房企“抢滩”养老市场 靠合作和并购杀入产业链

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随着人口老龄化的加剧和各项养老政策的出台，养老市场需求不断扩大，市场潜力有待挖掘。

从政策角度来看，国家和地方各级都出台了政策，加大对放开养老服务市场的支持力度。据了解，近30个省(市、自治区)出台了放开养老服务市场的相关政策，省会城市也出台了相关政策。

市场上的许多主体都参与了养老产业，加快了养老市场的布局。房地产企业作为老年产业链上下游企业的重要主体之一，近年来也“频繁搬迁”。

今年8月，万科北京绥远养老中心正式揭幕。作为万科在北方地区最大的养老项目，北京绥远规划了7栋700多张床位的建筑。其中，核心部分的公共配套空厅占地面积约4000平方米，拥有20多种服务功能。

同月，越秀地产宣布其子公司广州海悦会与广州悦展就越秀集团养老业务的发展签订了为期12年的租赁物业协议，确认金额约为1.2亿元，租赁物业将转换为养老设施。

据记者不完全统计，在1000亿元的房企中，有28家企业布局了医疗保健行业。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，从整个房企参与养老产业布局的情况来看，房企开发商对养老地产的投资相对保守。

根据中国手指学会发布的研究报告，目前，养老行业的企业布局是促进合作和并购。

具体来说，去年，华润置地与国家开发银行签署了养老金业务合作协议；龙湖推出养老品牌——春山万树，并宣布正式跨境进入养老行业。

对于财务实力雄厚的企业来说，M&A仍然是扩张的手段之一。例如，中远集团与美国的迈瑞斯特集团签署了一项协议，宣布将持有美国迈瑞斯特老年生活公司约40%的股权，该公司是美国迈瑞斯特老年生活公司旗下的养老金运营商。

关于老年房地产的整体发展状况，中国国际经济交流中心经济研究部研究员刘向东在接受《证券日报》采访时表示，老年产业的发展仍处于初步探索阶段，老年住宅是通过自建或改建原有物业提供的，并采用租售并举或按月收取租金和服务费的盈利模式来发展自身的服务能力。

刘向东表示，目前，房企提供养老服务的方式主要有四种，即机构养老、专题养老、家庭养老和社区养老，但都面临着长期护理和医疗问题。因此，要发展老年房地产，就必须建立医疗、保健、娱乐相结合的机构养老和主题养老，或将养老服务嵌入社区。目前，如何将老年人医疗保险应用到养老项目中，房地产商能否提供专业的养老服务，仍然是一个问题。

根据中智研究所的研究报告，企业发展养老产业的盈利模式尚不明确，土地成本是影响企业盈利能力的重要因素。如何获得低成本的土地资源是他们面临的一个重要问题。

有业内人士表示，目前中国没有一个成功的养老地产模式，开发商参与的养老地产有两种类型，一种是政府要求土地配套的养老部分，另一种是一些开发商用来获得土地的工具。

关于老年房地产未来的发展趋势，刘向东告诉记者，由于保险资金规模大、回报要求低、周期长，相对更适合投资老年房地产。未来，在这类保险公司的干预下，房地产加养老的新模式将会流行起来，通过保险干预可以降低一些融资风险和医疗组合风险。