长租公寓“爆雷”不断，湾流国际打“游击”，车建新、郑永刚都踩坑

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作者:时代财经·童杰

万柳国际青年社区

上海广岳支路1号8号楼5楼曾是长期出租公寓运营商湾流国际的总部。2018年初落户园区时，上海虹口区副区长送来祝福，希望湾流国际尽快成为“独角兽”，成为虹口区乃至上海的明星企业和标杆企业。

然而，成为独角兽的愿望还没有实现，湾流国际陷入了危机。去年12月，湾流国际被10多家供应商起诉，涉及各种基金。当时，湾流国际向时代财经否认了这一消息，但不到一个月之后，业主、租户和供应商的投诉就激烈地爆发了。

陷入漩涡的湾流国际不得不选择“断臂”来生存。近日，湾流国际上海龙昌路店发出通知，该店将更名为钟君集团旗下的“郁芳公寓”。钟君集团告诉时代财经，近期确实收购了湾流国际龙昌路店，该店的运营将完全由钟君集团接管。

据业内人士透露，除了出售上述门店外，上海的许多湾流国际项目已分别转让给V领地和债权人远东洪欣。此外，湾流国际的合作伙伴建行也将杭州的六家门店全部转让给乐居公寓。

危机逐渐公开后，对湾流国际的抱怨进一步爆发。在微博、智虎、黑猫投诉等网络平台上搜索关键词“湾流国际”，维权信息日益增多，一位接近湾流国际的人士告诉时代财经，该公司已基本“瘫痪”，失去了处理问题的能力。

2019年9月，赵婷婷在一个中介平台上看到了湾流国际的房产，最受欢迎的“嵌入式”房间立刻吸引了她的目光。“这是一个小莫兰迪，装饰简单而现代，照片中的软衣服也很时尚，社区里有一个健身房，感觉很好。”我的公司附近碰巧有一家商店，所以我看了照片后立即预约去看房子。”

湾流国际的租金并不便宜。赵婷婷感兴趣的住房不到30平方米，月租金高达4800元。接待她的女管家说，如果她选择每年支付租金，她可以享受10%的租金折扣。考虑到工作和生活相对稳定，赵婷婷选择了每年支付56160元，外加一年的房租和押金，外加每月400元的管理费。

虽然租金稍高，赵婷婷还是很乐意租一套自己喜欢的房子。直到今年1月，当赵婷婷听到邻居谈论湾流国际的《雷雨》时，她才开始感到有些困惑和慌乱。令人费解的是，她所在的商店和往常一样，不像大家说的“爆炸的雷声”；恐慌是，如果湾流国际出现问题，我该怎么办？我能拿回成千上万的租金吗？

今年4月，业主贴出了一份通知，称湾流国际几个月来一直未能按时支付租金，并已向法院提起诉讼。与此同时，房主发出了收回房屋的通知，要求所有房客尽快搬走。如果他们推迟行动，他们将采取措施，如停止水和电，锁上门。

湾流国际在广州、深圳和上海的门店也出现了类似情况，许多租户受到了影响。这些房客可以得到数千美元的租金和押金，超过10，000元无法收回。

赵婷婷和他的邻居试图向管家求助。“起初，管家安抚了每个人，给我们登记，并答应妥善解决问题。我在两天内换了脸。让我们去湾流国际总部反映一下情况，然后直接蒸发掉，不要返回任何消息或见任何人。我们别无选择，只能先搬出去。现在最大的问题是他们的总部已经搬了好几次了，我们根本找不到人。”

通过这次访问，赵婷婷的声明得到了证实。7月14日，时代财经来到广岳支路1号8号楼5楼湾流国际总部。在办公楼的大厅里，安保登记处的办公桌上贴着一张通知，显示湾流国际公司已于5月28日在宝山区新设了一个办事处，并于6月1日开始接待外国游客。

湾流国际搬迁通知，时代财经照片

时代财经又去了通知中的新地址，看到门口挂着“刘清”的牌子，一张标有“接待中心”的纸贴在前面的玻璃和前台上，下面还有联系方式、工作时间和接待日期，签名是湾流国际共享社区。

