目周围的二手中介店已经成为他们空客房的主要客户。然而，企业必须面对高额的渠道费和折价销售带来的利润损失。一些房地产公司通过帮助购房者注册他们的公司有很多风险。

根据一些业内人士的分析，整顿商业市场的混乱是可以理解的。去投资也对稳定房价的快速上涨起到了积极作用。然而，应该注意的是，监管也是一把双刃剑。严格的限制性政策不仅打击了投资者，也打击了需要它的消费者。例如，对于一些有办公需求但实力相对不足的中小企业主和初创公司来说，他们的购买力有限，无法负担超过500平方米的办公空间。

同时，对于普通买家来说，他们是否能给出一个更合理的退出机制也应该考虑。

好租金数据研究中心主任邝剑锋分析说，对于购买过商业产品的业主来说，如果他们住在自己的房子里，短期内没有关系，但从长远来看，他们无法摆脱它。用租金偿还费用几乎是不可能的。据估计，平均而言，要偿还目前市场上的商业小型公寓产品的成本，至少需要40年。即使考虑到后期租金上涨，返还期仍然很长。

中原地产首席分析师张大伟分析，从近期市场走势来看，暂停一个月的商业合同签约逐渐恢复，但目前的监管仍给持有商业地产的房企带来巨大压力。值得注意的是，广州已经放松了一些商业项目。其他调控严格的城市在2019年是否会有后续的商业政策，或者是否会按照旧房和新房的方式进行适度的调控，还有待观察。