房企千亿之惑：加速or放慢

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在经济低迷和楼市调控的双重打击下，房地产行业面临的压力越来越明显。然而，从2018年年报披露的经营现状来看，主要房企的整体规模业绩进一步提升，中国1000亿级房企的数量从2017年的17家增加到目前的30家，其中金科、阳光城和中国金茂(港股0817)均得到成功推广。

业内人士指出，新推出的1000亿元住房企业实现了从100亿元到1000亿元的跨越式发展，基本上有相同的规律:布局均衡、土地储备充足、以一、二线城市为重点等。随着产业集中度的提高，1000亿元已经成为未来产业竞争的门槛，而超过1000亿元的企业面临被边缘化的风险。然而，进入1000亿元门槛的房地产企业往往面临扩张过快和杠杆率过高的困扰。同时，负债水平高、利润率低的问题也是未来需要调整的目标。

十亿的雄心

与行业整体放缓不同，2018年中国销售规模超过1000亿元的房地产企业数量仍在增加。根据住房企业发布的年度报告，2018年将新增13家住房企业，达到30家。去年初，至少有46家房地产企业设定了1000亿元的目标，而房地产企业实现规模思维仍然是当务之急。

新城控股高级副总裁欧阳杰认为，大约8-10年后，房地产行业将进入寡头时代。一旦寡头政治阶段到来，前八大房企的市场份额将超过70%。

事实上，今年房地产行业的集中度大幅上升。根据嘉里发布的《2019年中国房地产开发企业500强评价研究报告》，2018年房地产行业集中度持续上升。前四名房地产企业的销售额从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，前十名、前20名、前50名和前100名房地产企业销售额的市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%和63.50%。各梯队的市场份额基本处于稳定上升趋势。

易居研究院市场研究部主任严跃进分析说，从整体趋势来看，领先的房地产企业凭借其在征地和融资方面的优势，很快进入了相对活跃的市场。通过合理的业务布局确保绩效的稳定性。特别是在当前行业低迷、市场不稳定的背景下，只有持续稳定的征地节奏，才能抵御市场寒流来袭时的变化。相对而言，由于地理位置的限制，2018年中小房企的表现大相径庭。

"另一个与融资相关的背景不容忽视."一位房地产业的观察家分析说，对于金融机构来说，1000亿住房企业具有更强的抗风险能力和更低的信用违约概率，是优秀的合作伙伴。这也导致了房企争相冲击1000亿元的门槛，抢走资本市场进入市场。

“从企业发展的角度来看，高流失率是解决企业经营风险的关键。”一家领先的房地产公司的负责人曾经解释过他对规模的理解。仅在几年时间里，他的公司就从数百亿发展到了数千亿，并在行业排名中名列前茅。

几乎所有新推出的住房企业都在复制领导人的成功经验。在全国布局和高周转规模的帮助下，实现了弯道超车，包括阳光城、金茂和中南地产在内的大多数新兴房地产企业的销售额几乎每年都保持快速增长。

1000亿元后的财务数据

如果你进入1000亿元的门槛，一切都会好的。

事实上，为了实现跨越式发展，所有新成立的十亿级企业都寻求以增加杠杆的形式起飞，高负债率和高增长长期以来一直并行不悖。严跃进表示，随着宏观经济形势的变化、房地产行业的低迷以及整体融资环境的收紧，住房企业高杠杆的财务风险已经开始显现。通过增加杠杆来加速扩张的模式比以前风险更大。

事实上，去年，由于资金周转困难，伊尹股份未能如期支付企业债券“15伊尹01”；还有传言说嘉园国际深陷业绩注水和债务赎回危机，导致股价暴跌等。，它们都被认为是高杠杆扩张造成的危机。如何在发展速度和财务杠杆之间保持平衡，是刚刚进入1000亿元规模、即将跨入1000亿元门槛的房地产企业面临的课题。

阳光城是一家房地产企业，近年来被业界贴上了高增长、高负债的标签。根据该公司的年度报告，“增加化学品的数量，确保货物供应的数量和回收资金”是阳光城市在过去一年的工作重点。在保持规模增长的同时，要加强金融杠杆的合理使用。截至2018年底，阳光城市的净负债比率已降至182.22%，同比下降70个百分点。尽管债务比率仍高于行业平均水平，但其财务状况显著改善。

另一家刚刚突破1000亿元大关的公司中国金茂，在2018年也出现了财务杠杆下降。报告期内，金茂的净负债率为71%，较2017年下降2.3个百分点，货币资本为258亿元，同比增长14%。资本的增长降低了企业的短期债务风险。

除了债务减免，盈利能力对于1000亿级的住房企业也至关重要。

从目前发布年报的房地产企业来看，并不是所有的1000亿级企业的利润都表现良好。统计显示，2018年，包括R&F、远洋运输和绿城在内的知名企业利润均有所下降，甚至“减半”。据外部分析，R&F此前收购大量酒店资产的影响仍在继续。另一方面，绿城是由于年内物业减值亏损拨备明显增加。2018年，中远集团净利润为35.74亿元，同比下降30.12%，这是外界分析的仓库控制面积过大的结果。今后，有必要调整投资结构，以应对市场风险。

中原地产首席分析师张大伟分析，2018年房企利润率下调的主要原因是资本成本较2017年大幅上升。2018年，由于监管部门严格控制银行信贷和信托资金非法进入房地产市场，住房企业融资变得越来越困难。

质量还是速度

虽然目前市场呈现复苏迹象，但在“重稳定”的政策环境下，追求质量发展、效益与规模并重已成为许多房企的共识。

在与2018年业绩报告同时发布的《致股东》中，万科指出，在房地产的白银时代，单边市场快速增长、行业整体快速扩张的分红期已经结束。

根据韩毅智库的研究报告，各大房企公布的销售目标，直观地反映了“放慢脚步，寻求稳定”的初衷。根据数十家房企的业绩目标，2019年的平均销售增长率为21%，比2018年低20多个百分点。

需要注意的是，梯队企业之间对于“放缓和稳定”仍然存在一些分歧。据统计，2019年规模2000亿元及以上的房企目标大多在10%-15%的范围内。由于不存在升级规模的迫切需要，且市场前景仍不明朗，他们大多主动放缓业绩增速。例如，碧桂园(港股02007)提出要提高质量控制速度，万科则表示要融合、集中、巩固基础市场。2019年，规模1000亿元及以上的房地产企业的目标大多在15%-20%之间。在达到1000亿元的规模后，这类住房企业有意识地放慢速度，并开始注重在各方面优化自己的能力，以匹配自己的规模。这也是这1000亿住房企业同比增长率下降的原因。例如，阳光城市、敏捷等等。都说1000亿元以后，他们会更加注重质量，在投资上表现出谨慎的态度。

然而，2019年，规模在1000亿元以下的房地产企业，尤其是规模在1000亿元以下的房地产企业，目标大多在20%-30%之间，仍保持积极的扩张心态。

业内人士指出，“1000亿军团”的扩张与近年来增量市场的扩张有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年达到13万亿元，7年间增长了13倍。万科花了几十年时间才达到1000亿元的规模，但近年来，一些中型企业在短短几年内就跨过了1000亿元的门槛。但现在的问题是，随着整个行业进入下行通道，未来的空厅能否容纳1000多亿家公司。