【统计】2020年上半年商业地产大宗交易网签案例

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注:①本清单中的大宗交易不包括在企业公布的、媒体公开报道的并购案例中，仅包括网上签约交易备案的大宗交易。②本列表中大宗交易的最低交易金额为1亿元

根据通策研究所的监测，2020年上半年，上海共有12笔超过1亿元的大型商业地产交易，交易总额约为145.96亿元。就物业类型而言，12宗交易包括8幢写字楼和4间商铺，占总数的2/3，而写字楼仍是最受欢迎的商业投资类型。根据项目地址，所售物业地理位置优越(包括写字楼和购物中心)，行政分布集中在黄浦区、闵行区、长宁区、浦东新区等核心商务区或新兴商务区。位置优越的核心资产转移活动较高。从成交金额来看，上海最大的一笔交易是绿地外滩中心60多亿栋写字楼的交易，平均成交价格为9万元/平方米。

根据通策研究院的监测，2020年上半年，北京有10笔超过1亿元人民币的大型商业地产交易，交易总额约为99.37亿元人民币。就物业类型而言，10笔交易包括4栋办公楼和6家商店。根据项目地址，出售物业的行政分布集中在北京市中心城区的高品质物业(包括办公楼和购物中心)，如丰台区、海淀区和朝阳区，以及新兴商业区通州区。值得注意的是，通州区上半年做了两笔大额交易，其中一笔是位于通州区运河核心段的明星项目成达中心。第一季度，一次售出990套，总建筑面积超过9万平方米，成交额超过41亿元，这也是北京最大的大宗交易。通州区作为北京的副中心和快速发展的一线城市的核心商务区，投资潜力巨大。

从城市的角度来看，上海市场的大宗交易数量和总额略高于北京市场。然而，总的来说，在2020年上半年，上海和北京都受到了疫情的严重影响，商品交易疲软。据统计，2020年第一季度，中国内地房地产投资市场总交易量为708亿元，其中上海大宗交易环比大幅下降，达到三年来的最低水平，北京大宗交易市场第二季度也表现平平。

一方面，商业零售市场是受疫情严重影响的地区之一，电影院、娱乐场所和培训机构无法运营，运营数据指标处于历史最低点。疫情爆发前运营能力薄弱的购物中心正处于资金链断裂的边缘。由于这种流行病，购物中心能否复苏的不确定性增加了，机构投资者有强烈的观望情绪。

另一方面，受疫情影响，开发商采取了弃卒留帅的紧缩策略，一些房地产企业已经或计划出售其大宗商业资产，包括办公楼、酒店、购物中心等。为了改善企业的资金链，所以市场上没有多少热钱。在疫情影响下，外资pe在境外被截获，国内资本主导交易市场，外资成为2019年并购大宗交易的主力军，也导致今年大宗交易表现不佳。

然而，那些有机的处于危险中并且有经济实力的雇主也有一个很好的机会去“挑毛病”和“捡便宜”。二季度以来，随着金融宽松政策的调整，国家需要尽快恢复市场经济，市场热钱逐渐增多。随着国外疫情的逐步控制，外资的参与将逐渐增加，而受疫情影响的商业地产尚未完全恢复，从而赢得了宝贵的投资“时间差”。

那么，未来哪些商业地产项目可以逢低吸纳呢？我们认为，以下四种类型:核心城市高品质区域管理能力弱的商场、战略调整上市的房企资产包项目、酒店不良资产、核心城市高品质区域抗风险能力强的写字楼是投资机构未来需要关注的重点。