事关租房者利益！北京剑指违法群租房 房租会涨吗

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中信经纬客户7月10日(董祥义)长期以来，“集体租房”的违法现象屡禁不止，并不断演变成新的形式。有需求就有市场。随着低收入人群对廉价住房的巨大需求，这种出租业务成为“黑中介”眼中的热点，其盈利能力强，违法成本低。尽管近年来出台了许多政策和措施来为此划定一条红线，但要彻底根除它仍然很困难。

然而，今年可能与过去不同。自中央和地方政府联合发起“反黑”斗争以来，违规经营的中小房地产经纪人成为重点打击对象之一，留给“黑中介”的生存时间越来越少。7月8日，北京发布了新版《租赁合同范本》，增加了禁止非法集体租赁的内容，并纳入了法律约束，要求“不得改变房屋内部结构，不得以床变相分割租金。”

许多分析人士认为，北京市新出台的租赁合同体现了严格管理和控制租赁市场的指导思想，特别是进一步防止了各种非法分割房屋和变相集体租赁的行为。用法律标准约束非法租赁行为，将对租赁业的健康发展起到重要作用。

谁对打击集体租房影响最大？租金会上涨吗？一位房地产行业的资深研究员告诉中信经纬客户，打击集体租房将在一定程度上导致市场租金的上涨，但从社会效益和人身财产安全的角度来看，将禁止非法集体租房纳入合同文本仍是一项积极有益的措施。

中信经纬的委托人注意到，南京、合肥等地之前在样板房租赁合同中已经对集体租赁进行了“规定”，并明确了出租屋的人均居住面积。北京、广东、成都等地开展了多项打击非法集体租房的行动。打击集体租房何时会成为燎原之火？

北京发布新的租赁合同

剑指的是非法团体租用

7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督局制定并发布了三个示范合同:《北京市房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁经纪服务合同》、《北京市房屋租赁经纪服务合同》。示范文本自发布以来已正式投入使用。

据了解，与2008年版的房屋租赁合同示范文本不同，它只是根据不同的租赁交易方式进行区分。本次发布的三个合同示范文本分别是针对房屋租赁和房屋租赁经纪服务而制定的，合同使用的区分更加清晰。

在具体合同的执行中，业内人士普遍认为有三个亮点:一是禁止集体租房和分割房。第二，关于租金，未经双方协商一致，出租人不得在租赁期内单方面增加租金。第三，关于续租，如果出租人继续出租，原承租人在同等条件下享有优先租赁权(原承租人重大违约除外)。

其中，新版《北京市房屋租赁合同示范文本》增加了禁止非法集体租赁的相关要求。《北京市房屋租赁合同》和《北京市房屋租赁经纪服务合同》的示范文本均强调不得改变房屋内部结构，出租屋人均居住面积不得低于5平方米，每间房居住人数不得超过2人。

同时，通过在合同中设立房屋整体租赁和转租条款，明确禁止非法集体租赁。在《北京市房屋租赁合同》的示范文本中，有一条关于“房屋租赁形式”的特殊条款，规定了分租时该房屋的具体居住人数和分租房屋的居住面积；在《北京市房屋租赁经纪服务合同》的示范文本《委托租赁要求》中，也明确约定了居民的最大数量。

安居客房地产研究院58所首席分析师张博认为，虽然此前的租赁规定对空住宅的划分有直接要求，但在实际操作过程中，许多长期出租公寓的经营者会采取各种突破。方式，包括客厅和阳台空的划分和利用等。当它被包括在租赁合同中时，有一个明确的法律标准。租赁合同本身受合同法的约束。违反租赁合同会影响出租人的利益，甚至导致合同本身无效并要求相应的赔偿。因此，北京新的租赁合同可以视为租赁管制的进一步升级，将对租赁业的健康发展起到重要作用。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受中信经纬客户采访时表示，增加禁止非法集体租房的内容，体现了严格控制租赁市场的指导思想，特别是进一步防止各种非法拆房和变相集体租房。但是，这些措施在中国其他城市也可以借鉴，北京模式在以下几个方面可以借鉴，如提供租赁合同示范文本和备案租赁合同。

“黑色中介”

集体租房屡禁不止

集体租房是指改变房屋的结构和布局，将房间改成几个小房间，按房间或床位出租。集体租房存在很大的安全隐患，对人身和财产安全构成威胁。

根据住房和城乡建设部2011年颁布的《商品房租赁管理条例》，原设计用房应为最小租赁单位，人均租赁建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。这项规定旨在遏制集体租房。

然而，事实上，由于近年来高房价，大量移民涌入城镇。在全国的房屋租赁市场上，这类人群居住在人均居住面积只有几平方米的空小房间里，没有基本生活保障就租房子的现象屡见不鲜，已经成为城市化进程中的一种“顽疾”。

