深圳取消商务公寓＂只租不售＂ 楼市调控放松再放信号？

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豪宅税调整后，深圳楼市迎来了好消息。

12月12日，深圳市住房和城乡建设局向媒体透露，深圳已经取消了去年出台的商品房“只出租不出售”的限制。

2018年7月31日，深圳出台了一项房地产市场监管政策，规定开发商在各种新供应土地上建造的商品房(包括招标、拍卖和挂牌、城市更新、征地返还土地等)。)只能出租，不能出售。

深圳市住房和城乡建设局表示，取消“只租不卖”商品房相关规定的原因是，这项政策抑制了一些城市更新项目的活动，从长远来看，这有利于增加商品房供应，但从短期来看，不利于商品房销售。

据报道，“只租不卖”的商业公寓的取消从11月开始实施。至于取消后的影响，根据深圳市住房和建设局的监测，开发企业反应积极，但由于这项政策是一项相对长期的政策，对短期商品房销售的影响是有利的，但有限。

据有关人士介绍，取消公寓出租而不出售，减轻了大量城市更新项目的负担，增加了住宅物业的市场供应，减少了高占用率商业规划的供应。何仪旧城改造集团董事总经理罗宇表示，对于村庄改造、产业转型等商业转型项目，出售公寓将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，并加快项目推广。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳取消“只租不卖”的商品房政策，对目前国家减少商品房库存的政策产生了新的影响。至少目前的主流政策理念是鼓励“企业出租”，而不是“企业居住”。然而，在深圳实施这一政策后，商业地产可能会迎来新的去库存化方式和手段。

可以说，取消商品房“只租不卖”的政策对开发商是有利的，但值得注意的是，去年深圳“731”楼市调控政策指出，个人、企事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房，自取得不动产权利登记证之日起5年内不得转让，该调控措施仍在实施。

在很多人眼里，商品房一般都是用来投资的，商品房市场的表现在很大程度上反映了深圳房地产市场的投资需求。对于深圳的商品房市场来说，虽然没有购房和贷款的限制，但由于交易税、水电费等的高成本，商品房总是给人一种转手难的印象，而且一般低于同一地区的住宅价格。

不过，龙华区一个商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳的本地客户之外，最近还有很多内地客户前来咨询，因为商务公寓不仅限于购买。”同时，深圳商业公寓市场也有大宗交易，如龙华鸿山6979、罗湖笋岗招商中心等公寓项目。

资料来源:深圳中原研究中心

购房者仍然担心:或者进一步加剧市场的炒作气氛

深圳房地产研究中心主任王峰认为，这一政策对深圳楼市影响不大，实际上是政府规划建设政策的调整和房地产供给结构的供给面调整，不能被误解为深圳楼市调控的放松。“以前规定只能出租不能出售，因为商品房被大肆炒作。自去年7月31日以来，几乎没有新收购的商业公寓项目，即使它们进入市场，也需要大约3年时间。因此，这项政策对当前房地产市场的影响非常小。

不过，一些购房者担心，虽然深圳取消“只租不卖”的商务公寓与个人购房没有多大关系，对商务公寓也没有什么好处，但相关政策会在此时出台，否则市场炒作气氛会进一步增强。最近，深圳的房地产市场越来越受欢迎。“我在龙华上塘看到一栋二手房。我没有买主人20万元的反价。结果，房子在两天内就被卖掉了。”正在准备买房的李小姐告诉记者:“我还以为中心区的房子和高品质的学位房在涨价呢。”我没想到这种上升趋势现在会蔓延开来。”

最近，中国许多城市都调整了房地产市场监管政策。12月10日，张家港市房地产交易中心的工作人员表示，该房屋不到两年就可以直接转让，没有销售限制。然而，仅在过去的一天，该市取消销售和所有权转让限制的政策已经停止。在新的房地产市场调控政策的颁布过程中，许多地区经历了“时有变化”的局面，衡阳、开封等地区也经历了调控政策颁布后立即取消的情况。

此外，根据中原地产研究中心的数据，截至11月底，全年房地产调控次数达到554次，同比增长30%。

近日，长沙市发展和改革委员会官方网站上发布的公告明确表示，本市采用成本法监管的商品房基准价格计算由成本加利润加税收组成，平均利润率设定在6-8%。本通知自2019年12月11日起实施。通知一出来，市场就做出了各种各样的解释。有人认为，只给开发商6到8个百分点的利润，是对长沙开发商利润的进一步挤压，这意味着“更严格的价格限制”。也有这样一种观点:由于利润率实质上取决于总成本，如果占成本一半的底价较高，相应的销售价格和利润将按比例上升，因此通知实质上有利于销售更高的地价和更高的房价，这是“放松”楼市价格管制。不过，有分析人士表示，该通知的发布是《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》于2017年到期两年后相关政策的延续，仅适用于成本法监管的商品住房。外界误读了对长沙楼市政策宽松或严格的解读。

根据中国社会科学院的《中国住房发展报告(2019-2020)》，未来两年将是房地产市场调控的关键时期。房地产市场调控的机会之窗将在2025年左右关闭，住房开发的巨大潜力和预期将在2025年左右改变。