后开发时代? 房企转型文旅成败待考

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《孟良时报周刊》特约记者

随着“无房炒房”的实施，2019年房地产行业面临更严峻的挑战。根据国家统计局的数据，上半年，商品房销售额同比增长6%左右，而销售面积同比下降1.3%。虽然平均销售价格有所上升，但仍难以掩盖行业整体销售增长的下降趋势。

为了保证企业的现金流，减少土地收购已经成为住宅企业的常见行为之一。根据数据，截至2019年10月，中国主要城市62%的热点都是以底价出售的。

就开源而言，无论是被动还是主动，大多数大型房企都已经走上了转型之路。在前100家住宅企业中，只有约3%从事纯住宅项目。在过去的几年里，健康产业和文化旅游项目已经与住房企业多次联系在一起。

然而，道路是漫长的，住房企业的转型是一场马拉松。成功完成比赛似乎需要更多的时间。

“黄金十年”已经过去，后发展时代即将到来

在经历了房地产业在“黄金十年”的快速发展后，住宅企业的利润逐渐被土地和资本成本所压缩。中小住宅企业面临巨大的生存压力，破产事件频繁发生；大型住宅企业也调整了战略，增加了新的产业布局。

中国人民大学商学院组织生态学和人才战略教授周瑜透露，该项目在2011-2013年达到顶峰，年平均建筑面积为18.8亿平方米；从2014年到2025年，建筑量持续下降，年均建筑量约为13.2亿平方米。

在众多房地产企业中，万达的转型起步较早。早在2000年，万达就开始探索其他行业。在建造万达广场时，万达工作室成了王健林的一个静修场所。凭借众多的影院，万达很早就涉足娱乐行业。

王健林将77家酒店出售给R&F，许多在建项目移交给融创中国后，万达不断出售房地产，成功降低了负债率，甚至投资成立了一个新项目——万达健康。王健林甚至宣称，他希望将房地产从万达集团剥离出去。

中国国际经济交流中心副主任黄曾经分析说:总的来说，中国房地产供不应求的时代已经过去。

“我们把住宅作为单一产品，把开发作为主要的商业模式，竞争力的重点在于成本、规模和速度，这是发展的时代。在后发展时代，关注的是整个产品线和整个价值链。关键的竞争是运营和资产管理，焦点已经改变，这将使许多企业发生变化。”万通集团创始人冯仑在2019奇点(中国)绿色商业生态价值论坛上表示，房地产已经进入“后发展时代”。

据机构统计，2018年，前30家房企中有70%发布了多元化战略，前100家房企中有97%发布了多元化业务。娱乐、旅游、健康等与房地产紧密结合的领域成为房地产企业转型的热门选择。

在健康养老领域，恒大打造了恒大健康谷，借鉴世界各地大型养老社区的经验，结合中国实际，打造全新的健康养老模式。

今年10月，恒大集团创始人许家印也赴黑龙江与哈尔滨、黑龙江绥化合作，项目涉及文化旅游、健康养老等领域。许家印甚至说:“现在投资必须通过山海关，谁赢了谁就后悔。”

也是在10月，融创中国分别与清华大学、青岛市人民政府和西海岸新区管委会签署协议，在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医疗中心”。

"这不是公共福利，而是一项投资."关于参与大健康，融创中国董事长孙宏斌回应称，此举符合融创的逻辑，即投资消费升级，生活更美好。

根据《健康中国2030纲要》，到2030年，中国健康产业规模预计将超过16万亿元。丰富的市场蛋糕无疑吸引了大量的测试人员。

对于需要快速展示改造成果的房地产企业来说，如果直接购买成熟的医院，不仅可以避免投资新建的风险，还可以快速展示成果。

随着我国人口的老龄化，医疗行业的需求越来越旺盛。泰和集团、阳光城、万科A、绿城中国等房地产企业均表示将进入医药行业或与医药企业合作。

截至2019年9月1日，a股市场共有37家上市公司参与养老概念，主要集中在房地产业和金融业。其中，有9家房地产企业，包括万科A、SIIC发展、世界银行、云南城投、HNA投资、凤凰股份、金地、保利地产和泰和集团。

投资回报周期长，成功转型之路也长

转型势在必行，但也有一个现实，即住房企业已经转型多年，但在行业中很少有成功的案例。据媒体报道，数据显示，全国文化旅游房地产正处于“721”的尴尬格局，即整体状态为70%亏损，20%平衡，10%盈利。

房地产市场是一个典型的风险和利润并存的市场，资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发经营功能性房地产时，往往面临开发周期长、投资风险高的挑战。

功能性房地产本身的发展也有其自身的挑战。例如，在养老行业，还没有形成一个完善的发展体系。

在当前资产重、投资高、回报期长的形势下，住宅企业都处于抢占市场、经营品牌的阶段。虽然大多数房企都是通过“养老+地产”的模式进入这一领域，但也存在很多问题，如实际功能性房地产项目管理经验不足，经营开发能力差。大多数房企很难摆脱传统的房地产开发模式，所以他们不得不把目光投向“房地产”。

因此，一些早期的过渡测试人员仍然在利润边缘挣扎。自2015年向“文化+旅游+城市化”模式转型以来，华侨城A远离了传统房地产“高周转率”的逻辑，但也陷入了转型的神话。

10月28日，华侨城发布了第三季度财务报告。报告期内，公司营业收入122.1亿元，同比增长24.15%；上市公司股东应占净利润31.88亿元，同比增长3.62%。然而，剔除非经常性损益，华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元，同比下降23.65%。

过去两年，万科在年销售额、收入和净利润等核心指标上已经被碧桂园和恒大超越。尽管于亮一再宣布万科的目标是赢得马拉松，但失去领先的老板是不言而喻的。

在维凡科早期转型的企业很少成功。2012年，soho中国宣布，在未来三年内，它将逐步告别传统的大宗销售模式，转而持有租赁物业。然而，自soho中国从大宗销售转型为自给自足以来，其营业收入和净利润已连续三年下降，最近还陷入了清算和出售资产的传言之中。

在这种背景下，大型住宅企业进入多元化行业是“必要的”。然而，同质化问题仍然是大多数住宅企业不可避免的。由于从事功能性房地产开发的房地产企业尚未增强招商引资和引进产业的能力，特殊产业集群的缺乏造成了严重的同质化，使得房地产企业的发展举步维艰。

主要原因是中国的功能性房地产仍处于初级阶段。无论是政府还是房地产企业在实际发展中或多或少都缺乏特色，没有结合地区或企业的特点发展自己的特色产业集群，而是盲目引进企业，追求规模，导致同质化严重。一些企业科技水平低，企业混杂，无法实现产业间的关联，构建相互促进、相互发展的产业集聚模式。