2019中国房地产融资能力榜发布 恒大碧桂园万科稳居前三

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摘要:房地产企业的融资能力代表着投资机构对房地产企业未来利润的信心。在融资的寒潮下，各大房企仍在寻找自己的出路，不断开辟融资渠道，以持有更多现金流。

2019年以来，在加强金融监管、去杠杆化和信贷紧缩的背景下，房地产企业的主要融资渠道逐渐关闭。

融资之春的过去意味着，房地产可能会滑入周期中的一个新转折点。根据央行数据，2019年第二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较2018年同期下降9.6个百分点。

在行业持续调控和融资监管力度加大的背景下，融资能力对住宅企业生存和竞争的重要性将进一步凸显，具有融资优势的住宅企业也将更具竞争力。

9月3日，作为时代传媒2019年中国房地产时报100强的子榜单，中国房地产融资能力20强(以下简称“融资能力榜”)发布。

据悉，该榜单的评价依托“时代传媒房地产数据库”，通过其大数据平台的时间数据，对近三年主要房企的债券发行和总负债数据进行建模和分析，并进行综合评分。

房地产企业的融资能力代表着投资机构对房地产企业未来利润的信心。在融资的寒潮下，各大房企仍在寻找自己的出路，不断开辟融资渠道，以持有更多现金流。

榜单中，恒大(03333.hk)、碧桂园(港股0207)(02007.hk)和万科(000002.sz)位列前三。上述三家房地产企业的融资业绩分别为6.06、4.09和3.09，近三年发行的债券总额分别为1275.8亿元、485.7亿元和348亿元。

融资冬天即将来临

第一季度融资窗口过后，自5月份以来，融资紧缩政策陆续出台，金融方面的支持力度逐渐减弱。

5月17日，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)下发了《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》，列出了银行和非银行机构的若干整改要点，其中房地产融资在很多地方被提及。

5月底，收紧融资的信号再次释放。据有关媒体报道，由于一些房地产企业收购土地过于激进，监管机构将收紧其公开市场融资，包括债券和资产支持证券产品。

在调控压力下，住房企业融资渠道全面受阻，信托、海外债务、银行贷款、保险等渠道相继收紧。

信托作为房地产融资的重要渠道，也在7月份按下了暂停键。

7月4日，中国保险监督管理委员会对部分信托公司进行了窗口指导，要求房地产信托的规模不得超过6月30日的规模，所有未记录的项目都应暂停，所有符合“432”渠道的业务和房地产公司的并购都应暂停。

随后，中国保监会采访了一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司，要求其控制业务增长速度，合理控制房地产贷款投资。此外，银监会收紧了信托释放标准，严格限制了项目公司的开发资质。

随着房地产信托业务的收紧，房地产企业发行美元债券也面临压力。

根据7月12日发布的《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》，房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。此外，对海外债务的规模、期限、信息披露、资金使用和债务结构也有许多控制措施。

从这个角度来看，融资紧缩主要集中在两个方面:规模控制和资格限制。一方面，严格控制房地产信托规模、公司债券发行规模和住房企业海外债券规模；二是信托释放标准提高到项目公司本身不低于房地产开发二级资质的水平。

9月2日，通策研究所所长张宏伟向《时代周刊》表示，下半年房企融资形势依然严峻。对于中小开发企业来说，资金仍然比较紧张。在这个阶段，仍然有必要稳定现金流并收回资金。

住宅企业融资竞争之道

从榜单上看，碧桂园、万科、恒大已经成为融资领域的“尖子生”，无论是融资规模还是融资渠道，他们的影响力都非常有限。

今年上半年，国内债券市场销售不容乐观，但排名第一的恒大并没有停止发债。今年1月，恒大发行30亿美元债券；3月6日，其子公司程静股份有限公司发行了6亿美元的优先票据；进入4月份后，恒大又发行了30亿美元的高级债券。

除了上述海外融资，恒大的国内融资活动也非常频繁。4月8日，恒大地产集团发行不超过200亿元公司债券的申请被上海证券交易所接受；5月24日，恒大地产集团申请发行价值110亿元人民币的公司债券。

今年上半年，万科先后发行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据。

银行贷款作为房企的另一个重要资金来源，具有成本低的优势，受到房企的青睐。在融资环境紧张的背景下，银行体系中不同规模的住宅企业受到不同的对待，大型住宅企业的优势更加明显。

从万科的融资构成来看，银行低息贷款占59.2%，应付债券占25.7%，其他贷款占15.1%。就利率类型而言，在计息负债中，固定利率负债占38.9%，浮动利率负债占61.1%。担保计息负债59.7亿元，占计息负债总额的2.7%。

像万科一样，银行和其他贷款也是碧桂园的主要融资来源。截至2019年6月30日，碧桂园银行及其他贷款、高级票据、公司债券和可转换债券分别为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。

碧桂园在其财务报告中表示，面对房地产行业激烈竞争和不断融合以及市场进一步分化带来的挑战和机遇，公司将坚持稳健的财务政策和风险控制措施。

在融资的寒冬下，上述三家企业的融资和经营管理能力不断增强。截至今年上半年，万科年末持有货币资金1438.7亿元；恒大的现金及现金等价物和限制现金总计2880.2亿元；碧桂园的可用现金余额为2228.4亿元。

随着融资环境的变化，不同住房企业的融资能力差异逐渐扩大。

根据该榜单，华润置地(港股01109) (01109.hk)、招商局蛇口(001979) (001979.sz)和中国海外地产(00688.hk)这三家具有中心企业背景的领先房地产企业的融资优势也相当明显，其中华润置地和招商局蛇口的融资能力分别排名第十和第十一。在融资成本上升的背景下，上述三家房地产企业的融资成本分别只有4.45%、4.91%和4.28%，处于行业内的较低水平。