曹舟南：代建包盈包亏

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编者按:他们是中国房地产行业的领导者，是美好生活的创造者。乐居金融推出“新中国成立70周年”，并推出“与ceo对话/与老板对话”系列访谈，聆听中国房地产业为美好生活而奋斗的精彩故事。本次对话的嘉宾是蓝绿双城科技集团创始人兼董事长曹舟南先生。

作者|王泽红张田字

编者|赵一如意

制作|乐居金融

"房地产业属于制造业，它生产特殊产品，即房屋."

这是曹舟南从公众视野中消失后对房地产行业的最新洞察。

自去年8月辞去绿城中国首席执行官以来，他开始了新的业务，并成立了“蓝绿双城科技集团”(简称“蓝绿双城”)。有一件事应该以高调的方式公开，但他保持了非常低调。他唯一一次露面是在今年1月，当时他与“蓝绿双城”和14个签约项目一起出现。

现在，曹舟南又回到了聚光灯下。7月27日，山东省第一个蓝绿双城合作项目——济南高铁城市品牌启动仪式在济南成功举行。曹舟南出席了会议，并解释了外界对蓝绿双城的疑虑。

对于绿城、蓝城和蓝绿色双城之间微妙的关系，曹舟南没有否认。他解释说:“蓝绿双城肯定和蓝城、绿城有关系，因为宋卫平是绿城、蓝城的创始人，现在他也是我们的股东。尽管蓝绿双城与绿城和蓝城之间没有直接的产权关系，但绿城的产品质量和服务质量之间的遗传关系依然存在，这种遗传关系已经被蓝绿双城传承了25年。

当谈到蓝绿色双城是蓝色城市和绿色城市的误解时，曹舟南笑着说:“这只是一个巧合。当我们第一次给它们命名时，我们赋予了它们更多的含义。蓝色代表技术创新和未来，绿色代表生态品质和感受。”。

在乐居金融的专访中，曹舟南更多地谈到了他对房地产行业现状的思考，以及蓝绿双城的商业模式和战略规划。

曹舟南:赢得下半场的四种能力

从黄金时代到白银时代，房地产业的发展模式发生了质的变化。上半年，房地产的特点是快速周转和快速赚钱，表现出浮躁和广泛；下半年，这种模式将被终止，质量将成为共同的追求。

“下半年的重要标志是建设用地指标稀缺，主要用于发展新经济和新产业”。曹舟南认为，如果住房企业想继续从事房地产行业，它们需要具备四种能力:

首先，我们必须建一所好房子。房地产从业者必须将该行业理解为制造业。盖房子就是生产产品。作为产品生产者，我们必须了解质量，做好工作；如果房子建得不好，以今天的城市化进程和指标来看，那是对城市的遗憾，更是对脚下的土地的遗憾；

第二，注重产品的基本服务能力。它应该关注人们的生活并具备基本的服务能力，包括超市、餐饮系统、蔬菜市场、洗衣店和理发店。上半年，具有这种功能的住宅小区很少；如果下半年没有这种能力，这样的企业将被行业淘汰。

第三，产业整合能力。下半年，房企进入核心城市时，必须具备引进产业的能力。这种产业引进是产业整合的能力；它不能像前半部分那样计划，它从一幅画开始。现在有必要从操作端反转产品的定位；

第四，投资能力。下半年，如果没有投资能力，房地产企业将得不到土地。

“中国有6000多家房地产企业，但我估计只有20%-30%的开发商能够满足客户的质量需求。曹舟南说:“我已经在盖茨镇感受到了敌人，我认为如果每个人不做前瞻性的研究和判断，就很难找到自己的发展道路。”

“蓝绿双城”的气质

住房质量、空房源规划和社区服务是上半年房地产的缺点。

“将行业的痛点从建筑服务端转化为运营端的价值，是蓝绿双城的独特气质。”曹舟南强调，未来，蓝绿色双城将成为中国房地产业C面最强、登陆面最强的城市。

目前，蓝绿双城团队近92%来自中国绿城，传承绿城20多年的理念、稳定和品质。因此，曹舟南不担心建设；能否成为中国房地产业的C端强者，取决于产业整合和运作。曹舟南也表达了他的担忧。

