九龙仓置业吴天海：直面香港零售业“完美风暴”

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乐居金融吴来自香港

下午4时30分，九仓地产董事长兼总经理吴、副董事长、投资关系经理吴廷新准时出席中期业绩发布会。

吴天笑着下海，微微有些疲惫。进入会场后，他并没有直接坐在第一排，而是在主持人宣布新闻发布会开始前上台，简单分享了他对今年上半年市场的看法。对于九仓地产(01997，hk)，过去的六个月并不轻松。其在香港的投资物业及酒店占集团净利润的99%，但香港的整体环境并不乐观。吴也直言不讳地表示，今年以来，市场需求疲软，不确定因素太多，因此集团对市场持谨慎态度。谈到大环境因素对业务的影响时，他似乎也有点无奈。

有趣的是，这次会议的背景图选择了海港城市的夜景，这在今年上半年为九仓带来了73%的收入和76%的营业利润。

根据九仓地产发布的中期业绩报告，截至2019年6月30日，九仓地产的收入为84.98亿港元，同比增长4.2%；营业利润为67.22亿港元，同比增长6%；基本净利润增加3%，至51.84亿港元。然而，股东应占溢利下跌31%，至69.89亿港元。

在资产管理方面，香港九仓地产三大商场同期的市场份额为10%。海港城(包括酒店)总收入和营业利润增长6%。然而，除了海港城的增长，时代广场的营业利润下降至12.71亿港元；好莱坞广场的收入下降了2%，至2.84亿港元，营业利润下降了2%，至2.22亿港元。港口城市的收入和营业利润均有所增加，零售总额也下降了1%，至184.97亿港元。

酒店方面，收入增加9%，至9.06亿港元，营运利润增加67%，至1.39亿港元，原因是中环美利酒店的初步表现持续改善。美利扣除土地及楼宇折旧后的经营亏损减少52%，至6，400万港元。然而，港城三间马可波罗酒店及会所的经营利润则下跌百分之六。

对此，吴表示，许多影响因素是国际、中美摩擦、全球经济下滑等。最近，香港本身出现了一些问题；此外，汇率波动也是影响香港整体消费市场、酒店及食肆的重要因素。与邻近地区的货币相比，港元走强，消费市场将受到影响。它承认，在很多因素的影响下，现时商户的生意受到影响，特别是在尖沙咀等商场；副董事长李毓芳补充称，最近几个月，除了超市销售出现增长的迹象之外，大多数商户的业务都有所下降，但目前还没有租金下调的要求。

“这一次有点像‘完美风暴’，外部因素和局部因素同时爆发。”吴总结了一下，但他不敢预测目前市场面临多大的风暴。“不管风浪有多大，我们都要努力。第一件事是维持向商家提供的服务。”

对于下半年，吴坦言，“我对下半年的酒店业和零售业并不乐观。我希望我们错了。”

以下是记者招待会的部分记录

现场问题:随着7月和8月的持续示威，公司的零售额是否变得非常低？

吴:今年以来，整体需求一直偏弱。需求疲软有许多不同的原因，其中许多是外部的和国际的，如中美之间的摩擦和全球经济的持续衰退。最近，香港本身出现了一些问题。此外，我一直向你强调，汇率是香港整体消费市场、酒店和食肆的一个非常重要的因素。港元比邻近地区和国家的货币都强，因此对香港的消费和需求有很大的影响。我们还没有7月份的统计数据，但我们预计未来几个月香港的整体零售形势不会太乐观，我们也会受到影响。

现场提问:示威对时代广场和海港城市有多大影响？商户跟他们谈及续租时，会否要求减租？

吴:正如我刚才所说，影响我们租户业务的因素不止一个。我们不能清楚地说某个因素占了多少。整体来说，商户的生意很难做，香港的零售业和饮食业也受到影响，特别是在一些商场，例如尖沙咀和铜锣湾。

李毓芳:就租金而言，我们今年上半年仍有个位数的增长，根据市场情况，很难预测下一次的增长。至于减租，我们暂时还没有收到相关的要求，我们一直在努力做好与商家的生意。

现场提问:上半年，你觉得自己的成绩不尽如人意。你觉得下半年怎么样？你认为该集团仍能超越市场吗？

吴:酒店和零售是密切相关的。我们可以看到，今年上半年第二季度的市场形势比第一季度还要糟糕。这种差异是逐渐的，而不是突然的下降。至于下半年，我们对酒店和零售业并不乐观。我希望我们错了，但这很难说。

现场提问:股价已经下跌了近25%。有什么措施可以挽救股价吗？

吴:股价受很多因素影响，我们没有行动支撑市场。我希望在投资者对市场的看法和公司的业务前景稳定后，股价能够稳定下来。但这不是一个预测。

现场提问:人民币汇率变化会影响你在内地的业务吗？

吴:我们在内地的生意很小。如果是由我们的全资附属公司拥有，在内地几乎没有业务。不过，在九仓旗下上市的子公司港务集团在内地有一些业务，但与集团业务相比，所占的比例很小。因此，它不会受到太大影响。

现场提问:有没有新的控制成本的措施？会否有开源节流的措施？

吴:我们首先要做的是保持对租户的服务。此时，我们没有关注节流问题，而是关注租户的业务如何在如此艰难的环境中变得更好。

现场问题:有些人认为经济将会衰退。你会介绍什么特别措施吗？

吴:回头看很容易，但向前看总是很难。我们要做的是努力工作，做好我们的工作，这样我们的租户业务可以尽可能的维持，我们的租户可以尽可能的得到最好的服务。在这个过程中，我希望我们能保持良好的表现，但我不能说我们是否总能超越市场。

现场问题:零售市场充满不确定性。你能告诉我这是多年来最糟糕的时刻吗？

吴:这次有点像“完美风暴”。外部因素和局部因素一起爆发，但我们不敢说这次的波浪是否会更大。我们必须一直努力工作。

现场提问:你的办公室租金在下半年会保持正增长吗？

李毓芳:就办公室租金而言，现在的入住率相对较高。在这种情况下，有租金压力，但在多大程度上，我们认为将有一个数字下降在下半年。