瞄准3万亿元增量市场 多方“抢滩”大湾区零售物业

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最近，中央企业的第一个房地产投资信托产品——招商局商品房基金在香港证券交易所上市，再次引起了市场对商业地产的关注。特别是今年《粤港澳大湾区发展纲要》(港股00737)(以下简称《规划纲要》)出台后，内地和外资商业地产开发商纷纷动心部署大湾区。

业内专家认为，随着住宅业务增长放缓，商业地产提供的稳定现金流开始受到关注，成为房地产企业眼中的“热点”。其中，大湾区消费市场仍有3万亿元/房的增长，以百货商店和购物中心为代表的零售物业将迎来一个快速增长期。

“据我所知，最近很多外资都在调查广州和深圳的商业项目，寻找进入大湾区的机会。”嘉宏在接受《证券日报》采访时表示，外资企业集中在京津冀和长三角地区，这两个地区在早期发展迅速，在大湾区的资产不多。目前，大湾区商业地产的产能持续增长，吸引了众多外国投资者的目光。

一位关注商业地产的专家告诉记者，传统住宅开发的增长速度正在放缓，商业地产的商业周期较长，从长远来看有利于开发商的业务稳定和战略布局，这也是近期房企密集布局商业地产的一个重要原因。

商业地产包括办公楼和购物中心。数据显示，大湾区写字楼的供应正趋于饱和，而商场的供应则略显不足。

"这主要是由人口流动决定的."简嘉宏说，上海有近2500万人口，北京有约2000万人口，远远高于广州或深圳的1000多万人口。此外，上海和北京的人均可支配收入和零售总额也高于广州和深圳。

此外，珠江三角洲地区有购物需求的人往往被澳门和香港发达的零售物业所吸引，广州和深圳的主要消费者也向外转移。这种虹吸现象在深圳最为明显，因为它靠近中国香港。数据显示，2018年，广州的零售总额将接近万亿元，而深圳将仅实现6168亿元。

简嘉宏表示，虽然目前珠三角的零售物业总量不大，但规模增长非常快。在粤港澳大湾区一小时生活圈的规划下，珠江三角洲将辐射更多周边城市，吸引有消费需求的人群。广州和深圳的高品质零售地产规模预计将在5年内赶上北方。

与住宅开发的快速周转相比，零售物业的运营需要极大的耐心。从投入建设到产生回报至少需要8年时间，这无疑对开发商的资本水平提出了更高的要求。上述专家告诉记者，房地产金融化是商业发展的必要条件。

此外，后期资产运营管理能力也是灵活进入和退出商业地产的必备能力。零售物业对开发商的品牌规划和运营水平要求较高，对动线设计、租户组合等细节要求专业人才。简嘉宏表示，目前商场同质化严重，开发商需要充分调动专业人才，寻找有特色的运营模式，才能在未来的市场中赢得一席之地。