“因此，在蓝绿双城的战略规划中，投资与发展是分离的”，曹舟南透露，蓝绿双城将不再注重投资能力和企业规模，而是将重点放在建设、服务和产业整合上，这不仅可以解决上半年房地产业普遍存在的问题，还可以为未来的城市带来科技、智慧和创新等元素。

“我们的核心竞争力是建设能力、服务能力和产业整合能力。在未来，这是一个蓝绿气质的双城，它引领着创新和改革。

，曹舟南自豪地说:“正是由于这种气质，在如此短的时间内，20多个蓝绿双城项目落户中国，500多个项目正在跟进”

代建制升级:共建模式

蓝绿双城的主要商业模式是小股交易和合作建设模式。

作为创建绿城代理建筑业务并在中国取得第一个规模的曹舟南，他深知代理建筑模式的弊端，包括三种形式:政府拆迁代理、商业代理和资金代理。然而，在20世纪初的绿城建设中，第三个项目都没有完成。

“代建制模式存在很大的问题:首先，人员、工资和成本资金进入项目公司，费用按售价收取。其中，售价包括地价，而代建人也计入地价费用。这是一个大问题；其次，基本建设非常重要，它是一个无限的增量。以往的安置房建设和商业建设模式，特别是商业建设是有限的，存量建成后没有项目；最后，代建制是一种完全的委托代理关系，代建制的好坏、快慢与能力关系不大。

蓝绿双城的“共建模式”弥补了绿城代理建设业务的不足，以小盘股交易为核心内容，按建筑面积形成共建博弈，具体是与委托方签订博弈协议，取消固定比例，参与项目的增值部分。对此，曹舟南进一步解释道:“如果利润损失，完工超过委托方设定的利润目标，我将按利润进行分配；如果没有完成，我将承担项目开发期间的费用。”。

在曹舟南看来，“共建模式”将成为下半年房地产的主要经营模式之一。

“我们的业务模式是共同构建，并用轻型资产来表达。例如，我们正在登陆tod项目、未来社区和青年创业公寓等。”，曹舟南总结道。

以下是乐居金融与曹舟南先生的对话:

乐居金融:去年8月你辞去绿城中国首席执行官一职后，你几乎从公众视野中消失了。五个多月后，你带着“蓝绿双城”和14个签约项目出现了。在过去的五个月里你一直在做什么？

曹舟南:在五个月的时间里，我研究了下半年中国房地产市场的走势，包括社会经济的变化，房地产行业的变化，以及目前和未来消费者对住宅产品需求的变化。我也认真总结了上半年房地产市场存在的一些问题。如果你想在下半年有所创新，你应该做什么，下半年有什么创新，总结上半年的经验教训，把上半年房地产市场的不足转化为下半年的价值。当然，我们也在与政府系统就这些变化和一些未来的政策方向进行联系。在过去的五个月里有很多事情。

乐居金融:你有没有考虑过蓝绿双城、蓝城和绿城之间的具体战略合作？

曹舟南:战略合作取决于未来是否有机会和合适的项目。有了合适的项目，合作的可能性就存在了。

乐居金融:作为蓝绿双城创建以来第一个登陆山东的项目，你对它有什么期望？

曹舟南:这是我今天早上第一次去唐野。位置非常好。坦白说，我们已经做了几次内部调研，第一次开会就定了一个很高的性价比，价格不会太高。我认为，从位置的角度来看，未来会有很大的增长，所以这个项目需要最高的质量，最高的性价比和最好的服务。基本上没有必要担心项目的销售。目前唯一的变数，济南市场变数有点奇怪，忽冷忽热。我认为唐野这个项目的目的是为了选择一个最适合我们潜在客户的房子，我们必须想办法找到一个最适合还没有买房或换房的济南市民的房子。