时代财经宝山区办公室照片

然而，空的办公室是空的，联系信息永远无法接通。公园里的一个商人告诉时代财经，湾流国际的员工已经搬出了办公室，上个月还有一个员工，现在在空的职位上。

然后，据报道，湾流国际的最新办公地址是在它的呼兰路店。时代财经去了那里后，他发现店里只有前台的工作人员。据该工作人员称，呼兰路店现已归湾流国际合作伙伴建新所有，湾流国际总部的工作人员不在这里工作，而是在家工作。“我们无法联系总部的人。”工作人员说。

时代财经拍摄的湾流国际呼兰路店照片

事实上，湾流国际早在去年上半年就显示出“雷霆爆炸”的迹象。天空调查显示，去年5月，湾流国际首次成为遗嘱执行人。今年8月，徐汇法院还发布了针对其创始人黄海斌的消费限制令。此外，自去年以来，湾流国际至少涉及15项法律诉讼、19项关于执行人的信息、5项消费限制，其股票已被多次冻结。

作为中国最早的集中长期租赁公寓运营商之一，2015年在上海成立的湾流国际(Gulfstream International)曾是该行业的龙头企业。去年1月，黄海斌还在上海举行了一场高调的新闻发布会，宣布收购兴和以打造青年公寓，并高呼“百万公寓”的口号。

“日本的十大公司管理着市场上数十万套房子，占据了70%的市场份额，而中国只有少数几家大型企业可以上市。”当时，黄海斌说湾流国际应该在十年内达到100万台。

在湾流国际成立之前，黄海斌拥有15年以上的房地产金融、房地产开发和商业运营经验，带领团队完成了100亿元房地产股权融资和280亿元投资的项目。进入长期租赁公寓后，黄海斌动了一套房地产金融模式。他认为，长期租赁公寓的规模是关键，如果不开发，规模将是有限的。他还坚持用金融思维来引领湾流国际的发展。

黄海斌在接受媒体采访时说，公寓业发展的核心是金融。他认为，在长期租赁公寓的“圈地”过程中，各种企业将不可避免地摆脱对资本的依赖。同时，由于该行业相对较新，不拥有产权，长期租赁公寓企业直接从银行获得融资非常有限。因此，必须找到更多新的资金和新的运营模式来支持规模扩张。

事实证明，黄海斌确实是一个善于使用金融工具的资本玩家。在过去的几年里，湾流国际巧妙地运用了股票、房地产基金等融资手段，并与各国资本保持着密切的联系。

2015年成立之初，湾流国际先后募集了两笔投资基金，分别受到国内巨头红星美凯龙董事长车建新、宁波首创杉杉控股董事长郑永刚和杭州本地国有金融企业余杭金空的青睐。筹资规模超过5亿元，很快完成了对40个社区的投资。

图片来源:天涯社区

2017年和2018年，湾流国际延续了每年一次的融资节奏，先后完成了两轮融资..其中，本轮融资的主要投资者是资本大亨吉辉资本，融资金额4亿元。双方还共同设立了一只大型资产投资基金，以帮助湾流国际码头房地产投资信托。B轮融资的金额没有披露，但投资者也率先投资，远东洪欣金融机构率先投资。

此外，湾流国际以建行为背景，与远东洪欣和建行达成战略合作。杭州的六个项目和上海的几个项目是与建行合作运营的。

方东东创始人李权表示，长期租赁公寓“如雷贯耳”背后的原因是相似的。大量资本的进入不仅没有改变行业的低毛利率和低周转率的特点，反而增加了行业的成本，使企业融资上市，最终陷入不可持续的境地。

湾流国际没有逃脱这样的行业法律。在资本的祝福下，湾流国际的规模增长与黄海斌的预期一样快，但长期出租公寓的盈利能力问题，加上高额债务，为湾流国际埋下了一颗定时炸弹。

根据方东东的报告，湾流国际与建行在杭州的六个项目签订了收入保证协议。建行向合资公司借款，湾流国际保证最低年收入为3200万元。如果达不到标准，湾流国际不得不自掏腰包支付差额。但去年，这六个项目的收入仅超过2400万英镑。

建行需要填补的“深坑”并不止于此。危机过后，湾流国际退出了一些合作项目，建行被迫收拾残局。据悉，这次乐居公寓接手了建行委托的杭州六个项目，上海建行的一些项目也在寻找新的买家。