房企三个新趋势日渐清晰 2019年布局浮出水面

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安徽省肥东县双桥新村居民选择安置房。徐庆勇(中景视觉)照片

近年来，房地产上市企业年报密集发布，房地产企业业绩普遍疲软，行业“黄金时代”逐渐远去。从去年开始，喊“住”的房地产企业实际上在各方面努力突破。无论是从规模扩张到高质量增长，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显现

“生活”。领先的房地产公司万科去年做出判断，房地产行业的转折点已经到来。虽然万科的声音有些夸张，但随着中国房地产调控的长效机制的建立，房地产行业的“黄金时代”正在逐渐远去。最近，上市房地产企业的年报集中发布，显示大多数房地产企业在收入和利润方面都取得了令人满意的成绩，但销售增长正逐渐告别高增长，进入中速增长。随着行业集中度的提高和行业增长的放缓，围绕主业、精细化经营、提高质量、多元化布局已成为各大房企的关键词。

行业集中度正在上升

1000亿元住房企业已达30家

2018年，房地产交易规模创新高，万科、恒大、碧桂园的年销售额分别突破6000亿元、5500亿元和5000亿元。然而，在严格的监管政策环境下，住房企业普遍表现增长乏力。据年报显示，2018年，万科销售额同比增长14.5%，恒大的合同销售额同比增长10.1%，两者均同比放缓。尽管碧桂园的股权销售在2018年增长了31.25%，但与2017年78.3%的合同销售增长率相比，增速也明显放缓。

Cree研究员朱一鸣表示，自2018年以来，万科销售规模的增速已经放缓，与2016年和2017年的40%和45%相比，业绩同比增速明显下降。与2018年100强房地产企业的行业平均增长率35%左右也有一定差距。与万科相比，2018年，恒大积极深化战略转型，从“规模”向“规模+效益”发展模式转变，从高速增长向适度增长转变，近两年销售复合增长率稳定在10%左右。

在增速放缓的同时，房地产行业的集中度也在不断提高。根据中国房地产协会发布的《2019年中国房地产开发企业500强评价研究报告》，随着“以城为本”政策的逐步实施，各城市的市场分化越来越明显。就企业而言，前100家房地产企业的市场集中度持续上升，全年1000亿元房地产企业达到30家，创历史新高。领先的房地产企业凭借其在土地收购和融资方面的优势迅速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局确保绩效的稳定性。然而，由于地理位置的限制，中小住宅企业的表现各不相同。

报告显示，2018年，房地产龙头企业将继续发挥规模优势，房地产行业集中度将继续提高。前四名房地产开发企业的销售额从2013年的6.93%增长到2018年的14.17%。前100家房地产企业的销售规模增长28.94%，前50家房地产企业的销售规模占全行业的51.95%。就价值集中度而言，前十大企业购买了51%的土地。领先房地产企业的优势不仅限于住宅开发，而是逐渐扩展到长期租赁公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域。与此同时，一些企业出于各种原因，主动开始淡出房地产开发行业，寻求转型。

速度可以慢，质量必须高

住宅产品实力将成为企业竞争的主要方向

在高集中度、低增长的时代，住宅企业需要从精细化经营中获得更多利益。

数据显示，2018年房地产开发企业500强库存周转率为0.13，与2017年相比大幅下降；流动资产整体周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11，略有下降。近六年来，三大业务指标总体处于较低水平。

随着去库存任务的基本完成，整体市场销售形势越来越冷。尽管整体去除率在下降，但性能因情况而异。地段仍然是核心因素，一些流行车牌的识别率仍然很高。只要提供认可的商品，购买力仍然存在。因此，高周转率的基准企业主动提出提高质量控制速度，房屋企业的征地情况更加稳定，征地销售比例有所下降。

“2018年，房地产企业，尤其是领先房地产企业的增长率略低于2016年和2017年。然而，就增长质量而言，与前几年相比有了一定程度的提高。房子本身的产品实力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产评估中心主任、益居企业集团首席执行官丁祖昱表示。

丁祖昱说，随着消费者的成熟，买房的考虑更加全面，对产品质量也有了更高的要求。净化率的普遍下降迫使房地产企业更加注重房地产质量，提供更加合理的产品结构。在这种情况下，住宅企业加强了内部实力培育，以产品升级为重点，以客户需求为导向，追求产品实力提升，发展成为高品质的住宅企业。

与此同时，近两年来，房企开始重视管理带来的效益，内部管理和运营趋于精细化。住房企业越来越追求人均效率，优化就业结构，通过消除冗余或重新竞争岗位来降低人员成本，并准备在产业转移时期的企业战略调整下适应未来的就业需求。此外，越来越多的企业实施了员工激励，并加入了投资和股权激励。尽管房企的人员结构调整仍存在争议，但这表明房企精细化管理和成本控制的意识正在增强。

“现在房地产领域的数字化已经很好地运用到了营销过程中，但是建设过程中的数字化还比较落后。今后，为了实现房地产设计、建设和运营全过程的数字化覆盖，可以实现从粗放型开发向高质量开发转变的目标。”中国房地产协会主席冯军说。

住房企业竞相“不做生意”

文化和技术赋权已成为产业转型的选择

机器人、新能源汽车、健康和福利、文化旅游...这些与房地产开发关系不大的行业，现在被房地产企业视为未来业绩的重要增长点。

今年年初，融创推出四大战略板块，即融创地产、融创服务、融创文化旅游和融创文化，重点关注“房地产+”的美好生活。“未来，融创将在坚持房地产核心业务的基础上，继续完善服务，打造文化旅游和文化，努力成为中国家庭生活改善的综合服务提供商。”在最近举行的融创文化旅游品牌发布会上，融创中国首席执行官王梦德宣布，公司正式启动新的战略升级。

融创认为，文化旅游行业将成为企业未来新的价值增长点，力争在未来三至五年内成为行业内具有竞争力的品牌。王梦德指出，公司将坚持长期经营战略，不断完善文化旅游产品和客户服务。到目前为止，融创文化旅游已经在中国规划了10个文化旅游城市、4个文化旅游度假区和9个文化旅游城镇，包括39个公园、24家企业和近70家星级酒店。

碧桂园将其未来定位为一个全周期竞争的高科技综合企业，以房地产、农业和机器人技术为三大发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人及相关核心技术的R&D研发制造部，未来将通过技术研发、产品研发、生态集成和场景应用，打造机器人的整个产业链。

随着房地产行业的高质量增长，恒大的多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布，恒大多元化产业布局已全面完成，形成了以民生地产、文化旅游、健康养生为两翼、新能源汽车为龙头的产业格局。未来五年，恒大将不会涉足其他领域。

专家表示，随着房地产行业增长缓慢，文化科技赋权已成为产业转型和可持续发展的重要方向。未来，大型住宅企业的竞争焦点将进一步从规模扩张转向高质量增长。(《经济日报》？中国经济网记者王雨辰)