招商蛇口：盈利能力大倒退丨半年报拆解?

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正文/乐居金融研究所胡

收入、利润、净利润等核心财务指标同比下降，降幅超过20%。在排名靠前的房地产企业中，招商蛇口(001979.sz)的中期业绩是罕见的。

盈利能力的大倒退

根据招商局蛇口发布的2019年中期业绩报告，上半年，其合同销售额达到1011.9亿元，同比增长34.75%；合同销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。与2000亿元的年销售目标相比，今年上半年蛇口招商局的完成率超过了一半。

与销售额的快速增长相比，招商局蛇口的利润表现就难说了。截至6月30日，公司实现收入166.87亿元，同比下降20.49%，主要是由于面积和结转单价同比下降。毛利润为63.2亿元，同比下降29.5%，毛利润为37.9%，同比下降4.9个百分点。上市公司股东应占净利润48.98亿元，同比下降31.17%，母公司应占净利润29.5%，同比下降4.6个百分点。

此外，三项费用的增加也影响了利润的表现。上半年，蛇口招商局三项费用为50.2亿元，同比增长12.8%，其中销售费用同比增长24.95%，管理费用同比增长13.59%。

非住房部门收入增长趋势

在招商局蛇口总收入中，社区开发经营业务占74.7%。上半年，社区开发经营收入124.1亿元，同比下降29.78%；毛利率为23.09%，同比下降11.76个百分点。然而，公园开发和运营部门以及游轮业建设和运营部门的收入正在增加。

上半年，园区开发经营收入40.1亿元，同比增长31.26%，毛利率36.52%，同比增长6.51个百分点。邮轮产业建设和运营收入2.7亿元，同比增长2.56%；毛利率下降了4.17个百分点。

在邮轮行业，投资促进部在此期间安排的上海、天津、厦门和深圳的母港接待了257艘进港和出港邮轮，占全国的71%；累计客流142万人，占全国总客流的81%。

另外，在租赁方面，公告显示，截至报告期末，招商局蛇口的可出租土地面积为167.7万平方米，出租率为96%，租金收入为5700万元。出租物业的实用面积为317.6万平方米，包括公寓、住宅、别墅、办公楼、工厂和其他形式。期间，招商局蛇口实现租金收入13.5亿元，同比增长9.9%，整体入住率为82%；酒店收入为3.48亿元。

增加了12项新的股权投资

根据半年度报告数据，截至报告期末，蛇口招商局业务活动产生的净现金流量为60.6亿元，同比增长192.11%；投资活动产生的净现金流量继续为负，为-94.6亿元；筹资活动净现金流量124.8亿元，同比下降52.18%。从现金流量表的结构来看，不难看出，与去年上半年相比，招商局蛇口仍在扩大规模，货币资金达到764.1亿元。

报告期内，招商局蛇口通过招标、拍卖、挂牌方式新增项目29个，项目扩容383.3万平方米，一二线城市投资占近90%。截至6月30日，其大部分资源集中在深圳，近1000万平方米的土壤储备正在规划、开发和建设中。

值得注意的是，上半年，招商局蛇口新增股权投资12项，全部为收购或出资，投资总额61.3亿元，本期亏损1726万元。

资产负债率同比下降

截至2019年6月30日，招商局蛇口总负债为3854.9亿元，资产负债率为76.7%，低于去年上半年的77.12%。其中，短期贷款217.2亿元，其他一年内到期的非流动负债228.9亿元，现金负债率为1.7倍。现金足够支付短期负债的规模，偿还债务的压力也很小。

融资方面，上半年蛇口招商局综合资本成本为4.91%，处于行业内较低水平。报告期内，2019年发行公司债券(一期)35亿元，两个品种的最终票面利率分别为4.21%和3.75%；与此同时，两批超短期融资券相继发行，总额达50亿元，票面利率分别为2.98%和2.80%，是房企同期发行超短期融资券的最佳利率。