房贷成本微降 5年期以上LPR首降有助稳定房市预期

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11月20日，第四次报价是在贷款市场定价利率(lpr)改革之后。在央行本月连续下调一年期中期贷款(mlf)和公开市场操作7天期反向回购利率5个基点后，最近一年期lpr下调5个基点至4.15%。令市场惊讶的是，5年期低利率的报价也下调了5个基点，至4.8%，这是低利率改革后的首次下调。

由于超过5年的抵押贷款利率能够更好地反映抵押贷款利率的趋势，因此超过5年的抵押贷款利率首次下调对房地产市场的影响备受关注。据业内人士称，这种调整是有限的。如果抵押贷款利率上调的基点不变，抵押贷款利率将略低于当前的基点，这不会对房地产市场产生明显影响，但将有助于稳定房地产市场的预期。

每月支付数百万的贷款可以减少31元

民生银行(600016)(港股01988)首席宏观研究员文彬认为，5年以上的低利率下调将有助于降低刚刚购房的人的按揭成本，也将有助于房地产市场在目前稳定增长的前提下保持稳定发展。

根据上海易居房地产研究所发布的计算报告，按照“抵押贷款利率=lpr+基点”的公式，11月份64个城市(涵盖一、二、三四线城市的64个城市)的首套房利率为5.58%，低于10月份的5.63%。根据城市分类，一、二、三四线城市的抵押贷款利率分别为5.10%、5.57%和5.64%，低于10月份的5.15%、5.62%和5.69%，体现了降低抵押贷款成本的方向。

按照“100万贷款本金，30年360期，等额本息”的贷款模式，11月份64个城市第一套房月平均按揭还款5731元，比10月份的5762元减少了31元。根据城市分类，一、二、三四线城市统计的月贡献分别为5433元、5722元和5767元，低于10月份。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，下调lpr利率进一步体现了五年期或中长期贷款下调的导向，对降低包括抵押贷款在内的成本有积极作用。

诸葛房产数据研究中心的分析师郭世英认为，抵押贷款的趋势取决于基数是否会调整。lpr降低的主要目的是促进实体融资成本的降低。目前，房地产市场仍处于高压态势，并没有放松。虽然低利率的基点是一个积极的因素，节省了购房成本，但它不会对房地产市场产生很大影响。

预计这将稳定市场预期

《中国证券报》记者从北京房地产业的许多人那里了解到，在经历了平淡的“银十”之后，北京的二手房交易在11月份有所回升。每年年底，房地产市场都会出现一轮成交量回升。这种超过5年的低利率微调将有助于稳定房地产市场的预期，尽管购房信贷成本不会下降很多。

更重要的是判断房地产市场的未来趋势，未来五年的低利率水平是否会在未来五年低利率首次下降后继续下降。一些分析师认为，未来lpr可能随着基准利率进入持续下调过程，抵押贷款利率不太可能继续上升。

中原地产首席分析师张大伟表示，在整个社会资本成本降低的背景下，加息的可能性并不存在；对于高质量的地区和高质量的贷款人，不排除后续的抵押贷款利率将继续小幅下调。目前，房地产调控的基调没有改变。在各种政策的约束下，预计抵押贷款的下调将是有限的，保持稳定将是主流。

张大伟表示，目前各地抵押贷款金额基本稳定，波动不大。大多数银行仍正常放贷，利率微调很少。从中国主要一、二线城市的角度来看，目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动，但超过80%的城市仍保持在过去两年的最低利率附近。