集体租房的表现是不同的，如分区租房和床位租房。一些房东会默认使用隔断或其他工具将两居室改为三居室，将三居室改为六居室出租；还有“黑中介”，他们出租出租人的整栋房子，并作为第二房东将房子分租出去。

无论如何，“黑中介”正盯着集体租房的“蛋糕”，并从中获利。

“政府不鼓励集体租房，法律上不承认集体租房，是因为集体租房存在很大的安全隐患，不仅容易引发灾难性事故，还容易引发社会安全问题。特别是流动人口管理问题无法解决，所以政府一直在打击非法集体租房。”谈到集体租房的危害，广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受中信经纬客户采访时表示。

在网上，“北京明令禁止非法集体租房”的话题也在网民中引起了热烈的讨论。许多网民说，他们在租房时遇到了"黑中介"，这不仅损失了很多钱，而且使房子变得不可靠。

今年4月15日，国务院安全生产委员会办公室在消防安全执法检查专项行动视频部署会上指出，近10年来因群体伤亡引发的火灾主要分布在集体租房、商场等9个重点场所，存在设施设备损坏、疏散路线不畅、管理机制不健全等9大突出风险。我们必须坚持有针对性的治理、精确的防控和全面的政策，并牢牢把握不会发生大规模伤亡的火灾事故这一底线。

什么样的人受影响最大？

租金会上涨吗？

毫无疑问，北京发布的三个租赁合同范本将对租赁市场产生深远的影响。那么谁受影响最大，租户还是中间人？

北京大学法学院教授娄剑波告诉中信经纬的客户，示范合同不是强制性的，对于租房者来说，也不要求强制使用。至于房管局，如果它在作为外国代理人租房时不使用这一示范合同，它可能会受到政府的行政措施。“归根结底，合同模式的内容与现行政策是一致的，两者在禁止非法集体租房方面形成了政策协同效应。”

大多数租房者担心:“房租会上涨吗？”对此，李认为，打击群体性租金会在一定程度上导致市场租金的上涨，但从社会效益和人身财产安全的角度来看，将禁止非法群体性租金纳入合同文本仍是一项积极有益的措施。从供给方面看，近年来，北京在缓解非资本职能方面取得了显著成效。在承接产业转移的过程中，搬迁后的土地还将用于建设公共租赁住房等经济适用房，有效地满足了租房者的住房需求。

在严跃进看来，“类似集体租房这样的房子在实际过程中被许多低收入群体所认可，所以类似的控制会在一定程度上迫使一些群体寻找新的房子。”

为团体租房的“规则”

许多地方被纠正了

事实上，北京没有先例。中信经纬的委托人发现，南京、合肥等地在样板房租赁合同中对集体租赁有“规定”，并明确了出租屋的人均居住面积。

南京市住房保障和房产局于2017年11月签发了《南京市房屋租赁合同》。鉴于社会越来越关注集体租房的隐患，房屋租赁合同模式明确规定了居民人数，并要求租赁目的为住宅。人均租赁面积不得低于南京市的有关规定；如果承租人擅自增加居民人数，出租人有权单方解除合同并收回房屋。根据《南京市房屋租赁试点工作方案》的有关规定，原则上出租屋人均建筑面积不得低于15平方米，每间出租屋居住的成年人不得超过2人(有法定维护、保养和维护义务的除外)。

同年12月，合肥市房地产管理局发布了《合肥市房屋租赁合同》(示范文本)，明确规定了集体租赁房屋的情况:厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得用于居住，人均租赁建筑面积不得低于10平方米；转租房屋时，必须提供业主同意转租房屋的证明。

此外，近年来，北京、广东、成都等地开展了许多打击非法集体租房的行动。

以北京为例，非法集体租赁和非法租赁是政府重点打击的行为。今年5月9日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，今年已依法查处了互联网上欺诈消费者交易的虚假住房、虚假承诺等虚假住房信息，以及扰乱市场秩序的非法集体租房、非法租赁等违法行为。

广东大力整顿乱租房。2018年12月25日，广州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议听取了《广州市房屋租赁管理条例(草案)》的解释。根据草案，承租人人均使用面积不得低于5平方米，否则出租人将面临5000元至30000元的罚款。

据了解，受旧城区改造、房价上涨和市场需求提升的影响，广州“集体租房”和“定时租房”正在兴起和蔓延，并以“房中房”、“胶囊公寓”和“太空小屋”的形式单独或组合存在。

如何通过整顿集体租房更好地保护租房者的权益？严跃进告诉中信经纬的客户，在实践中，当地政府可以积极公布相关的住房信息，同时，有必要进一步降低租户的租赁成本。另外，要积极开展集体宿舍等方面的供应工作。在类似政策下，相关中介机构也需要积极转型，以形成更好的商业模式。(中信经纬应用)