11月份全国房价走势总体平稳

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我们的记者张培

12月16日，国家统计局发布了11月份全国70个城市商品房销售价格数据和前11个月全国房地产开发投资销售数据。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉英国《金融时报》记者，11月份的数据显示，各种房价指数的同比和季度环比增长率持平或略低于上月；房地产开发投资增速较上月略有下降，但仍有韧性；商品房销售面积增速略有加快。

11月份的房价趋势基本稳定

预计明年房价增长将会放缓

国家统计局城市统计司首席统计师孔鹏表示，11月份，一线城市新建商品住宅和二手房销售价格较上月有涨有跌，二三线城市增速与上月持平或回落；一线城市新建商品房和二手房的销售价格同比略有上升，而二线和三线城市的销售价格分别连续7个月和8个月保持不变或下降。

4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，比上个月高出0.5个百分点。二手房销售价格上涨0.2%，比上个月上涨0.1个百分点。31个二线城市新建商品房销售价格同比上涨0.2%，增速环比下降0.3个百分点；二手房销售价格上涨0.1%，与上月持平。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨0.5%和0.3%，环比分别下降0.1和0.2个百分点。

从同比来看，一线城市新建商品房和二手房的销售价格分别上涨4.9%和1.0%，分别比上个月高出0.2和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别上涨7.9%和3.9%，环比分别下降0.8和0.5个百分点，均连续7个月下降。三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，环比分别下降0.7%和0.5个百分点，两者持平或连续8个月下降。

易居研究院(Yiju Research Institute)智库中心研究主任严跃进向英国《金融时报》记者表示，无论是环比增长数据还是同比增长数据都显示，11月份新房价格较上月有所收窄，这进一步凸显了当前“收窄增速、降价促销为主旋律”的趋势。

“2019年10月，全国有35个城市的二手房价格下调，11月，33个城市也下调了价格。”中原地产首席分析师张大伟向英国《金融时报》表示，尽管整体市场成交量仍在上升，但预计2018年楼市成交量将创下15万亿元的新纪录。然而，就房价而言，一、二、三线城市的房价已逐渐进入调整期。

夏丹表示，调控政策以房价为锚，预计2020年，在市场成交量稳定下降和地价下降的影响下，房价增速将会收窄。

房地产开发投资稳步增长

商品房销售面积增速略有加快

据统计，1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，1-10月增速下降0.1个百分点。严跃进认为，这进一步反映了房企投资方向的微调。“目前的开发投资数据起到了‘压舱石’的作用，对固定资产投资和第三产业投资起到了很好的支撑作用。在当前基础设施投资尚未完全恢复的情况下，类似的开发投资数据也是值得肯定的，这也说明在住房销售市场降温的预期下，房企对投资方的热情仍然很高。”

夏丹认为，房地产开发投资的增长率正在从较高水平放缓，但仍有弹性。一方面，从1月到11月，房地产开发企业的住房建筑面积为874814万平方米，同比增长8.7%，自2019年3月以来一直保持在8%以上，为过去5年来的最高增速。缩短项目周期、加快建设步伐是开发企业应对资金紧张压力的较好选择，工业项目建设仍处于高峰期。另一方面，1-11月，房地产开发企业征地面积为2.172亿平方米，同比下降14.2%，降幅较1-10月缩小2.1个百分点；土地交易价格为11960亿元，下降13.0%，降幅缩小2.2个百分点。由于融资约束下的现金流压力尚未解除，开发企业普遍对征地持谨慎态度，征地面积和交易价格“双负增长”，普遍徘徊在较低区间。

看看市场成交量。1-11月，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%。商品房销售达到13.9006万亿元，增长7.3%。

“下半年以来，融资渠道全面收紧，迫使房地产企业加大量价促销力度，加快资金周转，交易趋势有所回升。年底，房地产企业在面临业绩冲击时，将加大促销力度，短期内销售增速将略有回升。然而，市场交易的增长率难以稳定和反弹，政策仍然是关键的决定因素。”夏丹预测，2020年，商品房销售面积可能稳定下降，同比持平或下降不到5%。

针对房地产行业，最近召开的中央经济工作会议重申“房子是为了居住，不是为了投机”，并提出了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的长效调控机制。夏丹认为，房地产监管将持续很长一段时间。从行业运行来看，在供给方面，房地产开发投资更为顽强，这降低了大幅放松调控的必要性；在需求方面，如果市场成交量萎缩到“太冷”，调控政策是稳定市场或进行部分反向修正，而金融调控手段可能保持相对确定。