业绩下滑 现金流恶化 新希望地产斥资345亿拿地扩张

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经过100多轮招标，它赢得了苏州的家园，新希望(000876，诊断)房地产继续扩大其土地收购

9月18日，苏州新进房地产有限公司(以下简称“新进房地产”)以总价款25.53亿元获得2019-WG-33号地块，底价20，500元/套。据调查，新金房地产是四川新希望房地产开发有限公司(以下简称“新希望房地产”)的全资子公司。

事实上，自2019年以来，新希望地产频繁出现在土地市场，并以高价收购土地。根据嘉里的数据，2019年1月至8月，新希望地产收购的土地金额为345.8亿元，在榜单上排名第21位。就规模而言，新希望地产延续了前几年的增长趋势，8月份销售额为475亿元，远超2018年的316.63亿元。

根据公开信息，新希望房地产于2018年3月从新希望集团有限公司(以下简称“新希望集团”)的合并报表中分离出来并独立开发。尽管新希望地产董事长张明贵一再强调新希望地产“不注重规模”，董事长刘永好也表示“农业和食品仍将是未来的主要产业”，但其激进的征地措施仍不可避免地与规模需求挂钩。

高地价土地收购扩张

9月18日，经过100多轮招标，新希望地产以25.53亿元的底价，以2.05万元/套赢得了苏州的一处宅基地，延续了上半年的快速征地。根据嘉里的数据，2019年1月至8月，新希望地产收购的土地金额为345.8亿元，超过了1000亿房地产公司世茂地产(00813.0港元)，收购的土地一般在长三角地区。

具体来说，8月9日，新希望地产以6.45亿元的总价，9760元/平方米的底价，60%的溢价，在宁波江北区获得了一处宅基地；4月26日，经过140轮竞标，新希望地产以10861.78元/平方米的底价和30%的溢价赢得了温州的一块地皮。

新希望地产大量占用土地或与其规模需求相关。据《时代财经》报道，前20名房地产企业投资部的一位中层人士表示:“刘永好很低调，但有排名的需求，所以最近对土地的争夺很激烈，有些地块或城市可能不指望土地。”直接经济损益。”

数据显示，2016年至2018年，新希望地产的销售额分别为145.6亿元、171.12亿元和316.63亿元，并持续增长。此外，据媒体报道，新希望地产设定了2019年500亿元的销售目标，并表示将在三年内达到1000亿元。相比之下，截至2018年底，新希望地产的总用地面积为691.75万平方米，仅够未来2-3年的销售。

此外，值得注意的是，自2019年以来，新希望地产不仅频繁收购土地，还以较高的底价收购土地，地价一般接近30%。据媒体报道，新希望地产2019年前9个月的平均地价约为15000元/套，比2018年的11103元/套上涨了近4000元。

对此，新希望地产相关负责人表示，今年收购的土地主要集中在经济发达的华东地区，这注定会有较高的平均底价。该人士进一步补充称:“经济发达地区的高品质地块，有产业和人口支撑，抗风险能力强，利润有保障，新希望地产从未有过亏损项目。”

然而，从今年获得的土地来看，新希望地产以高价收购土地可能存在一定风险。以本次收购的土地为例，该土地的底价为20500元/套，未来装修成本不低于1500元/套。根据该地块的转让要求，该地块的平均备案价格不得高于32500元/套，预售许可证必须在项目竣工验收后方可申请。

根据投资一行的查询，该地块周围的二手房群星苑的价格为24820元/平方米，栖霞奇亭为33369元/平方米，新居南门家庭的平均价格为31000元/平方米。

此外，6月份，新希望地产以22.8亿元人民币和50%的溢价，以每平方米14，363元的底价，在南宁赢得了一个住宅和商业地块。据媒体报道，当时徐汇集团(00884.hk)和光明地产(600708，咨询股)(600708.sh)等周边项目的平均售价在1万元至1.2万元之间。

需要注意的是，随着征地的增加，新希望地产的负债也呈现出持续增长的趋势。2016年至2018年，新希望地产负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元，资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

性能下降

但值得一提的是，与土地市场高调快速增长不同，新希望地产上半年的经营业绩并不理想，收入和净利润均同比大幅下降。

根据最近发布的半年度报告，2019年上半年，新希望地产实现收入33.8亿元，同比下降4.8%；同期净利润为44.3亿元，同比下降近44%；如果不扣除，净利润将为41.7亿元，同比下降近50%；归属于母公司的净利润为23.8亿元，同比下降57%。

具体来说，没有一栋住宅楼、商店和办公楼幸免于难，而且都大幅下降。今年上半年，新希望房地产的主营业务收入约为26.2亿元，低于去年同期的26.85亿元。此外，商铺和写字楼的营业收入同比也分别下降了29.9%和24.74%，两者的营业收入均低于1亿元。

从盈利指标来看，新希望地产2019年上半年的毛利率从去年同期的30.11%下降到25.39%，低于行业平均水平33.6%，住宅物业毛利率同比下降5.07个百分点，至19.4%。

对此，新希望地产相关负责人在回复“一线投资”时表示，收入和净利润下降是由于本期结转的项目有限，大部分项目是下半年结转的。预计与去年相比，新希望地产2019年的收入和利润将继续增长。

根据前几年的年报，投资一行发现上述负责人提到的新希望地产确实存在。例如，2018年上半年，新希望地产净利润和非净利润分别下降10.06%和9.07%，而2018年年报显示净利润增长76.53%，非净利润增长137.42%。2017年也是如此。

除收入净利润下降外，新希望地产上半年现金流也呈现持续恶化趋势，货币资金和经营现金流均较去年同期大幅下降。根据半年度报告，截至2019年6月30日，新希望房地产的货币资本为71.09亿元，同比下降31.85%，经营活动的净现金流量同比下降316.63%，至-62.88亿元。

对此，新希望地产回复“投资一线”，主要是因为上半年新收购项目较去年同期有所增加，所以现金流出较多。

需要注意的是，新希望地产近三年的现金流都是负数。从2016年到2018年，这两个数字分别为-5.37亿元，-79.69亿元和-23.94亿元。财务评论员严跃进认为，企业经营活动的常年负现金流充分反映了当前房地产企业的投资节奏，后续有必要防范各种财务压力。

此外，中国程心证券评估有限公司在评级报告中还表示，近年来，由于拟建项目投资较大，新项目征地支出规模较大，新希望地产经营活动产生的净现金流量持续呈现净流出状态，无法保证债务偿还。

当然，在土地收购资金源源不断流出的同时，新希望地产也在积极为“输血”融资，主要包括公开市场、银行和保险。9月18日，新希望地产以4.85%的年利率成功发行了总额为1.8亿元人民币的公司债券。