叶檀财经：楼市销售创天量 历史记录再改写！

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从目前的趋势来看，2019年房地产市场的销售量和销售面积有望同时超过2018年，并创下新高！

房地产市场的销售量达到了很高的水平，历史记录被改写了！

11月14日，根据国家统计局的数据，中国商品房销售面积10个月来首次转正！销售增长率已经连续五个月增长了！

从目前的趋势来看，2019年房地产市场的销售量和销售面积有望同时超过2018年，并创下新高！

细分后，占全国销售额一半的东部地区，成为10月份房地产市场数据“脱离图表”的最大贡献者。虽然其他地区的增速相对较慢，但东部地区的销售面积和销量增速都有不同程度的提高！

这房子被严重低估了。未来呢？！

叶檀老师之前去过很多一线进行调查，一线城市如北京确实在下降，房地产市场不容乐观。

然而，自8月份以来，叶檀财经率先发现并提出，三个四线城市的升温速度超出了想象。

根据今年10月的数据，房地产市场非常分化，结构性市场非常“结构化”。

分化严重、销售“走俏”的楼市令人担忧。

为什么？

一方面，销售超出预期，需求可能提前透支；另一方面，股票市场被严重低估，潜在的需求可能更不乐观。

11月初，叶檀财经从中信证券(600030)获得了一组数据，中信证券是中国最大的经纪公司，也是国家队的一员。

中信证券使用“逐户查房”的方法来衡量中国城镇的人均住房，该方法将在2020年第七次全国人口普查中采用。(注:11月8日，国家宣布将启动第七次全国人口普查。这一次，与以往不同的是，视察员们四处巡视，以便清楚地了解城市和农村地区的住房情况。(

计算结果太惊人了！

结果表明:

中国城镇人均住房面积约为44.9平方米，城镇住房存量约为373亿平方米。

什么是城市人均住房面积44.9平方米的概念？

根据国家统计局的数据，2018年，中国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米。

如果中信证券的“逐家逐户”计算方法是正确的，那么中国的住房存量至少被低估了15%！

2018年，韩国人均住房面积为28.2平方米，俄罗斯为27.9平方米，日本为33.1平方米，德国为38.6平方米，法国为39.5平方米。

中国城镇(不包括较大的农村地区)的人均水平为44.9平方米，超过了几乎所有主流发达国家，仅次于美国的66.9平方米和英国的49.4平方米。

可以说，追英国，追美国！

在人均住房面积远远超出想象的背后，是中国人对住房态度的巨大变化；

以生活为导向正迅速变成以投资为导向！

2019年，西南财经大学发布了其住房统计报告，其中显示:

2008年，70%的成年人第一次买房，其中近70%的人只是需要。十年后，在2018年，只有30%的首次购房者被留下，而投资者的比例超过了50%！

根据凯瑞的数据，在2017年，传统需求在四层城市，即低于第二套房，占不到40%的营业额。2018年，这一趋势继续，2019年，这一趋势更加夸张。2013年，四线城市的传统需求不到30%，甚至四线城市也不到20%。

目前，只有一线城市的两套房以下比例略高，但总比例仅维持在40%。大约60%的人选择三个套房甚至更大的房子。

目前的情况令人惊讶，未来可能会更令人惊讶！

此前有文章写道，中国房地产市场存在异常。建筑面积继续高速增长，但竣工面积继续负增长，至今已连续22个月负增长。

更令人惊讶的是，新建和竣工面积之间的“剪刀差”主要集中在三四线城市。

据《21世纪经济报道》报道，西藏和青海新开工和竣工面积的“剪刀差”超过100个百分点，甘肃、宁夏、新疆和山东超过50个百分点，内蒙古、陕西和上海超过40个百分点。

如此巨大差异的原因是什么？

两个要点:

首先，房屋企业被迫故意这样做。

2015年后，中国的房企越来越强调所谓的高流失率，这其实并不是整个发展过程中的高流失率，而只是限于“拿钱”前的高流失率。

简单地说，在房地产企业的发展中:征地→建设→预售→竣工等。，预售环节被视为取钱环节，而竣工环节则被视为“出血”环节。

当财务压力不大时，房地产企业可以留有余地和理由，逐步完成整个开发过程。然而，一旦政策收紧，现金流就处于完成阶段，只要能推迟，就能推迟。

第二，地方监管不匹配和管理差异。

在预售制度下，一、二级商品房的销售条件相对苛刻，政府也在向他们施压。面对强区，房企自然不敢忽视。

三线和四线的销售条件相对宽松，政府压力不大。因此，住房企业处于相对强势的地位，这可以有条件和自然地推迟。

2016年之前，四线城市的销售额占64%，自2016年以来一直保持在70%以上。此外，近年来三、四号线价格涨幅明显超过一、二号线，这可以得到证实:

多年来，大量未完工的房屋堆积在三号线和四号线。

事实上，进一步推论很容易想到一个结果:

在未来一两年，随着竣工期限的到期，四线城市将会有大量的新房子！

如今，工棚改革已经退潮，配套资金如专项债务和psl要么减少，要么改变。可以预见，三、四线房地产市场的最大推动力不会重现昔日的辉煌。

其次，第三、四层房地产市场的库存问题将是另一个问题。

写到这里，我想做一个总结:

目前，中国的房地产市场已经呈现出新的面貌，传统的需求已经成为非主流，投资改善已经成为一种新的需求并被提升为新的主流。

在新时代，存量房屋被低估，增量房屋正在攀升。一旦需求不足，结果将令人担忧！

住房不是投机，住房不是投机，中国经济需要房地产市场，但它需要控制房地产市场！

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